Аннуитетные и дифференцированные платежи: разбираемся с условиями ипотеки

Выбор банка, предоставляющего ипотеку, для многих клиентов сводится к сравнению процентных ставок и переживаниям по поводу одобрения их заявки. Но этот вопрос намного глубже. Ведь цена, которую вам в итоге придется заплатить банку за кредит, зависит не только от размера займа, процентной ставки и срока кредитования.

Есть еще такой параметр, как схема расчета ежемесячных платежей — аннуитетная или дифференцированная. Он также влияет на размер итоговой переплаты, то есть количества денег, которые кредитор возьмет сверх выданной вам суммы.

Задача с выбором схемы расчетов не имеет однозначного решения. Когда речь идет о банковских услугах, всегда следует просчитывать ситуацию с конкретными вводными.

Важно заметить, что кредитор старается не упустить свою выгоду. Поэтому разные по типу предложения могут не сильно отличаться по финансовому результату. Таким образом, в отношении банков слова и описания — второстепенны. Здесь вам необходимо перейти на точный язык цифр.

Постоянство или изменчивость

Аннуитет — схема, когда выплаты по ипотеке рассчитываются сразу при выдаче займа. Их размер одинаков для всего срока кредитования. Подписывая договор, вы будете точно знать, какие суммы придется перечислять в банк ежемесячно. На размере выплат, как правило, и сосредотачивается внимание клиента. Но важно понимать, и из чего он складывается. В первое время вы будете отдавать, в основном, проценты и оплачивать страховые обязательства. Массированная выплата одолженных денег начнется с середины срока ваших взаимоотношений с кредитором.

Государство признает аннуитетную схему расчетов более выгодной и безопасной для клиента, и ее придерживается большинство банков.

Дифференцированная схема строится на том, что тело кредита постепенно уменьшается, а вместе с ним, снижается и сумма выплачиваемых процентов. На практике это выглядит так: размер платежей по ипотеке постепенно сокращается. В первое время сумма ежемесячных траншей превышает требования по аннуитетной схеме, в середине срока кредитования они сравниваются, а в финале — вы перечисляете в банк меньше денег. В результате таких перерасчетов, итоговый размер переплат (при прочих равных условиях) снижается, в среднем, на 20%.

Выгода или иллюзия выгоды

Главная загвоздка дифференцированной схемы — размер первоначальных платежей. Банк не имеет права забирать у вас более 50% зарплаты. Чтобы соблюсти требования закона, кредитор может:

• снизить сумму займа;
• увеличить срок предоставления ипотеки.

И вот тут вам необходимо просчитать все варианты, чтобы понять: не выгоднее ли взять кредит на большую сумму, скажем, на 5 лет, чем получить меньше денег и расплачиваться 15 лет?

Читайте также: Досрочное погашение ипотеки