Как отличить липовые скидки от реальных; когда лучше покупать, чтобы добиться максимальной скидки; возможно ли получить парковку в подарок; как заставить застройщика исправить недочеты в подаренном ремонте — рассказывает Сергей Зайцев, директор департамента новостроек в «Этажах».
Какие бывают скидки?
Застройщик может дать скидку на что угодно: снизить цену за квадрат, удешевить квартиры определенной планировки, подарить что-то в качестве бонуса к покупке. Обычно строительные компании анализируют варианты, которые уже использовали сами, или учитывают опыт конкурентов, и выбирают акцию, которая гарантированно повысит спрос на недвижимость.
Покупатели иногда настороженно относятся к скидкам на какой-то один тип квартир, подозревая, что с этими объектами что-то не в порядке. На самом деле застройщик просто выравнивает продажи. К примеру, если практически все однокомнатные квартиры в доме уже разобрали, а студии простаивают – застройщик снижает цены на студии, чтобы поскорее завершить продажи в этом доме.
Застройщик понимает, что потратит гораздо больше, если не будет стимулировать продажи с помощью снижения цены. Это не значит, что квартира плохая – просто у нее очень специфическая планировка, которая подойдет не каждому.
Однокомнатные и двухкомнатные квартиры, как правило, и без скидок продаются хорошо, поэтому объектами скидок становятся большие или нестандартные. При этом строительная компания не слишком теряет в прибыли, ведь ценообразование у однушек и трешек разное. Вместо одной трехкомнатной с одним санузлом, входной дверью и кухней, можно построить три однокомнатные, каждой из которых понадобится свой санузел с сантехникой, три кухни с коммуникациями и три входных двери. За счет такой разницы в затратах застройщик может достаточно безболезненно для себя снизить цену на трешку. Ему проще снижать цену на такие квартиры и устраивать всевозможные акции.
Нередко бывает, что у застройщика остается всего несколько непроданных квартир в уже готовом доме – ради них компании приходится содержать целый отдел продаж до того момента, пока не купят все квартиры. Тогда на оставшиеся квартиры тоже могут сильно снизить цену – чтобы быстрее завершить продажи в этом доме и переключиться на новый объект.
Случаются и нерентабельные планировки – необычная конфигурация, слишком большая или маленькая площадь. Застройщик понимает, что потратит гораздо больше, если не будет стимулировать продажи с помощью снижения цены. Это не значит, что квартира плохая – просто у нее очень специфическая планировка, которая подойдет не каждому. К примеру, в Тюмени у одного застройщика есть однокомнатная квартира площадью 100 квадратов. Такой вариант подойдет человеку, который готов будет сам заниматься установкой перегородок или ищет настолько большую комнату – а всех остальных не заинтересует.
За счет чего снижают цены?
Бывают ситуации, когда застройщик изначально неверно определил цену на квартиры – посчитал отпускную цену квадратного метра выше, чем в среднем по рынку, или не успел за быстро изменившейся ситуацией на рынке. В этом случае компания системой скидок и акций просто опускает цену до среднерыночного уровня.
Скидка делается за счет собственной прибыли застройщика – по акции снижается полученная прибыль, зато увеличивается количество сделок. Нередко такой вариант для строителей выгоден, как ни парадоксально это звучит. К примеру, компания брала кредит, а теперь подошел срок платежа по договору, и выгоднее скинуть цену, но получить больше клиентов, чтобы закрыть кредит и сэкономить на процентах.
Новогодние скидки часто связаны с желанием привлечь дополнительные деньги, чтобы переждать первые месяцы года, когда на рынке недвижимости происходит традиционный спад. Стройка продолжится, компания будет работать как обычно, расходы никуда не исчезнут, а денег вообще не прибавится. Как ни крути, большинство в этот период предпочитает отдыхать, а не заниматься делами. Снижением цены застройщик увеличивает поток поступлений – привлекает возможностью сэкономить внимание тех, кто в принципе собирался купить жилье, но чуть позже. В результате застройщик закрывает свой кассовый разрыв, а клиент получает квартиру выгоднее, чем рассчитывал.
Где искать скидки?
Единого портала, на котором были бы собраны абсолютно все предложения от застройщиков, на данный момент нет. Это связано со сложностью сбора информации – каждый застройщик сам решает, давать скидку или нет.
Стоит ли ждать распродаж?
Есть черные пятницы и новогодние скидки, но не всегда стоит их дожидаться. Единственный реально выгодный дисконт можно получить во время пика кризиса, когда квартиры заметно дешевеют. Конечно, при условии, что в такой ситуации у вас есть деньги на покупку. В остальных случаях квартиры постоянно дорожают, и в результате, дождавшись какой-нибудь черной пятницы, вы получите скидку в 100 тысяч рублей, но при этом за время ожидания цена вырастет тысяч на 300.
Единственный вариант, когда и впрямь стоит подождать – если желание и возможность купить квартиру у вас появились незадолго до предполагаемого сезона распродаж. В этой ситуации есть смысл выждать месяц-другой и дождаться скидок. За такой короткий период цена сильно не вырастет.
Как отличить реальные скидки от липовых?
Все знают про липовые скидки в обычных розничных магазинах: когда на ценниках сначала рисуют завышенную стоимость, потом зачеркивают и пишут обычную, но теперь она якобы идет со скидкой. Застройщики подобным грешат очень редко – контролирующие органы, узнав о таком безобразии, мигом начнут проверки. Тот же Роспотребнадзор, в который обратятся с жалобами покупатели, непременно поинтересуется, отчего застройщик так странно поступил. Кроме того, пострадает репутация, а это обернется провалом продаж в дальнейшем. Поэтому строительные компании не связываются с такими обманками.
Если вы все-таки сомневаетесь, вот несколько советов, как проверить застройщика на «честные» скидки.
1. Есть средняя цена квадратного метра. Если вам говорят о баснословных скидках, но при этом стоимость квартиры после снижения остается на уровне средней – это повод насторожиться.
2. Можно отследить, по какой цене квартиры в этом доме продавались раньше. Зайти на сайт-агрегатор и посмотреть старые объявления застройщика или риэлторов.
3. Если дом уже сдали, можно сориентироваться по вторичке. Если вторичная недвижимость в этом доме даже с учетом скидки стоит на порядок дешевле, чем первичка, оставшаяся там же в продаже – значит, здесь какой-то подвох.
4. Можно обратиться к риэлтору. Опытный агент может подсказать, что совсем недавно эта квартира продавалась за столько-то, а теперь она стоит столько же, а значит эта скидка – липовая.
Как оформляют права на подарки от застройщика?
Нередко застройщик дарит паркинг, кладовку, какую-то бытовую технику или сертификаты. С последними проще всего – они никак дополнительно не оформляются, а просто используются. Бытовая техника тоже не требует каких-то особенных оформлений.
А вот если застройщик собирается подарить парковку или кладовку, ее цена будет заложена в цену квартиры. В результате у вас получится два договора. В одном будет прописана покупка квартиры и цена – ниже той, что вы реально будете оплачивать; а в другом речь пойдет о паркинге или кладовке, которые вы якобы покупаете за ту самую маржу с квартиры. К примеру, если вы покупаете жилье за 5 млн, в договоре будет проставлена сумма 4,8 млн, а 200 тысяч «переместятся» в договор на покупку паркинга или кладовки.
Если в подарок дали ремонт…
В некоторых случаях застройщики по умолчанию включают стоимость чистовой отделки в цену квадратного метра, в некоторых – предлагают ремонт в подарок, в иных вы за него платите, но по соглашению сторон можете включить его в стоимость квартиры. Если застройщик изначально сдает все квартиры с отделкой, покупатель получит базовую комплектацию. Поскольку передача дольщикам квартир в готовом виде – уникальное торговое предложение строительной компании, все жилье будет отделано одинаковыми материалами.
Если стоимость ремонта считается отдельно, застройщики могут предложить три варианта на выбор: эконом, стандарт и комфорт. Если остановитесь на стандарте или комфорте, вам предложат несколько разных отделок, и вы в рамках этих наборов сможете выбрать цвет стен, узор на обоях, иногда даже материал напольного покрытия. Если застройщик дарит ремонт в качестве бонуса к покупке квартиры, скорее всего, это будет отделка эконом-класса, но вы все равно сможете поменять какие-то мелочи – к примеру, расцветку обоев или плитки.
В любом случае, независимо от того, платили вы за отделку квартиры или получили ее в подарок, у вас есть право потребовать исправить обнаруженные недочеты, выявленные как сразу при передаче, так и позже – если это скрытые недостатки или гарантийный случай.
Стоит ли обращаться за помощью к риэлтору?
Риэлтор поможет выяснить, нет ли какого-то подвоха с ценой и скидкой. За счет богатого опыта агент по недвижимости может сразу определить, реальная ли это скидка или застройщик что-то недоговаривает. Ведь агенты продают квартиры в новостройках на всех этапах строительства и способны проследить изменения цены в ту или другую сторону.
Аналитики крупных агентств постоянно собирают статистику для базы. И если где-то у застройщиков меняется цена, у агентства будет зафиксировано, какая была прежде. риэлтор поможет сориентироваться в скидках, которые предлагают разные застройщики, посоветует, к кому выгоднее обратиться.
Некоторые покупатели опасаются, что если воспользоваться услугами агентства, то вся скидка уйдет на гонорар риэлтора, и никакой выгоды не получится. Но это ошибочное мнение. У всех агентств с застройщиками прописано правило единой цены: если строительная компания дает скидку, покупатель получит ее, независимо от того, нашел ли он квартиру сам или с помощью агентства. На гонорар риэлтору эти деньги тоже пойти не могут – вознаграждение за сделку с первичкой риэлтор получает от застройщика.
