Кадастровую стоимость используют в сфере налогообложения коммерческих объектов недвижимости (зданий, помещений). Это не только налоговая база по налогу на имущество, но и основная характеристика объекта недвижимости, важный элемент кадастрового учета.
Кто может оспорить кадастровую стоимость?
Бывший собственник. Он вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, которая применялась в качестве налоговой базы в тот период, когда он владел объектом.
Например, налогоплательщик уже произвел отчуждение объекта недвижимости, но еще не заплатил налог за соответствующий налоговый период. Тогда он вправе оспорить кадастровую стоимость. Но есть особенности. Результаты оспаривания кадастровой стоимости применяются в том налоговом периоде, в котором была инициирована процедура оспаривания (ст. 378.2 НК).
Пример. Собственник подал заявление об оспаривании кадастровой стоимости 31.12.2016. Стоимость была установлена по состоянию на 01.01.2014 (применялась в 2015 и 2016 годах). Собственник сможет применить результаты оспаривания ко всему периоду 2016 года начиная с 01.01.2016, но не к 2015 году (в котором действовала та же кадастровая стоимость), так как процедура оспаривания началась только в 2016 году.
Раньше органы власти могли подавать иски в отношении только тех объектов, которые находятся в собственности РФ или муниципальных образований (ст. 24.18 Закона № 135‑ФЗ). КС признал эту норму неконституционной (постановление КС от 05.07.2016 № 15-П).
Административный истец оспорил кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта, определенную по состоянию на 01.01.2016 и применявшуюся в налоговых периодах 2017–2018 годов. Он смог применить результаты оспаривания лишь к налоговому периоду 2018 года — того, в котором инициировал процедуру оспаривания (дело № 3а-3421/2018).
Собственник части или доли. Надлежащий истец — любой собственник (объекта целиком или его части, равно как и доли в праве собственности на объект), который самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях, а потому автономно реализует свое право на пересмотр кадастровой стоимости. Согласие других собственников в таком случае не требуется. В случае с долевой собственностью в дело обязательно нужно привлечь собственников всех остальных долей в праве собственности на объект. Они будут третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований.
Пример. Московский городской суд привлек к участию в деле № 3а-1506/2017 в качестве третьих лиц всех собственников помещений в здании, кадастровую стоимость которого административный истец просил установить в размере его рыночной стоимости. 17 175 — количество объектов недвижимости, кадастровую стоимость которых оспорили из-за недостоверности сведений с начала 2017 года.
Органы госвласти и местного самоуправления. Органы власти могут оспаривать кадастровую стоимость объектов недвижимости, расположенных на их территории.
Пример. Администрация города Ульяновска подала иск к Управлению Росреестра по Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости об установлении кадастровой стоимости объекта, находящегося в частной собственности, в размере его рыночной стоимости. По результатам проведенной в рамках дела судебной экспертизы в отчете о рыночной стоимости объекта были выявлены ошибки, с учетом которых заявление собственника объекта подлежало отклонению комиссией как основанное на недостоверных сведениях. Суд удовлетворил заявленные требования и постановил исключить из ЕГРН сведения о новой кадастровой стоимости объекта (дело № 33а-3538/2017).
Перечень надлежащих истцов
С требованием об оспаривании кадастровой стоимости могут обратиться:
· собственники объекта недвижимости;
· бывшие собственники объекта недвижимости;
· лица, владеющие объектом недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования или по-жизненного наследуемого владения;
· органы государственной власти, органы местного самоуправления;
· арендаторы недвижимого имущества, которое находится в государственной или муниципальной собственности,
· в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости;
· арендаторы недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан и (или) юридических лиц, если арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости этого недвижимого имущества и если согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме;
· иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Определение надлежащего ответчика
Все зависит от выбранного административным истцом предмета административного иска и от основания оспаривания результата определения кадастровой стоимости. Если в качестве предмета административного иска заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, то в таком случае надлежащими административными соответчиками являются:
· госорган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости;
· госорган, осуществляющий функции государственной кадастровой оценки.
Если в качестве предмета административного иска заявлено требование об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, то надлежащими административными ответчиками являются указанная комиссия и государственный орган, осуществляющий функции государственной кадастровой оценки, при котором она создана.
Оценка соотношения рыночной и кадастровой стоимости
Часто величины (кадастровая и рыночная стоимость) в отношении одного и того же объекта могут существенно различаться. Это связано с особенностями регулирования института кадастровой стоимости.
В частности, при определении кадастровой стоимости объекта не принимаются в расчет его индивидуальные особенности, которые могут оказывать существенное влияние на его рыночную стоимость. В отдельных случаях встречаются многократные расхождения между кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью в связи с невозможностью учета в рамках государственной кадастровой оценки фактического состояния, или износа, или изменений в назначении объекта (например, начала его реконструкции) и пр.
Такие примеры на территории города Москвы особенно распространены, и благодаря применению инструмента оспаривания кадастровой стоимости правообладателям удается избежать необоснованного завышения обязательных платежей (например, дела № 3а-1200/2017, 3а-2084/2017).
Все это и много другое, включая спорные моменты и разбор практических кейсов вы найдете по ссылке.
Остались вопросы? Задайте их нашим экспертам.
