Портал METRTV.ru начинает серию публикаций о жилых районах Екатеринбурга. Предметом обзора станут особенности локальных рынков жилья, наиболее любопытные и даже легендарные объекты недвижимости. Первая публикация в серии посвящена, пожалуй, самому знаменитому жилому району города – Уралмашу.
Уралмаш – район контрастов. Здесь аномально много общежитий и коммуналок, но есть и сверхпрестижный (когда-то) квартал «Дворянское гнездо». Правила, действующие на местном рынке недвижимости, ощутимо отличаются от тех, что сложились на остальных территориях Екатеринбурга. Свой уникальный рынок сформировался на Уралмаше благодаря четырём факторам: 1) высокий уровень локального патриотизма; 2) малое количество новостроек; 3) аномально высокая доля комнат и малосемеек на рынке жилья; 4) резкое снижение ценности жилья, удалённого от станций метро.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
Уралмаш — район с высоким уровнем локального патриотизма. Местные жители, чаще всего, улучшают условия проживания, не покидая своего района. Если они переезжают в более просторную квартиру или, например, разъезжаются с детьми, то новую квартиру (квартиры), как правило, покупают на Уралмаше. Это обуславливает достаточно стабильный спрос на локальном рынке жилья. В то же время, на Уралмаше мало новостроек. Дефицит на первичном рынке стал причиной завышенных цен на новые квартиры.
Изобилие комнат и малосемеек на Уралмаше возникло благодаря особой истории района – местные жилые кварталы строили в основном как «приложение» к Уралмашзаводу, поэтому в жилых новостройках была высока доля рабочих общежитий, а также коммунальных квартир, в которые заселяли работников предприятия. Кроме того, на Уралмаше довольно активно строились дома для сирот и людей, расселяемых из бараков. В этих домах также высока доля квартир-коммуналок. Об избытке предложения комнат говорит и современная статистика. Анализ объявлений о продажах показывает, что на Уралмаше сегодня продаётся порядка 1600 квартир и 250 комнат, то есть комнаты занимают 13,5% местного рынка жилой недвижимости, в то время как в целом по Екатеринбургу доля комнат составляет только 8,3% рынка.
Стоимость предложения квартир на Уралмаше сегодня колеблется от 750 тыс. до 16 млн руб. Самый дешёвый объект – 15-метровая малосемейка в 40 минутах ходьбы от ближайшей станции метрополитена. Самое дорогое предложение – двухуровневая 4-комнатная квартира (187 кв. м) рядом с метро. В целом по району стоимость однокомнатных квартир (без учёта малосемеек) колеблется от 1,7 до 4,35 млн руб., двухкомнатных – от 1,85 до 5,8 млн, трёхкомнатных – от 2,5 до 10 млн руб. Ценник на предлагаемые на продажу комнаты (в общежитиях или коммуналках) колеблется в пределах 0,5 – 1,45 млн руб.
Объявления о продаже вторичной недвижимости на Уралмаше можно посмотреть в рубрике «Продажа квартир на Уралмаше» на портале METRTV.ru. Информация о первичной недвижимости – в рубрике «Продажа новостроек на Уралмаше».
Татьяна Антонова, ведущий специалист отдела жилой недвижимости ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
Метрополитен – визитная карточка района. Наиболее востребовано жильё в пешей доступности от метро. В итоге получается, что в отдалённых кварталах проживает в среднем менее обеспеченный и благополучный контингент. Это сказывается, в том числе, на ухоженности подъездов, домов и прилегающей территории. Стоимость жилья возле метро и в отделённых кварталах начинает довольно сильно различаться. Например, ценник на двушку улучшенной планировки возле метро и где-нибудь на Ползунова или Даниловской может различаться на 300 тысяч.
По данным РИЦ УПН, сегодня средняя стоимость вторичного жилья на Уралмаше составляет 60 747 руб. за кв. м. Для сравнения, в среднем по Екатеринбургу этот показатель равен 68 675 руб. за квадрат. Если рассматривать местный рынок жилья в динамике, то обнаружится любопытная особенность – в кризисные годы (например, в 2008 и 2015) стоимость квартир на Уралмаше снижается медленнее, чем в целом по городу, зато в благополучные периоды местная недвижимость дорожает также с опозданием.
Комнаты в общежитиях и коммуналках
На Уралмаше малосемейки и комнаты в общежитиях сегодня занимают ту нишу рынка, в которой обычно присутствуют квартиры-студии. Последних, кстати, на Уралмаше почти нет. В основном, студии на местном рынке появились благодаря вводу в строй печально известного долгостроя «Соловьи» и переделке бывшей общаги на ул. Машиностроителей, 37. В этих зданиях есть квартиры-студии, но покупателю этих объектов следует очень внимательно изучать документы о праве собственности. Были случаи, когда студии в «Соловьях» и на Машиностроителей продавались по неправильно оформленным документам.
Что касается обычных комнат в общежитиях, то сегодня в продаже их находится сравнительно немного (в основном комнаты в общежитиях на ул. Донбасской, Космонавтов, Машиностроителей). В основном же, на рынке представлены комнаты в коммунальных квартирах. Чаще всего, можно встретить объявления о продаже одной комнаты в двух- или трёхкомнатной квартире, впрочем, встречаются и 8-комнатные коммуналки.
Оксана Немирова, специалист широкого профиля АН «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала»:
Спрос на комнаты сегодня невысокий, поэтому эти объекты могут «висеть» на рынке полгода-год и более. В разумные сроки, обычно продаются комнаты по цене до 1 млн руб. (а ещё лучше – до 800 тысяч), но только если состояние комнаты хорошее и соседи адекватные.
В ряде городов России идёт процесс превращения коммунальных квартир в обычные – инвестор скупает все комнаты в квартире, регистрирует квартиру как единый объект и продаёт её по рыночной цене. Стоимость целой квартиры обычно оказывается на 20-30% выше, чем отдельно продаваемых комнат в ней. Ещё чаще коммунальная квартира превращается в обычную благодаря тому, что один из жильцов скупил комнаты всех соседей.
Анна Микушина, эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»:
На Уралмаше процесс превращения коммуналок в обычные квартиры сегодня идёт вяло. Те, кто хотели улучшить условия жизни, уже выехали из коммуналок. В коммунальных квартирах остались в основном те, кто получил свои комнаты бесплатно и кого сложившееся положение дел устраивает. Достаточно типичная ситуация, когда владелец комнаты пытается продать её соседу, а тот, даже имея возможность купить эту комнату в кредит, отказывается от покупки. Хотя его выгода очевидна – заплатив 500-700 тысяч, он становится владельцем не комнаты в коммуналке, а полноценной двушки. Но человека устраивает жизнь под одной крышей с чужими людьми…
Но бывают и иные ситуации – человек, желающий ВЫКУПИТЬ комнату соседа, часто наталкивается на нежелание того идти на сделку, даже если за комнату предлагается завышенная цена. Можно считать удачей, если сосед согласится продать свою комнату по цене квартиры-студии.
Особые дома и кварталы
На Уралмаше не самыми удобными для жизни домами и кварталами можно признать территории, застроенные деревянными двухэтажками, а также жилые дома, ранее имевшие статус общежитий (таких, например, немало на ул. Красных борцов). Отдельно можно упомянуть окрестности трёх местных рынков – Уралмашевского рынка (ул Победы и Бакинских комиссаров), «Омеги» (ул. Космонавтов и Ильича) и «Белки» (ул. Космонавтов и Новаторов). В домах, расположенных по соседству с рынками много арендных квартир, в каждой обычно проживает довольно многочисленная и шумная компания. Семейным уральцам жить в таких домах некомфортно.
Анна Микушина, эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»:
На Уралмаше живут творческие люди. Недавно наш клиент покупал здесь квартиру, в ходе проверки объекта выяснилось, что в квартире прописаны 15 иностранных и иногородних граждан. Прописка временная, но у некоторых «жильцов» она была ещё действительной в течение нескольких лет. Выписать фиктивных жильцов можно было только через суд, что заняло бы слишком много времени. Поэтому от покупки этой квартиры пришлось отказаться.
Из новостроек несколько особняком стоит «Дом на Индустрии» (ул. Индустрии, 66). На каждом этаже одноподъездного дома расположено более 20 квартир и почти все однушки. Бывает, что подобные дома становятся достаточно шумными. Впрочем, с момента сдачи «Дома на Индустрии» прошло 3 года, а он находится в хорошем состоянии – в доме и во дворе чисто, стены не расписаны, есть охрана, и офис управляющей компании находится прямо в доме.
Квартиры в престижных домах
Неверно думать, что отличительной чертой Уралмаша являются только неблагополучные дома/кварталы. Как раз наоборот, наиболее яркие объекты, представленные на местном рынке недвижимости относятся к жилью элит-класса, хотя и по несколько устаревшим меркам. Речь идёт о «Дворянском гнезде» – квартале, ограниченном улицами: Красных Партизан, Орджоникидзе и Машиностроителей. В 30-40 года прошлого века здесь был возведён комплекс шикарных (по тем временам) жилых домов для руководства Уралмашзавода и приглашённых (в т.ч. иностранных) специалистов. Иногда к «Дворянскому гнезду» относят и некоторые соседствующие с упомянутым кварталом дома – например, дом по Красных партизан, 6.
Елена Коробицына, директор офиса АН «Новосёл»:
Квартиры в «Дворянском гнезде» очень ценятся и сегодня. Есть категория покупателей, которым нравятся полнометражки. В упомянутых домах высота потолков достигает 3,2 метра, многие квартиры имеют особенную планировку, например, в них есть комнаты для прислуги. Многие квартиры прошли через перепланировку, но сегодня выше ценятся те, которые не были перестроены. Ещё один плюс «Дворянского гнезда» – обилие прогулочных и пешеходных зон. Следует, впрочем, заметить, что расположенные здесь квартиры выставляются на продажу нечасто.
Сегодня состояние многих квартир в «Дворянском гнезде» далеко от идеала – годы берут своё. В некоторых домах, например, может ощущаться затхлый запах тронутых гнилью перекрытий. Покупателю такого объекта стоит помнить, что помимо приобретения квартиры ему придётся потратиться на серьёзный ремонт.
Есть на территории Уралмаша и ещё несколько не новых, но качественных домов, построенных для работников Уралмашзавода. Например, по адресу Уральских рабочих 15, 17, 19 расположены три 16-этажки, в которых представлены почти исключительно трёхкомнатные квартиры. В домах живут солидные семейные граждане, здесь сформированы крепкие ТСЖ, которые содержат дома в хорошем состоянии.
Новостройки Уралмаша
Как замечает руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков, в последние 10 лет Уралмаш был обделён объёмами ввода жилья. Да и разнообразием квартир в новостройках девелоперы не баловали. Это обусловлено объективными причинами – в районе нет свободной земли под застройку. Организовать площадку можно только через отселение уже застроенных кварталов. Риэлторы также отмечают скудость местного рынка первички.
Лилия Кабища, эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
Результатом ограниченного предложения стали завышенные цены на первичку. Например, в уралмашевских новостройках «Атомстройкомплекса» вблизи метро двухкомнатные квартиры продаются по цене выше 5 миллионов. Это не очень дорого для «Атомстройкомплекса», но очень дорого для Уралмаша. Тем не менее, на жильё и по такой цене спрос есть, главным образом, благодаря близости к метро.
В настоящее время на Уралмаше идут продажи квартир в четырёх новостройках:
1) ЖК «Северное сияние» (застройщик – «Атомстройкомплекс»), ЖК расположен на углу ул. Кузнецова и Кировградской. Сдача IV очереди в I квартале 2020 года. Стоимость однокомнатной квартиры от 3,5 млн, двухкомнатной – от 4,1 млн, трёхкомнатной – от 7,1 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой.
2) ЖК «Ударник» (застройщик – «Атомстройкомплекс»), ЖК расположен на углу ул. Бакинских комиссаров и Уральских рабочих. Сдача III очереди в III квартале 2018 года, IV очереди в III квартале 2019 года. Стоимость однокомнатной квартиры от 3,3 млн, двухкомнатной – от 4,2 млн, трёхкомнатной – от 5,4 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой.
3) ЖК «Классика» (застройщик «ЮИТ Уралстрой»), ЖК расположен на углу пер. Симбирского и Кировградской. Сдача I очереди во II квартале 2019 года. Стоимость однокомнатной квартиры от 2,3 млн, двухкомнатной – от 3,2 млн руб.
4) Квартал «Новаторов» (застройщик «Брусника»), «квартал» расположен на углу ул. Новаторов и Ломоносова. Новостройка уже сдана в эксплуатацию, непроданными в ней осталось всего несколько квартир. Стоимость двухкомнатной – 5,29 млн руб.
В скором времени должны начаться продажи квартир в новом жилом микрорайоне «Изумрудный бор» (ранее проект назывался «Северная корона»). Он расположится в непосредственной близости от Уралмаша – к северо-востоку от перекрёстка ул. Шефской и проспекта Космонавтов. Девелопером новой застройки выступит ЗАО «УралМедьСтрой» (дочка УГМК).
Долгострои и проблемные объекты
Есть на Уралмаше ещё одна новостройка, квартиры в которой предлагаются на продажу по схеме долевого участия или через переуступку прав участия в долевом строительстве. Это «Дом на ул. Лукиных», известный также как ЖК «Янтарь». 12-этажный дом расположен по адресу ул. Лукиных, 20. Девелопером проекта является строительная компания «СК Мастер». Строительство ЖК «Янтарь» стартовало в 2012 году, сроки сдачи неоднократно переносились. Согласно последней информации ввод дома в эксплуатацию должен состояться в конце 2018 года. По факту уже готов корпус, часть внутренних коммуникаций, ведётся внутренняя отделка. Следует отметить, что «Янтарь» – это второй объект компании «СК Мастер». Первый свой объект – «Дом на ул. Червонная» – застройщик возводил в течение 6 лет, но всё же закончил и передал квартиры дольщикам.
Недавно решилась судьба ещё одного уралмашесвкого долгостроя – ЖК «Комиссар», расположенного на пересечении улиц Бакинских комиссаров и Кировградской. Его достроит компания Prinzip. В качестве «оплаты» за это компания получит земельный участок под застройку в районе улицы Крауля.
Следует упомянуть и такой проблемный объект, как ЖК «Соловьи» на ул. Республиканской, 3. Компания «Домбери» зашла на площадку ещё 10 лет назад, но дом не достроила. Завершила строительство другая компания, но она потребовала от дольщиков дополнительную оплату. Согласились на это не все. Те, кто отказался доплачивать, до сих пор не могут оформить права на жильё в «Соловьях». Несколько раз граждане пытались продать свои неоформленные квартиры, однако в рамках закона такие сделки невозможны.
Сравнительно благополучно закончилась история с долгостроем на ул. Бакинских комиссаров,173. Квартиры в этом доме предназначались в первую очередь для военных (в т.ч. отставных). Хоть и с опозданием, но дом был построен и заселён. Однако, как оказалось, качество строительства было невысоким, плюс, возможно, сказались особенности местного контингента. Спустя всего несколько лет после сдачи дом выглядит весьма неухоженным. По наблюдениям риэлторов, квартиры в «армейской новостройке», хотя и встречаются на вторичном рынке, но особым спросом не пользуются.
Многоквартирники на землях ИЖС
Нельзя обойти вниманием и ещё один «бич» уралмашевского рынка недвижимости – многоквартирники. На окраине района – западнее ул. Бакинских комиссаров – ещё несколько лет назад довольно активно продавалось жильё в многоквартирных домах, построенных на землях ИЖС. «Квартиру» (фактически – долю в собственности) в такой новостройке можно было приобрести по цене от 800 тыс. руб. Наиболее активно в сегменте многоквартирников работал частный застройщик Владимир Воробьёв. По решению суда большая часть построенных им домов была снесена.
Елена Коробицына, директор офиса АН «Новосёл»:
Тем не менее, некоторым многоквартирникам удалось «выжить». В них живут люди. Иногда они выставляют свои «квартиры» (фактически – долю в собственности в доме) на продажу. Покупателю следует понимать, что приобретение такой собственности – достаточно рисковое дело… Кроме того, есть информация, что на Уралмаше периодически вновь предпринимаются попытки строительства многоквартирных домов на землях ИЖС. Мы не рекомендуем покупать жильё в таких домах.
«Социалка» и окружающая среда
Большое влияние на рынок жилья, а также на настроения покупателей квартир оказывает состояние социальной, транспортной инфраструктуры и другие элементы окружающей среды. И в этом плане Уралмаш выглядит вполне достойно. Благодаря усилиям Уралмашзавода, в районе имеется довольно много детских садов, клубов, и целых три дома культуры (Дворец народного творчества, Орджоникидзевский центр культуры и Уральский центр народного искусства – бывший ДК Лаврова). На Уралмаше действует много детских кружков и секций, в том числе немало бесплатных. Также на территории есть несколько престижных школ – в частности, лингвистическая гимназия №144 и школа №68 (входит в 200 лучших школ России по версии RAEX). Ещё одна достопримечательность района – Детская музыкальная школа №2, ученица которой Лариса Колотова стала победительницей Международного телевизионного конкурса «Щелкунчик» (за всю историю конкурса свердловчане побеждали в нём лишь дважды).
Евгения Чечулина, директор офиса АН «Добродел»:
На территории Уралмаша и смежных жилых районов – Эльмаш и Веер на удивление хорошо налажена работа наземного общественного транспорта. Фактически создано локальное транспортное кольцо – удобно перемещаться по району, в том числе, можно легко из любой точки доехать до станции метро. Также неплохо действует транспортное сообщение с Сортировкой. Ещё одно приятное свойство Уралмаша – наличие лесных массивов, парков и водоемов. Не только местные жители, но и люди из других районов отдыхают на озере Шувакиш, на Калиновских разрезах, пользуется у горожан популярностью и озеро в Парке победы.
Можно вспомнить и о сравнительно неплохой (по меркам Екатеринбурга) экологии Уралмаша. Раньше Эльмаш и Уралмаш считались экологически неблагополучными территориями. Однако за последние 10-15 лет карта загрязнённости столицы Урала изменилась, главным образом, благодаря ликвидации промышленных предприятий. Улучшению экологии Уралмаша способствует также роза ветров. С наветренной стороны от района расположены в основном леса и нет крупных промпредприятий. Чуть более года назад был составлен рейтинг наиболее экологичных новостроек Екатеринбурга. В нём оказались два объекта (дом «На Индустрии» и Квартал «Новаторов»), расположенные на территории Уралмаша.
Ранее по теме:
