Когда я вижу фотографии домов, выставленных на продажу, как они есть, у меня появляется мысль, что собственник совсем не хочет продавать свой дом. Эпоха продажи «и так сойдет» уже прошла. Домов на продаже много, а покупателей очень мало. Еще меньше вменяемых собственников недвижимости, которые понимают, что дом сам по себе не продается, его продают люди, и они должны сделать его максимально привлекательным для покупателей. Вот именно этой проблеме, и будет посвящена вторая часть трилогии, посвященной продаже загородного дома. С первой частью можно ознакомится здесь.
Определив, кто и самое главное, зачем покупает дома в Вашей местности необходимо подготовить дом с учетом этих требований. Чтобы охватить максимально возможное число клиентов. Понятно, что дом это не пряник, и всем понравится не может. Но в Ваших силах сделать его привлекательным. Поэтому начнем с элементарного.
Забор, ворота, ограждения.
Участок должен быть визуально оформлен. Будущий покупатель должен видеть именно ту землю, которую он может купить. И она должна быть хоть как то визуально отделена от участков соседей. Лучше конечно, если это будет забор, но подойдут и живые изгороди. Если этого нет, то все очень печально. Рассказ про границы в стиле «от сюда и до горизонта» - оставьте для других случаев. Если нет возможностей и денег на установку забора, то хотя бы вбейте колья. И тогда Ваш участок будет виден в пространстве и позволит покупателю самому оценить его размер.
Не включайте в состав участка земли, которые Вам не принадлежат. Даже если они ничьи, даже если ими никто не пользуется. Лучше сказать, что за домом есть ничейная земля, которую можно оформить в собственность или пользоваться её, так как никто не предъявляет на неё прав собственности.
Помните, обман в мелочах, заставляет думать о Вас как о недобросовестном продавце.
Участок.
Тут нет универсального совета, так как каждый участок уникален. Но в первую очередь необходимо очистить участок от мусора и хлама. Необходимо весь строительный мусор сжечь или вывезти, все дальние уголки очистить от засохших деревьев. Если участок не засажен овощами, то необходимо скосить всю траву.
Также стоит позаботиться о сараях и теплицах. Они должны быть приведены в рабочее состояние и производить хорошее впечатление. Никто не заставляет Вас строить их заново. Но покраска, заделка дыр в крыше и стенах это не так уж и дорого. Также избавьтесь от хлама в сараях. Покупатель должен видеть куда он сможет положить свои вещи, а не думать, как и куда вывозить мусор доставшийся ему от Вас.
Двор.
Двор должен быть чистым – это аксиома. Уберите миски, из которых питаются домашние животные. Уберите самих животных, если не можете поддерживать чистоту двора. Трубы, старый шифер, обрезки досок и прочий хлам, если не можете выкинуть, и они милы Вашему сердцу тоже необходимо переместить в одну кучу. Если двор без твердого покрытия, то обязательно скосите траву.
Давайте называть вещи своими именами. Просто представьте. Покупатель заходит к Вам смотреть дом. И на подходе к нему он уже должен лавировать между какашками от животных и хламом, набросанным бывшими хозяевами. Потом он видит бурьян и весело пасущуюся на дворе живность. Все это продавец весело аргументирует, тем, что у него нет времени на уборку двора.
Даже, если покупатели – это работящая семья, у себя они оставят следующие представления об этом доме:
Дом грязный;
У них никогда не будет свободного времени, даже чтобы убраться во дворе.
А значит не стоит его брать. Если двор ухожен, он даёт покупателям представление о том как они будут проводить тут время и для чего именно его использовать - а это приближает их к покупке, а нас к продаже дома.
Дом.
Приведите в порядок все мелкие косяки. Устраните скрип дверей. Отрегулируйте двери и окна. Устраните все проблемы с водопроводом и канализацией. Это были очевидные вещи. Но сейчас мы с Вами поговорим о не очевидных вещах, которые увеличивают стоимость дома в разы.
Начнем с фасада дома. Если он старый, то просто покрасьте его. Краски уйдет немного, по ценам не затратно. Но внешний вид здания преобразится, и будет вызывать интерес. Визуально он будет казаться новым, а новое, как известно, продаётся дороже.
Внутреннее пространство дома. Забудьте всю западную лабуду про – открытые пространства, свет и перспективу. Если Вы продаёте дом в глубинке, а не на Рублёвке – все эти понятия только уменьшают стоимость дома.
В доме должно быть как можно больше комнат. Просто много. Покупатели млеют не от размеров и пространства, а именно от количества клетушек внутри помещения. Поэтому если есть свободные деньги, то делите комнаты пополам, устраивайте кладовки и «тёмные спальни». Поверьте – это выгодно. Покупатель мыслить иррационально дом из пяти комнат, это круче чем дом из двух. Даже если площадь одинакова, даже если в комнату максимум влезает кошка, стул и фикус на подоконник. Это комната, а значит это выгодно.
Вид из дома и на дом.
Эта фишка пришла к нам тоже с Запада. Просто поймите вид из окна – это когда за окном озеро, горы, река, лес, тишина и красота. Когда из окна виден коровник соседа на фоне леса это не вид, это недоразумение. И уж точно недвижимость в среднем и недорогом сегменте не продаётся по этому критерию.
А вот вид на дом очень важен. Поэтому скосите траву, вырубите кустарник и приведите в порядок палисадник. Посадите цветы и саженцы. Дом должен ещё с улицы выглядеть ухоженным и красивым. Должен вызывать желание его купить, а не бежать подальше из руин.
Документы.
Большинство сделок срывается из-за неверно оформленных или неоформленных документов. Поэтому, начинайте готовить документы заранее. А не так как это делает большинство продавцов, по принципу – найду покупателя и начну оформлять документы.
Редкий владелец сельского дома может похвастаться, что у него всё оформлено по закону и в срок. Поэтому обратитесь к юристам или в отделения МФЦ, чтобы Вас проконсультировали по поводу комплектности документов для продажи. Соберите недостающие бумаги и необходимые справки. Знайте, что дом Вы можете продать за неделю, а вот документы Вы можете оформлять от полугода и больше, если совсем нет никаких бумаг.
Да-да, нередки случаи, когда владелец не вступил в наследство от родителей, которые не вступили в наследство еще на своих родителей. А также ошибки допущенные работниками администрации, кадастровой палаты, регуправления и БТИ, могут привести к долгим судебным разбирательствам.
Простой пример. Улица Вишневая и Вишнёвая. Разница в одной букве, а доказательство права собственности затянулось на год. Все службы весело отписывались и валили вину на других, и только обращение в суд помогло решить эту проблему.
Другой вариант. Собственник сделал межевание и определил границы своего земельного участка еще в 2002 году. Когда стали делать кадастровый паспорт на дом в 2018 году, выяснилось много интересного. Оказывается, его земельный участок находится по координатам в соседней деревне. В ходе долгих разбирательств выяснилось, что межевик сделал свою работу некачественно, сотрудник кадастровой палаты не проверил его данные и поставил участок с ошибочными координатами на учёт.
Никто естественно не признал своей вины, никто естественно не был наказан, так как и фирмы где работал межевик уже нет, и сотрудник давно из кадастровой палаты уволился. Пришлось собственнику за собственные деньги в судебном порядке исправлять кадастровую ошибку. При исправлении, выяснилось, что вся улица в селе имеет неправильные координаты. Но не у всех собственников есть время, деньги и желание помогать продавцу. Всё это вылилось в долгие судебные разбирательства и немалые расходы.
Никто не будет ждать пока Вы оформите документы. Покупателю нужно купить дом, у него на руках деньги и он хочет купить недвижимость, а не ждать пока Вы решите свои проблемы.
Подведем итог.
Эти работы будут небольшими по затратам, и не слишком ударят по Вашему кошельку. А это значит, что Вы быстро и выгодно продадите дом в сельской местности. Что и было Вашей целью.
В следующей статье, я расскажу, как составить объявление о продаже дома, чтобы на него обратило внимание как можно больше потенциальных покупателей.
Подписывайтесь на канал, ставьте лайки, обсуждайте статью в комментариях. Спасибо за внимание и до встречи.
