Грамотность населения в вопросах недвижимости с годами растёт, но совершать сделки легче не становится. Ведь доля сложных сделок на рынке не уменьшается: сложность составляют и ипотечные сделки, когда вместе с покупкой нужно увязать получение кредита с подбором удовлетворяющего банк объекта, с его оценкой и дальнейшим страхованием. Сделки с участием материнского капитала. Сделки с долевой собственностью, когда есть споры сособственников, купля-продажа унаследованной недвижимости, и многое другое.
Кому и в каких случаях особенно необходимо обращаться к риэлторам, – этот вопрос стал предметом нашего недавнего разговора с экспертами. Мнения в целом схожи, а рекомендации, надеемся, могут быть полезны вам при принятии решения о сотрудничестве с профессионалами.
Оценивайте риски
– Каждая сделка с недвижимостью, будь то покупка, продажа или аренда, обладает своими юридическими особенностями, – говорит Владимир Екимов, брокер CENTURY21 Eva Home. – На кону могут быть большие деньги, и лучше не рисковать. Приобретая недвижимость, человек должен осознавать, что сделка с недвижимостью зачастую становится самой крупной в жизни, и её непростительно совершать в одиночку, профессиональное сопровождение нужно, чтобы минимизировать риски и обеспечить собственное спокойствие. Даже риэлтора со стажем работы два-три года не всегда можно назвать профессионалом, не говоря уже о человеке, который всю жизнь работает в другой сфере. Как ему успешно завершить сделку при высоких шансах ошибиться?
Чтобы понять, что агенту по недвижимости можно доверять, нужно оценить несколько параметров. У любой компании есть имя и репутация, а у специалистов есть уровень компетенции. Изучите историю агентства недвижимости, рекомендации клиентов, вхождение риэлтора в профессиональные сообщества.
Также важно разобраться, доверяют ли агентству банки, застройщики. Практически у каждого из нас есть медицинская или автомобильная страховка, но про недвижимость многие думают «а вдруг пронесёт». Это – как заниматься самолечением, не обращаться к врачам, а в итоге серьёзно заболеть. Конечно, риск не гарантирован, но он не исключён. Лучше не доводить ситуацию до критических последствий, а заранее подстраховаться.
Лучшие варианты рынка
– В Краснодаре с развитием площадок для размещения объявлений, на первый взгляд, необходимость в посреднике между покупателем и продавцом вроде бы отпала, – рассказала Анжела Болгар, исполнительный директор агентства недвижимости «АЯКС Риэлт» (г. Краснодар). – Но Интернет переполнен фейковыми объявлениями. Площадки дублируют объявления, часто с разными ценами и условиями сделки. Реальные предложения и реальные цены есть только у агентов, заключивших договор с собственником. Поэтому обращение к ним – лучший способ решения вопроса. Второй важный аспект – безопасность. Ведь не зря говорят: «Лучше юрист и риэлтор в сделке, чем врач и адвокат – потом». Агент выполняет проверку объекта недвижимости на отсутствие арестов, обременений и ограничений, оценивает участников сделки – как покупателей, так и продавцов, на предмет серьёзности намерений по совершению сделки, их реальных возможностей и так далее.
Истинная работа агента – это не столько подбор и показ объектов, сколько стратегическое консультирование. Если я прихожу к агенту и говорю, что я хочу приобрести однокомнатную квартиру за определённое число миллионов рублей, агент вводит параметры в базу данных и выдаёт мне список вариантов – то он здесь ничем не отличается от поисковой строки в Интернете. И ценности в этой работе нет. Работа агента-профессионала в том, чтобы решить задачу, с которой человек приходит. Например, мне нужно купить однокомнатную квартиру, чтобы сдавать её в аренду. Агент-дилетант будет показывать мне «однушки» по заявленной цене, а агент-профессионал предложит несколько стратегий того, как я могу заработать на недвижимости, потому что моя задача не в том, чтобы купить квартиру, а в том, чтобы инвестировать деньги и получить прибыль.
Обращаясь к риэлтору, покупатель получает возможность выбрать лучший вариант из всего, что действительно есть на рынке, а также экономию времени, торг в своих интересах.
Возможность выбрать лучший вариант из всего, что действительно есть на рынке, – важный момент, потому что всегда есть объекты, которые не рекламируются в средствах массовой информации, выставленные на так называемых закрытых площадках. Есть «горячие предложения», по которым цена настолько точно попадает в рынок, что продажа происходит за несколько часов, то есть они даже не успевают попасть в рекламу. Есть объекты, на которые цена снижена, и об этом знает только агент (как в любом магазине, проводится акция на товар).
Экономия времени достигается чёткой схемой работы: формируется цепочка показов по времени, месту и другим параметрам. В процессе показа агент проводит работу по цене, проще говоря, торгуется. Не все мы умеем и любим торговаться, поэтому часто соглашаемся на не самую справедливую цену. С помощью агента можно купить объекты выгоднее даже с учётом агентского вознаграждения, в итоге продавец получает решение своего вопроса, а именно – продажу по максимально возможной цене рынка. Конечно, это не значит, что агент гарантирует продать квартиру за два миллиона, когда рынок говорит «полтора». Агент не волшебник, но он сделает всё, что в его силах, чтобы достичь потолка цены: выполняет предпродажную подготовку, профессиональную визуализацию – и тем самым увеличивает количество потенциальных покупателей, позволяет продавцу выбрать лучшего.
Можно ли агенту доверить информацию о себе, своей жизненной ситуации и размере финансовой операции? – Доверять стоит в том случае, если вы имеете дело с профессионалом. Повторюсь, настоящий специалист стремится решить вашу задачу, для этого он будет задавать вопросы – в том числе о жизненной ситуации и доступных финансах. А посредственный агент много не спрашивает – он лишь старается угодить вам, подбирая варианты в точном соответствии с запросом, ни больше ни меньше, ни хуже ни лучше.
С риэлтором – безопаснее и понятнее
– На вопрос – стал ли менее или более необходим специалист по сопровождению сделки с недвижимостью сегодня – однозначно ответить нельзя, – считает Анастасия Жукова, руководитель арбитражной практики юридической компания «АВТ Консалтинг» (г. Москва). – Предложения на рынке недвижимости представлены таким образом, что каждый имеет широкий круг возможностей для поиска интересующей его недвижимости. Это специальные сайты поиска недвижимости, сайты компаний-застройщиков, где наглядно представлена вся информация по имеющимся предложениям. Однако в случае самостоятельного поиска недвижимости есть опасность найти недобросовестного застройщика или продавца. В этом случае покупатель рискует купить квартиру с обременением или в новостройке, срок сдачи которой перенесётся на неопределённое время.
Если вы продавец, то риэлтор поможет вам быстрее продать квартиру или иную недвижимость: составит и опубликует объявления о продаже, проведёт показы потенциальным покупателям, расскажет им о всех преимуществах покупки именно вашей квартиры. А также поможет определить цену на недвижимость с учётом динамики рыночных цен и спроса в том или ином районе. Практика показывает, обращение к риэлтору – это гарантия юридической «чистоты» сделки, её безопасности и оперативности.
Так, при покупке квартиры в новостройке риэлтор проверит добросовестность застройщика, проектную декларацию, разрешение на строительство и иные документы на приобретаемую недвижимость. Риэлтор подготовит все документы для сделки. При необходимости сформирует пакет документов для получения ипотеки. А также решит «технические» вопросы: окажет помощь во взаимодействии с банком, в том числе при расчётах. Например, при аренде банковской ячейки.
При покупке недвижимости на вторичном рынке обращаться к риэлтору необходимо, так как такие сделки наиболее опасны для потенциального покупателя. На вторичном рынке есть риск найти квартиру, находящуюся в залоге у банка, квартиру с задолженностью по оплате жилищно-коммунальных услуг или с прописанными в ней гражданами, которые не являются её собственниками. Риэлтор проверит историю приобретения объекта недвижимости, минимизирует риск предъявления исковых требований от предыдущих собственников. Риэлтор также разъяснит, в каких случаях договор купли-продажи объекта недвижимости должен быть оформлен у нотариуса. Расскажет, какие документы для сделки должен собрать продавец. Поможет подать документы на регистрацию права собственности или зарегистрировать договор участия в долевом строительстве. Пояснит нюансы альтернативной сделки или расчётов с использованием материнского капитала.
Чтобы понять, стоит ли доверять специалисту информацию о себе, своей жизненной ситуации и размере финансов, внимательно читайте договор оказания услуг по продаже или поиску объекта с агентством недвижимости. Обратите внимание на условия договора об объёме прав, которые вы передаёте риэлтору. Особенно на пункты договора, регулирующие порядок взаимодействия с банком при оформлении сделки купли-продажи. Не забывайте, что вы всегда сами должны подписывать все документы по сделке, в том числе договор купли-продажи, договор аренды банковской ячейки и иные документы.
Если вы оформляете доверенность на имя риэлтора, внимательно её читайте. В такой доверенности вы можете прописать полномочия специалиста по представлению ваших интересов в государственных органах. Но никогда не передавайте ему полномочия по подписанию документов – такие доверенности оформлять небезопасно. Безопаснее всего самим участвовать на всех этапах сделки, подписывать все документы. Не забывайте внимательно читать все документы перед подписанием. Это будет дополнительной гарантией безопасности сделки и учёта ваших интересов. И ещё один совет, – обращайтесь к проверенным специалистам. Если ваши знакомые или родственники уже воспользовались услугами риэлтора, с его помощью купили или продали недвижимость, то лучше всего заключить договор именно с данным специалистом.
Светлана СОЛОВЬЁВА
