Сегодня 10% покупок на рынке новостроек — это покупки инвестиционные. Чаще всего инвесторы приобретают квартиры комфорт-класса — эта доля составляет 59%. С 2014 года этот показатель вырос почти на 17%. Аналитики объясняют такой прирост тем, что на рынок выходят новые проекты по привлекательным ценам.
На самом деле по сравнению с временами до 2014 года инвесторов стало меньше. Большинство людей сейчас покупают квартиры для себя — для детей, для родителей, для того, чтобы жить самим. Но всё-таки те, кто покупают квартиры (порой целыми этажами) для последующей перепродажи или сдачи в аренду, — не редкость. И они умеют вкладывать свои деньги так, чтобы не уйти в минус.
Как это работает? Возьмем, например, новостройки Московского региона, которые в 2018 году неслабо так подорожали.
В Москве лидерами по темпу роста средней стоимости стали проект «Квартал JAZZ» (средняя цена квартир и апартаментов выросла на 54%), ЖК «Цвет 32» (здесь жилье подорожало на 44%) и ЖК «Лесопарковый» (прирост почти 32%).
В Новой Москве цены подросли скромнее, но тем не менее — на 20% в ЖК «Южное Бунино», на 19,4% в ЖК «Филатов луг», на 17% в ЖК «Москвичка».
В области картина средняя между «старой» и Новой Москвой. В ЖК «Европейский» (Егорьевск) жилье подорожало на 33%, в ЖК «Союзный» (Одинцово) — на 24,4%, в ЖК «Императорские Мытищи» — на 21,4%.
Аналитики Новострой-М утверждают, что самый активный рост цен происходит на стадии от монтажа нижних этажей до внутренней отделки и окончания монтажа фасада. На этих стадиях строительства прирост к стоимости может достигать 16-20%, а на других стадиях — обычно не более 2-3%.
Инвесторы — это такие специальные люди, которые умеют отслеживать проекты, на которых можно заработать. А заработать можно, если вовремя скинуть квартиру по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию (чтобы не платить налог как собственнику). Купить за условные 3 миллиона и продать за условные 4,5 — чтоб мне так жить!
Читайте также: «Сейчас подходящий момент для инвестиций в недвижимость»
Впрочем, инвесторы не только продают квартиры, купленные на котловане. Есть и те, кто делает более долгоиграющий бизнес. Вот реальный пример: в ЖК «Солнцево-Парк» один инвестор выкупил целый этаж апартаментов в одной из секций. Он их не продает, а предлагает «переночевать транзитным пассажирам из Внукова».
«Вкусы» инвесторов в сегменте апартаментов отличаются от предпочтений тех, кто инвестирует в квартиры. Если среди жилой недвижимости инвесторы предпочитают вкладываться в квартиры комфорт-класса (на фоне чего очень «просели» инвестиции в жилье классов эконом, бизнес и премиум), то в апартаментах основной спрос — порядка 47% — приходится на бизнес-класс. То есть инвесторы, которые рассматривают дорогую недвижимость в статусных локациях Москвы, переключились с квартир на апартаменты.
А еще инвесторы стали приобретать для перепродажи или сдачу в аренду квартиры поменьше. Это тоже не просто так — инвесторы, как и застройщики, чутко реагируют на то, что доходы населения в настоящее время снижаются.
То есть среднестатистический покупатель не бежит сейчас покупать хоромы. Он покупает то, что ему по карману. Инвесторам тоже на руку вкладывать свои денежки в то, что не останется мертвым грузом, а будет востребовано.
С 2014 года средние площади инвестиционных квартир снизились во всех классах жилья. Максимальное сокращение площади лотов — 18% — произошло в бизнес-классе.
Читайте также: Переуступка: как девелоперы борются с демпингом частных инвесторов
Средний метраж снизился и в сегменте инвестиционных апартаментов. Сильнее всего это коснулось комфорт-класса — на 30% до 37 кв. метров. Этот сегмент отличается мелкой нарезкой, что позволяет уменьшить бюджет покупки и порог входа для инвесторов.
Инвестиционная недвижимость предполагает два вида доходов. Это либо продажа купленного объекта и заработок на разнице в цене, либо сдача квартиры или апартамента в аренду. Их актуальность зависит от ситуации на рынке. Если цены на недвижимость растут медленно, то инвесторы предпочитают сдавать в аренду.
Удачливые инвесторы всегда в курсе актуальных тенденций рынка недвижимости — ведь иначе есть риск вложить деньги в то, что не принесет прибыли. А это уже не инвестирование получается, а бессмысленная трата денег.
