Первичка или вторичка ? какую именно?
Инвестиции в недвижимость - это инвестиции для получения пассивного дохода.
Доходность
Приобретение квартиры на вторичном рынке подразумевает следующие варианты дохода:
- сдача в долгосрочную аренду, либо отказ от аренды, если сейчас снимаете - доходность порядка 5% годовых от стоимости недвижимости
- рост стоимости (в рублях!) - порядка 1-2% в год (в среднем за последнее десятилетие в моем городе)
Итого можно рассчитывать на доходность порядка 5-8% в год в рублях.
На первичном рынке доходность формируется из разницы цен приобретения на этапе строительства и продажи также на этапе строительства или по завершению строительства. Держать дольше - это переводить инвестиции с первички во вторичку, см. выше.
Опасности покупки недвижимости на первичном рынке:
- затягивание строительства, вплоть до банкротства застройщика. Решается приобретением квартиры у надежного застройщика.
- налоговая составляющая. Все сделки регистрируются в Росреестре. Если показывать реальные цены купли-продажи, необходимо будет уплатить налог с прибыли, в размере 13%. Либо, занижая стоимость в договоре продажи, идти на риск.
Какие вознаграждения от приобретения квартиры на первичном рынке?
- дисконт по сравнению с построенном жильем. Он постепенно уменьшается, но и сейчас, как правило, превышает ставки по вкладам и аренде. При краткосрочных инвестициях доход может измеряться десятками процентов годовых (к примеру, выбрать удачную планировку, а через 1-2 месяца, когда остальные варианты будут раскуплены у застройщика, выставить с наценкой 3-5%)
- выбор этажа/планировки, которая необходима именно Вам
- Юридическая и психологическая чистота квартиры. Приятно осознавать, что здесь до Вас никто не жил.
Этапы приобретения жилья
Самое главное - приобретайте квартиру, которая Вам по силам.
Не берите ипотеку на максимально возможные суммы! Если берете кредит, рассчитайте не очень отягощающий платеж, и максимум лет на 5 (кроме кредита, который берете с использованием имущественного вычета, смотрите данную статью на канале).
Приобретайте ступеньками. При первоначальном приобретении жилья - не сразу 3-комнатную в центре, а ступеньками - как вариант, студия (или дешевая однерка) - 1-комн.кв. - 2-комн.кв. - 3-комн.кв. После окончания кредита, продолжайте сберегать/инвестировать сумму, которую платите по кредиту, и считайте, что выгоднее - сбережения на депозите или использование очередного кредита для перехода на следующую ступеньку.
Примерные ориентиры по ценам в одном из районов города. Студии 30 метров - 1600 т.р., 1-комн.кв. хрущ. - 2000 т.р., 1-комн. 40 кв.м. новое жилье - 2400 т.р., 2-комн. 50 кв.м. - 2800 т.р., 3-комн 60 кв.м - 3200 т.р. Таким образом, на переход на следующую ступеньку в среднем 400 т.р., что довольно посильно и по накоплениям, и по возможным кредитам. Самое главное начать.
В дальнейшем, если квартира не одна, для аренды лучше рассматривать 1-комнатные квартиры, и лучше ближе к центру.
Если вам понравилась статья, ставьте "лайк" и подписывайтесь на канал
