Об этом говорили много лет и вот это случилось. Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ установил порядок, по которому перевод жилого помещения в нежилое стал возможен только с согласия соседей. Давайте внимательно посмотрим на этот закон.
Почему закон "запоздал"
Главная его проблема сразу бросается в глаза – закон не имеет обратной силы. Принятие этого закона имело больше смысла 20 лет назад, когда еще не появилось тысяча магазинов и офисов, расположенных на первых этажах многоквартирных домов. Сейчас переводы в нежилое помещение осуществляются все реже, поэтому, если бы закон действительно был направлен на защиту интересов соседей, то надо было распространить действие закона и на ранее возникшие отношения. Но это не было сделано.
3 главных момента в законе о нежилых помещениях
В законе есть три главных момента.
1️⃣ Во-первых, определены правила, по которым устанавливается кворум общего собрания, которое должно дать согласие на перевод помещения в нежилое.
2️⃣ Во-вторых, определено каким количеством голосов может быть принято решение.
3️⃣ В-третьих, необходимо согласие собственников помещений, примыкающих к тому помещению, которое собираются перевести в нежилое. В законе эти нормы расписаны весьма путано, попытаемся разобраться.
Еще больше информации в подкасте. Слушайте прямо тут ⏬⏬
Что нужно для перевода помещения в нежилое
Итак, для перевода помещения в нежилое потребуется 1) решение общего собрания, 2) согласие собственников примыкающих помещений. Согласие собственников может быть составлено в простой письменной форме, поэтому трудностей с этим не возникнет. А вот за решение общего собрания придется побороться.
Если в доме больше одного подъезда, то кворум определяется по такому правилу: в собрании должны принять участие собственники,
«обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников».
Вот это слово «таких» все портит. Что оно означает? Относится ли «таких» к собственникам, которые обладают более чем 50% голосов? Или же оно относится только к собственникам помещений в подъезде, в котором будет перевод помещения в нежилое? Однозначно на это ответить нельзя.
Не лучше дело обстоит с количеством голосов, поданных «за». Вот как это звучит: решение принимается
«большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании».
Это означает следующее. За перевод помещения в нежилое должно проголосовать большее 50% тех, кто принимает участие в общем собрании, причем в их числе должны быть голоса собственников помещений в подъезде, в котором переводится помещение в нежилое, и эти-то собственники должны иметь больше 50% от голосов всех собственников этого-то подъезда.
Соответствие закона Гражданскому кодкесу
Вот такое сложное регулирование. Причем регулирование, которое очевидно нарушает гражданское законодательство. В соответствии с частью 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ ограничить гражданское право можно, только для определенных целей. Но для каких целей ограничивается право собственника помещения переводить помещение в нежилое? Это не очень понятно. Поэтому весьма вероятно, что этот закон будет оспорен в Конституционном суде.
