Строительный рынок исчерпал резервы спроса. В 2019 году его ждут массовые банкротства и сокращение объема нового предложения. Затраты девелоперов вырастут, а рентабельность сократится.
В январе-сентябре 2018 года инвестиции граждан в долевое строительство резко выросли — на 43% по сравнению с тем же периодом 2017-го. Застройщики объясняют это, прежде всего, небывало дешевой ипотекой. Ставки по жилищным кредитам в 2018 году были самыми низкими за всю историю существования рынка недвижимости России — в среднем 9,2% годовых, говорит директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая. В сентябре Центробанк повысил ключевую ставку, и банки увеличили стоимость ипотеки. «Но даже после этого средний размер ставок все равно составляет крайне комфортные и привлекательные 9,7%», — отмечает Ружицкая.
В результате доля ипотечных сделок в общем объеме проданных квартир в новостройках у застройщиков выросла. Так, у группы «Эталон» больше 50% квартир продается в ипотеку, в то время как в 2014-2016 годах было 30-35%, констатирует Андрей Останин, коммерческий директор Группы «Эталон». У группы «ЦДС» доля ипотечных сделок 70-75% против 40-50% в 2014 году, сообщил Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости компании. У «Группы ЛСР» в 2018 году этот показатель составил 58%, а в 2017-м — 46%.
«В 2014 году средняя сумма ипотечного кредита по нашим объектам составляла 1,8 млн рублей. Сейчас — 2,2-2,3 млн рублей. Это связано как с изменением стоимости недвижимости, так и со снижением ставки по ипотечным кредитам. Чем меньше ставка, тем большую сумму покупатель может взять в кредит», — комментирует Сергей Терентьев.
Центробанк не исключает нового повышение ключевой ставки, поэтому прогнозировать, как будет развиваться ипотека, невозможно, говорят в «Группе ЛСР».
Вторая причина, подогревая спрос населения, — изменения 214-ФЗ «О долевом строительстве…», вступившие в силу в 2018 году, добавляет Андрей Останин. Поправки запрещают с 1 июля 2019 года напрямую привлекать деньги дольщиков тем строителям, кто получил разрешения после 1 июля 2018-го. Граждане будут перечислять средства за купленное жилье только на специальные эскроу-счета в утвержденных государством банках. То есть деньги дольщиков будут находиться в доверительном управлении банков. А застройщик получит их только после того, как дом будет введен в эксплуатацию и хотя бы один покупатель оформит квартиру в собственность.
Застройщики сразу после принятия поправок в закон заявили, что из-за нововведения жилье в 2019 году подорожает, и граждане принялись скупать «квадраты». «Уже в конце ноября был отмечен исторический рекорд — мы перешли рубеж в 10 тыс. сделок, заключенных с начала года. А за весь 2017-й было только около 9,92 тыс.», — рассказал Андрей Останин.
Ажиотажный спрос подстегнул цены: с начала 2018 года выросли в среднем по России на 3,5% — с 56,9 тыс. рублей за м2 до 58,9 тыс.
Спрос упадет
Однако 2019 года девелоперы ждут с тревогой: те, кто хотел купить жилье, уже сделали это в 2018 году, до перехода на новый механизм финансирования новостроек по 214-ФЗ и до повышения НДС на 2%, до 20% (которое еще больше разгонит инфляцию, а она и без того не удерживается в рамках, которые отвел ей российский кабмин).
«В 2019 году продолжится рост цен и ускорится консолидации в строительной отрасли за счет ухода с рынка небольших компаний, неспособных адаптироваться к новым условиям ведения бизнеса», — прогнозирует Андрей Останин.
На ближайшие пару лет застройщикам хватит запаса объектов, разрешения на которые они получили еще по старым правилам. А потом объемы строительства сократятся, считает Юлия Ружицкая.
Чем более жесткие условия на рынке, тем меньше желающих на нем работать, признает Сергей Терентьев. «Вполне возможно, что часть застройщиков, закончив свои проекты в течение ближайших 1-2 лет, посчитает новые условия работы неинтересными для себя. Безусловно, какое-то сокращение количества застройщиков будет», — считает он, но масштабы банкротств прогнозировать не берется.
Сокращение на треть
Рынок уже проходил через масштабные банкротства в 2017 году: тогда из-за сокращения объема строительства финансовое положение игроков сильно пошатнулось (см. «Задолженность строительных компаний»). В итоге за год с рынка ушли 31% компаний: в конце декабря 2016 года в России было около 121,4 тыс. строительных предприятий, а в конце 2017-го — 83,6 тыс., говорит статистика Национального объединения строительства.
- По данным Рейтингового агентства строительных компаний, в 2017 году обанкротились 157 строительных компаний, у которых на балансе осталось 4,7 млн м2 недостроенного жилья и 100 тыс. обманутых дольщиков.
Сокращение рынка в 2019 году будет сопоставимо по масштабам с 2017-м. Больше всего пострадают подрядчики, которые, в отличие от застройщиков, получают деньги только за выполненные работы, а не за продажу жилья, поэтому не могут заранее создать себе «подушку безопасности».
Читайте больше новостей на нашем сайте http://metagazeta.ru/ и подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен!
