Собственники жилья могут продать свою большую квартиру, затем купить поменьше с доплатой или без нее.
Договор купли-продажи
Социальное жилье разменять труднее. Количество муниципальных квартир небольшое. Кроме того, вариантами обмена должны быть довольны все жильцы.
Схема процедуры размена жилья следующая:
- поиск покупателя;
- подбор вариантов жилья;
- заключение договоров купли-продажи.
Одного договора будет недостаточно. Оформляются сделки купли-продажи.
Читайте также: Как разделить лицевой счет в приватизированной квартире
В Гражданском кодексе РФ прописаны правила заключения подобных сделок. Продавец недвижимости обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости.
Договор заключается письменно с оставлением подписей всех сторон. Он должен быть обязательно зарегистрирован. Если же какая-то сторона не желает проходить госрегистрацию, вторая может обратиться в суд. Виновник возмещает убытки, возникшие из-за ее задержки.
Договор является действительным, если в нем прописаны данные, с помощью которых можно установить объект недвижимости, подлежащий передаче.
В соглашении сторон должна быть указана цена передаваемого имущества.
Если одна квартира разменивается на две, то подписывается документ по передаче объектов недвижимости от продавца к покупателю.
В случае необходимости трехкомнатную квартиру можно разменять на двух- и однокомнатную. Не исключается вариант обмена на две двухкомнатные квартиры или на две однокомнатные. Учитывается наличие ремонта, район проживания. В конкретных случаях производятся доплаты.
Размениваемая недвижимость должна соответствовать условиям договора. В противном случае покупатель может требовать замены. Если в квартире проживают лица, имеющие право пользования жильем после его приобретения, то в документе эти права перечисляются.
Размен социального жилья
Разменивать квартиру, в которой вы проживаете по социальному найму, можно только на такое же муниципальное жилье. То же касается неприватизированных квартир. Их лучше приватизировать, а затем совершать обмен. Трудность заключается в том, что в стране осталось примерно 20% такого жилья. Риэлторы неохотно работают с муниципальным жильем.
У всех жильцов квартиры должны быть договоры социального найма. Нужно обратиться в местный жилищный отдел за разрешением на размен. Также потребуется подать заявление о размене, которое подписывается всеми совершеннолетними жильцами квартиры. После получения разрешения жилищного отдела каждому взрослому выдается ордер на новое жилище.
Размен квартиры с несовершеннолетними детьми
Читайте также: Как прописать новорожденного в квартире
Органы опеки и попечительства обязаны при обмене контролировать, чтобы соблюдались интересы несовершеннолетних детей.
Если в квартире имеется доля несовершеннолетнего, то новая недвижимость должна быть по качеству не хуже старой. Сделку обязан проводить законный представитель от имени несовершеннолетнего с согласия органов опеки и попечительства. Свое согласие контролирующие органы должны дать в течение 14 дней с момента подачи заявки.
Размен квартиры при разводе
Если супруги имеют равноценные права на квартиру, то после развода каждый из них является собственником своей доли.
Как разменять такое жилище? Вряд ли кто-то захочет приобрести только часть квартиры. Поэтому супругам при разводе лучше договориться и продать свои доли одному покупателю. На полученные деньги каждый сможет купить отдельное жилье.
Ситуация усложняется, если в доле находится несовершеннолетний ребенок, и супруги не приходят к общему мнению относительно размена. В таком случае следует действовать через суд. При размене общей квартиры с родителями следует сначала найти покупателей, а потом уже искать варианты нового жилья.
Равноценный и неравноценный обмен
При равноценном обмене одна квартира просто меняется на другие без доплат.
При неравноценном обмене недвижимое имущество разное. Трудно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные, чтобы при этом они были полноценные. В этом случае придется доплачивать.
Один из собственников большой надлежащей обмену квартиры может быть против предложенного варианта и размена в целом. В таком случае стоит обратиться в суд.
Размен приватизированного жилья
Приватизированную квартиру можно обменять только на такую же. Обменивается сразу вся квартира или каждый жилец производит обмен своей части. Но сначала владелец долевой собственности обязан предложить ее другим собственникам этого жилья.
Обменять приватизированную квартиру на неприватизированную непросто. Можно приватизировать вторую квартиру и производить обмен по общим правилам.
Обмен квартиры в ипотеке
При обмене квартиры в ипотеке потребуется также много средств. Все оплачивает заемщик. После того как будет оформлен залог на новую квартиру, можно реализовать права собственности.
Читайте также: Как поменять квартиру на квартиру
Чистота сделки
Прежде чем купить квартиру, проверьте, не прописаны ли в ней временно отсутствующие жильцы. Узнайте, продавалось ли это жилье раньше, сколько раз. Частые продажи должны вас насторожить.
Размен квартиры – процедура нелегкая. Нужно подойти к ней серьезно и ответственно. Тщательно проверяйте все документы, грамотно оформляйте процедуру. Если вы не уверены в своих силах, лучше обратитесь за помощью к специалистам.
