Выбор банка, предоставляющего ипотеку, для многих клиентов сводится к сравнению процентных ставок и переживаниям по поводу одобрения их заявки. Но этот вопрос намного глубже. Ведь цена, которую вам в итоге придется заплатить банку за кредит, зависит не только от размера займа, процентной ставки и срока кредитования.
Есть еще такой параметр, как схема расчета ежемесячных платежей — аннуитетная или дифференцированная. Он также влияет на размер итоговой переплаты, то есть количества денег, которые кредитор возьмет сверх выданной вам суммы.
Важно заметить, что кредитор старается не упустить свою выгоду. Поэтому разные по типу предложения могут не сильно отличаться по финансовому результату. Таким образом, в отношении банков слова и описания — второстепенны. Здесь вам необходимо перейти на точный язык цифр.
Постоянство или изменчивость
Аннуитет — схема, когда выплаты по ипотеке рассчитываются сразу при выдаче займа. Их размер одинаков для всего срока кредитования. Подписывая договор, вы будете точно знать, какие суммы придется перечислять в банк ежемесячно. На размере выплат, как правило, и сосредотачивается внимание клиента. Но важно понимать, и из чего он складывается. В первое время вы будете отдавать, в основном, проценты и оплачивать страховые обязательства. Массированная выплата одолженных денег начнется с середины срока ваших взаимоотношений с кредитором.
Дифференцированная схема строится на том, что тело кредита постепенно уменьшается, а вместе с ним, снижается и сумма выплачиваемых процентов. На практике это выглядит так: размер платежей по ипотеке постепенно сокращается. В первое время сумма ежемесячных траншей превышает требования по аннуитетной схеме, в середине срока кредитования они сравниваются, а в финале — вы перечисляете в банк меньше денег. В результате таких перерасчетов, итоговый размер переплат (при прочих равных условиях) снижается, в среднем, на 20%.
Выгода или иллюзия выгоды
Главная загвоздка дифференцированной схемы — размер первоначальных платежей. Банк не имеет права забирать у вас более 50% зарплаты. Чтобы соблюсти требования закона, кредитор может:
- снизить сумму займа;
- увеличить срок предоставления ипотеки.
И вот тут вам необходимо просчитать все варианты, чтобы понять: не выгоднее ли взять кредит на большую сумму, скажем, на 5 лет, чем получить меньше денег и расплачиваться 15 лет?
Читайте также: Досрочное погашение ипотеки
