Выбирая квартиру, многие наверняка задаются вопросом: а за что, собственно, я отдам столько денег? Что такого в этой бетонной коробке с дверями и окнами? А если сравнить цены на жилье масс-маркета и на элитное — совсем интересно получается. Из чего же формируется стоимость жилья в новостройках?
Всем (ну почти всем) известно, что строительная себестоимость 1 квадратного метра квартиры в России составляет примерно 35-40 тыс. рублей. Однако даже на старте продаж эту самую квартиру продают и по 45 тыс., и по 100 тыс., и даже по 1 млн рублей за метр — если речь идет об элитной недвижимости в центре Москвы.
И хотя ничем себестоимость элитного квадратного метра не отличается от себестоимости квадратного метра эконом-класса с точки зрения арматуры, бетона, песка и прочих строительных материалов — цены различаются более чем ощутимо.
Конечная цена жилья в новостройках складывается не только из затрат на землю, инженерию и собственно строительство. Это еще и локация, и транспортная доступность. Не забываем про бренд — вы наверняка не броситесь покупать квартиру у непонятного застройщика.
А еще отделка — не секрет, что квартиры без отделки дешевле. Отделка может быть разная — в элитном жилье для отделки могут применять и мраморы, и эквалипты. В этом плане с жильем эконом-класса все сильно проще.
Даже если ремонт есть — то недорогой. Сейчас, кстати, некоторые девелоперы предлагают жилье не только с отделкой, но и с мебелью, и с бытовой техникой. Но здесь хотя бы понятно, что это тоже войдет в стоимость квартиры.
Фасад дома — это тоже деньги. Например, в проектах бизнес-класса в стоимость фасада могут входить импортные окна с нанопокрытием (энергосберегающие и водоотталкивающие), керамогранит, клинкерный кирпич и даже подсветка. Фасады домов классов «эконом» и «комфорт» так богато выглядеть не будут, но и стоить будут дешевле.
Собственно говоря, строительная себестоимость — лишь половина затрат на объект. Покупателю часто неинтересно вникать в такие подробности, как согласования (которых не одно и не два), доля городу, а вскоре застройщику придется еще платить банку за проектное финансирование.
Определенный процент от стоимости жилья составляет благоустройство. Всё вот это озеленение, детские и спортивные площадки и прочее. За это, согласитесь, не жалко и доплатить.
Не жалко доплатить и за наличие детского сада, школы и парковки. Это не роскошь, а нормальное желание жить в комфортных условиях. Это тоже дополнительные расходы, которые складываются в стоимость квартир.
Отдельный пункт — реклама, двигатель торговли. Как еще узнать о новом проекте, как не из рекламы? Если в ней снялись знаменитые (и дорогие!) персонажи — это тоже закладывается в стоимость нового жилого комплекса, за это тоже платит покупатель.
(Все же помнят ролик про ЖК «Зиларт», в котором пели Басков, Киркоров и другие? Ну вот....за все это заплатил дольщик).
Теперь о более открытых факторах.
1. Стадия строительства — на «котловане» дешевле, чем в доме, который уже введен в эксплуатацию. Дешевле, но пока что опаснее.
2. Этаж. В современных новостройках нет некомфортных первых и последних этажей. На первых зачастую размещаются магазины, парикмахерские и прочие объекты инфраструктуры. Но застройщики всё равно нередко делают скидки на квартиры нижнего этажа. Кстати, жилье в многоэтажных домах дешевле, чем в средне- и малоэтажных.
3. Площадь квартиры. Тут более чем очевидно — чем квартира больше, тем она дороже. Но чем больше площадь — тем меньше стоимость квадратного метра.
4. Локация. Это не только отдаленность от центра, но еще и экология.
5. Транспортная доступность. Наличие в пешей доступности станций метро, остановок электричек тоже влияет на стоимость жилья.
Как при всём этом «поймать» квартиру подешевле? Самый распространенный трюк девелоперов на старте продаж — вывести ЖК по минимальным ценам, привлечь этим демпингом аудиторию, а потом быстро повышать цены.
Если не побояться вложить деньги в слишком дешевый сыр (который потом будет стремительно дорожать), успеть купить на минимальных значениях — можно выиграть.
Но для этого нужно разбираться в рынке недвижимости и знать, у какого застройщика можно брать квартиру на старте. Или же быть очень рисковым человеком с лишними деньгами.
