Итак, обещанная история про гражданина О., публикуется с его согласия, но есс-но без имен, фамилий, адресов.
Гражданин О., или проще будем называть его Инвестор, купил в 20... каком-то году, после олимпиады 2014 года, квартиру в городе Сочи за 3660К рублей. Здесь сокращение "К" - означает тысячи, для простоты изложения. Ремонт обошелся в 600К рублей, таким образом, первоначальные вложения составили 4260К рублей. Квартира сразу же была сдана за 22К в месяц без учета коммунальных услуг - их напрямую платит арендатор, поэтому мы их в расчет не берем.
Рассчитываем доходность - 22К * 12 / 4260К = 6,2% годовых. Много? Да, честно говоря, не очень, если учесть, что раньше и ставка по депозитам была выше, была 7-8% годовых.
Но инвестор рад, что его квартира за это время подорожала аж до 10М рублей, то есть почти в 3 раза. Здорово, правда? Да, но давайте подумаем еще. Его актив увеличился в стоимости в три раза, а доход увеличился? Нет. Даже не на рубль. Значит, сейчас доходность квартиры уменьшилась в три раза. Может ли он соразмерно поднять стоимость аренды квартиры в три раза и попросить теперь арендаторов платить не 22К в месяц, а 66К в месяц? Надеюсь, вы сами догадаетесь, что ответят арендаторы.
Так что ему делать? Скажи-ка, нам, мальчишка? Правильным ответом было продать квартиру за 10М и разложить деньги по различным другим источникам дохода, даже например, покупка небольших квартир в других городах, которые еще приносят 6% годовых, таким образом он бы увеличил доходность в три раза. Но кто покупает квартиры в Сочи, чтобы потом ее продать? Да почти никто, только инвесторы со стажем, для которых, что покупка квартиры в Сочи, что на Луне - одинаково фиолетова. А квартира в Сочи, да еще купленная за 3360К в хорошем месте, с ней расстаться уже невозможно по психологическим причинам.
Итак, главный вывод эти нескольких лекций таков - бойтесь пассивного дохода как огня, бегите от него, как только слышите слово пассивный доход, убегайте с этого места, помещения и где он Вас там настигнет. Пассивный доход - это иллюзия, ловушка, он затуманит Ваш мозг и вы перестанете хотя бы раз в месяц, анализировать Ваши доходы и расходы, перестанете искать, где сейчас доходность по вкладам выше, а стоимость кредитных денег ниже - мы дальше будем говорить об этом, о балансе доходов и кредитов, о знаменитой предельной теореме Модильяни-Миллера, за которую они получили Нобелевскую премию, и о многом другом.
