В своем блоге я достаточно много времени уделил теории недвижимости. Были и практические темы, но ни разу я не давал формализованный прогноз по ценам.
Пора исправить это упущение.
Прежде чем перейти к конкретике, все же необходимо сделать ряд уточнений.
Во-первых, мой прогноз касается общей ситуации с ценами (на жилую недвижимость). Делать специальный прогноз по городам, а тем более по отдельным районам – задача неблагодарная, да и не имеющая большого смысла. Более узкие сегменты рынка даже «рынком» сложно назвать – это лишь случайный набор объектов, а заявленные цены отражают «хотелки» продавцов и не имеют ничего общего с реальностью.
Во-вторых, прогноз не стоит понимать совсем буквально, с точностью до запятой. Он лишь отражает мою экспертную оценку направления рынка. Более точные цифры нельзя подсчитать даже постфактум из-за существенной погрешности измерений.
В-третьих, я разбиваю прогноз на краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный. Это не просто слова и временные промежутки, а определенные смысловые величины.
Краткосрочный период – отрезок времени, на котором предложение абсолютно неэластично (не может быть изменено), и ценовую динамику определяет исключительно спрос. Для недвижимости это соответствует периоду до года.
Среднесрочный период – отрезок времени, на котором предложение может быть подстроено под спрос (например, строители принимают решения, возводить ли новые здания или нет), то есть динамику определяют и спрос, и предложение примерно в равной степени. Для недвижимости этот период 2-5 лет.
Долгосрочный период – отрезок времени, на котором играют роль структурные, глобальные факторы (урбанизация, производительность труда, демография, строительные циклы). Для недвижимости этот период >5 лет.
В-четвертых, теоретической базой моего прогноза является макроэкономический анализ соотношения совокупного спроса и совокупного предложения (подробнее можно почитать в других моих работах).
Итак, начнем!
1. Краткосрочный прогноз цен на недвижимость (2019 год):
Прогноз: В 2019 году цены упадут в номинале примерно на 0-3% к 2018 году.
Как сказано выше, краткосрочные цены определяет исключительно спрос. В российских реалиях мы не сильно погрешим против истины, если приравняем «спрос» и «выдачу ипотеки». Сейчас это практически одно и то же. Иными словами, краткосрочную динамику определяет исключительно ипотечный спрос. Даже просто повторить ипотечные рекорды 2018 года банкам будет сложно, как в силу высокой базы, так из-за повышения ставок. К тому же переход на «эскроу-счета» поставит под сомнение саму привлекательность идеи покупки новостроек, что еще больше охладит ипотеку. См. Почему эскроу-счета не заработают
Тем не менее, цены резко не упадут, т.к. сохранится инерция, заложенная 2018 году.
2. Среднесрочный прогноз цен на недвижимость (2020-2024)
Прогноз: Номинальные цены останутся на уровне 2018 года.
Фактически, это будет означать ежегодное удешевление недвижимости на 5-10% в год. Однако цены в номинале будут стоять. Почему так?
Потому что будут происходить параллельно две вещи:
А) Стабильное предложение при падающем спросе (что приводит к снижению цены).
Б) Планомерное ослабление рубля и рост номинальных доходов населения (что наоборот приводит к росту номинального спроса и росту цены).
Два эффекта примерно уравновешивают друг друга, поэтому номинальные цены останутся на том же уровне. В этом ничего удивительно нет, т.к. похожую картину мы наблюдали все последние годы. Лично я не исключаю и рост номинальной цены на квартиры, если правительство будет агрессивно наращивать соцрасходы и заработные платы.
Скорее всего, правительство изберет тактику замещения частного спроса заемным. То есть будет продвигать льготную ипотеку, субсидии, выкуп площадей у застройщика и т.д. (см. пять способов поднять цены на жилье).
3. Долгосрочный период цен на недвижимость (2025-2040)
Долгосрочный прогноз едва ли можно формализовать в цифрах. Тем более в рублевом эквиваленте.
Но если основываться на глобальных тенденциях, то я бы рискнул предсказать следующие вещи:
1. Стоимость региональной недвижимости во многих локациях упадет почти до нуля или даже отрицательных значений (это значит, придется доплачивать желающему ее купить).
2. Стоимость недвижимости в российских мегаполисах вновь начнет быстро расти (поскольку исчерпаются свободные площадки, задействованные ранее).
Населения станет меньше и оно будет загнано в агломерации. Стоимость строительства снизится, а стоимость обслуживания недвижимости значительно вырастет. Поэтому в локациях, где нет ограничений на строительство, цены опустятся; но там, где ограничения есть, и много населения, ценники будут кусачие.
Иными словами, дифференциация цен по стране значительно усилится.
Подписывайтесь на наш независимый канал о недвижимости!
