Говорят, москвичей однажды и окончательно испортил квартирный вопрос. Я с этим утверждением не согласен. Квартирный вопрос испортил не только москвичей, он испортил всех россиян. Квартирный вопрос, а точнее сказать «вечная бытовая неустроенность» россиян породила множество вредных стереотипов касающихся недвижимости.
Один из самых опасных стереотипов о недвижимости, это то, что недвижимость в РФ может считаться частной собственностью. «В ипотеку, зато свое!» Абсурдное с логической точки зрения , но очень популярное в народе выражение. Не буду сейчас доказывать, почему оно абсурдное (в РФ де факто нет частной собственности) , оставлю ссылку на очередную статью «Докажи, что ты не верблюд»: у калининградки отбирают квартиру, купленную с помощью ипотеки
Самыми частыми аргументами в защиту недвижимости, как актива, выступают два тезиса. Недвижимость это надежно и недвижимость всегда растет в цене. Бонусом идет возможность проживания в своей недвижимости. По поводу первого пункта, я уже высказался, да и в интернете можно найти массу прецедентов отчуждения недвижимости у законных собственников. Любая статья на выбор «Было ваше – стало наше. Как власть разрушает институт собственности» По поводу второго пункта оставлю пару картинок.
Не очень доходные вложения, учитывая сопутствующие риски и крайне низкую ликвидность. Другими словами, вложения в недвижимость ради сохранения и приумножения абсолютно утопичная затея и может привлечь разве, что совсем уж застрявшего в IXX веке консерватора. Единственное, что как то оправдывает владение недвижимостью, это возможность в ней жить.
Вернемся однако к заголовку этой статьи. Насколько реально, оплачивать проживание в арендном жилье удачной локации за счет дивидендов от портфеля ценных бумаг.
Конечно, если есть вся сумма наличными на квартиру и мы думаем "Купить" или "Арендовать", то не хитрый расчет показывает:
4 млн рублей, при ставке 9% годовых дают 30 000 руб в месяц в виде процентов по депозиту
Этой суммы уже достаточно для того , чтобы арендовать квартиру в центре любого «милионника» в России (кроме Москвы). И даже если предположить, что в этом случае все проценты от депозита уходили бы на проживание, альтернатива в виде покупки недвижимости тоже была бы не выгодной. Удорожания квадратных метров за годы, не произошло, а вот ликвидность активов в виде наличных на депозите и квартиры в собственности различаются кардинально.
Совсем другое дело, если есть только сумма первоначального взноса. Как показала практика, народ в этом случае бежит за ипотекой и все равно приобретает «В ипотеку, зато свое!». Да, локация будет не очень, да квартира будет так себе и маленькая, зато стабильность.
Но если предположить, что человек не являясь специалистом фондового рынка имеет на руках пять лет назад сумму первоначального взноса 1 000 000 рублей, не стал влезать и ипотеку, а купил ценные бумаги. Купил первые попавшиеся акции, те про которые когда то слышал. Акции Газпрома и Сбербанка-преф. в равной пропорции 50/50.
Насколько надежны акции?
Первое, что касается надежности сохранности ценных бумаг. Тут с правами собственности наверное на три порядка надежнее, чем с правами собственности на недвижимость. Хранение и ведение учета осуществляется централизованно в НКО «Национальный расчетный депозитари» (АО). Там же хранят российские ценные бумаги и российские олигархи. Поверьте они озабочены проблемой сохранности не меньше нашего.
Второе. Насколько такое вложение оправдано экономически? Самое интересное в таких экономических расчетах это считать не просто итоговые цифры, а смотреть на потоки денежных платежей.
Ипотека.
Стоимость недвижимости 4 000 000 руб.
Первоначальный взнос 1 000 000 руб.
Ставка 10,5%. Срок 20 лет.
Ипотечный платеж ~30 000 руб/мес.
Инвестиции.
Инвестировано в мае 2014 - 1 000 000 руб. (50% GAZP по 140 руб/акц; 50% SBERP по 67.5 руб/акцию)
Арендный платеж 30 000 руб/мес.
Дивиденды ПАО Газпром.
За годы с 2014 по 2019 включительно, были выплачены дивиденды по акциям Газпрома на общую сумму 54,98 руб/акцию. Дивиденды были реинвестированы в те-же самые акции по рыночной цене, через Т+20 дней после отсечки, по факту поступления дивидендов.
Дивиденды ПАО Сбербанк.
За годы с 2014 по 2019 включительно, были выплачены и ожидаются дивиденды по акциям Сбербанк привилегированные на общую сумму 39,62 руб/акцию. Дивиденды были реинвестированы в те-же самые акции по рыночной цене, через Т+20 дней после отсечки, по факту поступления дивидендов.
Стоимость портфеля.
На текущий момент май 2019 года стоимость простейшего портфеля из двух бумаг сформированного в мае 2014 года составляет:
Акции GAZP 5150 акц*~205= 1 055 750 руб.
Акции SBERP 9200 акц*~205= 1 886 000 руб.
ИТОГО: 2 941 750 руб.
Стоимость портфеля однако нас не очень интересует, если держать его долгосрочно ради получения дивидендов. Нас в примере интересуют только дивиденды.
Поток платежей
А теперь самое интересное. Поток наличности у «ипотечника» и «инвестора». Позволю себе ряд допущений.
Арендные платежи не растут, т.к. падают доходы населения и не растет цена недвижимости.
Инвестор пользуется налоговыми вычетами по Индивидуальным Инвестиционным Счетам (ИИС), которые вошли в практику в 2015 году.
Ожидаемые дивиденды следующего года не меньше текущих.
Расчеты я буду округлять.
Уже в текущем 2019 году, через пять лет тупейшего инвестирования и реинвестирования дивиденды могут покрывать больше 70% ((74421+128064+52000)/(30*12)=0,71 ) арендных платежей. Плюсом имеем выросший в три раза ликвидный портфель акций. Такой результат совершенно не случаен. Рост индекса полной доходности акций ММВБ (MCFTR) за это время составил 20% в год.
Надеюсь материал окажется вам полезным. Подписывайтесь на канал если хотите знать, как работает биржевая индустрия и, как в ней можно заработать. Есть вопросы, переходите по ссылке или пишите в комментариях.
Похожие статьи:
Почему в Екатеринбурге выгоднее жить, чем в Москве. Считаем, делаем выводы
