Перед тем как раскрыть вопрос полностью, следует отметить, что ранее за регистрацию прав собственности отвечал Федеральный закон № 122 от 21.07.1997 г., сейчас же регистрация проводится в соответствии с Федеральным законом № 218 от 13 июля 2015 г. С моей точки зрения, это два совершенно разных закона. Конечно, они оба регулируют порядок регистрации прав, но при этом изложение норм абсолютно разное, в том числе имеется большой объём новшеств и изменений.
Возвращаясь к теме настоящей статьи, остановимся на понятии правовой экспертизы представленных на регистрацию документов.
Ранее термин «правовая экспертиза» использовался при определении порядка регистрации прав и отвечал за проверку законности сделки. В новом законе он используется в той же норме, но отвечает за выявление наличия или отсутствия оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.
Законодатель ушёл от расплывчатого понятия «законность сделки» и конкретизировал, что именно должен проверять государственный регистратор. Новый закон представил 59 оснований для приостановки регистрации. Подробно ознакомиться с ними можно в статье 25 Федерального закона № 218 от 13 июля 2015 г.
Наиболее важным является то, что государственный регистратор проверяет наличие у продавца квартиры права собственности на неё, наличие существующих обременений права, наличие противоречий между заявленными и существующими правами, достоверность и подлинность представленных документов и т. д.
На практике же при подаче документов в МФЦ специалист приёма вообще может не взять правоустанавливающие документы. Каким образом проводится тогда проверка на подлинность?
А ссылка на правовую экспертизу может лишь означать сверку информации заявленной с информацией имеющейся. Если бы на практике действовала правовая экспертиза, то случаев мошенничества было бы меньше.
Кстати, прежний закон вообще запрещал проводить правовую экспертизу нотариально удостоверенных сделок. Сейчас же нотариусам предоставлены дополнительные права по проверке собственника квартиры. Но, как следует из новостных сводок, мошенничества с недвижимостью продолжаются, черных риелторов правовая экспертиза не останавливает.
С 1 января 2020 года вводится однократная компенсация за утрату права собственности в размере одного миллиона рублей от государства для тех, кто стал жертвами недобросовестных лиц, мошенников, жуликов, обманщиков и потерял свою квартиру. Однако такая однократная компенсация действует лишь в отношении утраты единственного жилья (статья 68 Федерального закона № 218 от 13 июля 2015 г.) и может быть явно несоразмерна утраченному.