Интервью с Александром Чернокульским, управляющим АН «Жилфонд»
- Александр Викторович, каковы итоги и тенденции уходящего года на рынке недвижимости Новосибирска и насколько они типичны для России в целом?
- Новосибирск завершает год с небывалым подъёмом количества сделок на первичном и вторичном рынках. Дешевеющий рубль и низкая ставка по ипотеке спровоцировали спрос. Он усилился за счёт притока средств с банковских депозитов, когда проценты по вкладам существенно снизились. Люди снимают деньги со вкладов, покупают на них недвижимость. Недвижимость из-за повышения спроса растёт в цене. Возникает «маховик», который раскручивает сам себя. Это – не очень здоровая ситуация. Она слишком чувствительна к появлению новых покупателей и сохраняется до тех пор, пока она они стоят в очередь. Если их количество резко сократится (а это вполне может произойти), рынок пойдёт вниз.
- Эта тенденция роста одинаково отражается на всех сегментах рынка и видах недвижимости?
- Цены на гречку и на бриллианты ведут себя, конечно, по-разному, хотя корреляция есть. У элитного сегмента свои особенности, но это штучные сделки и в сумме они не оказывают существенного влияния на общие показатели рынка.
Структура продаж новостроек в Новосибирской области в зависимости от их стоимости (в млн руб.):
При этом средняя цена квадратного метра ничего не говорит нам о разбросе цен, так же, как средняя температура по больнице. Поэтому я очень не люблю говорить о средних показателях. Например, новые квартиры растут в цене гораздо быстрее старых, центр – быстрее окраин, новостройки – быстрее вторички. Сейчас усиливаются эти отличия, можно сказать, дистанция между полюсами.
- Не является ли одной из причин роста цен на первичном рынке дефицит новостроек?
- Дефицит – это нехватка товара, когда цена его ниже равновесной. Такого на рынке сегодня не наблюдается. Объёмы строительства жилья растут. В Новосибирске в 2020 году будет сдано 2,3 млн квадратных метров.
Но некоторые застройщики используют маркетинговые приёмы, чтобы искусственно завышать спрос, а значит, и цену. Это может делаться на отдельных объектах с помощью акций при предварительном бронировании, других способов фокусирования спроса. Были у нас в уходящем году примеры. Заканчивались они тем, что итоги предварительного бронирования застройщиком аннулировались, а затем устанавливалась более высокая цена на объект. Но вряд ли можно назвать это реальным дефицитом.
- Сохранится ли спрос на новостройки, если государство будет и дальше продлеваться программу льготного кредитования? Если ставки по ипотеке изменятся, как это повлияет на цены?
- Сейчас в Правительстве РФ идут дискуссии о том, нужно ли продолжать программу льготной ипотеки. Всё будет зависеть от их решения. Но пока государство вкачивает дешёвые деньги в ипотеку, цены будут расти.
Если посмотреть статистику за октябрь 2020 года, то в целом по России было выдано на 80% больше ипотечных кредитов, чем за тот же период 2019 года. Средняя ставка по ипотеке на первичном рынке составила 5,9%. На вторичном – 8%. Это рекордные показатели для России.
Но ничто не длится вечно. Особенно, если процесс не является естественным. А в данном случае на рынок вливаются дешёвые, но не рыночные деньги. Соответственно, и законы действуют не рыночные. Это, как шарик на фонтане. Он должен упасть, как только прекратится подача воды. То есть когда сократится поток покупателей, ситуация на рынке может резко измениться – начнётся откат цен.
- Этот откат коснётся и первичного, и вторичного жилья?
- Безусловно. Сначала начнёт дешеветь старое жильё. Не снижаться в цене в абсолютных цифрах, а именно становиться всё более дешёвым относительно нового жилья. Прежде всего, это касается квартир с низкими потребительскими свойствами: хрущёвок, панельных домов советского периода и т.д. Новые дома на вторичке будут расти в цене гораздо быстрее, чем старые. Эта тенденция заметна уже сегодня. Если квадратный метр в однокомнатной хрущёвке Центрального района Новосибирска стоит около 90 тысяч, то в новом доме с ремонтом – около 120 тысяч рублей. И разрыв цен, как я уже говорил, будет продолжать увеличиваться.
- Стоит ждать более выгодных цен и условий для покупки жилья или лучше купить квартиру сейчас?
- Выгоднее всего покупать недвижимость тогда, когда она вам нужна. Если человек покупает квартиру для себя, то нет смысла чего-то ждать. Ему не важно, сколько завтра будет стоить эта квартира – он не собирается её продавать в ближайшие годы или даже десятилетия. Люди в данном случае ориентируются, скорее, на финансовые возможности конкретной семьи, чем на глобальные экономические тенденции.
Если же вы выбираете между покупкой и арендой, важно, о каком регионе идёт речь. Например, в Москве (не в Подмосковье) сегодня арендная ставка гораздо ниже, чем месячный платёж по ипотеке. В Новосибирске эти цифры сопоставимы. Поэтому при выборе скорее играет роль не столько здравый смысл, сколько психологический фактор – люди чувствуют себя более защищено, приобретая квартиру, пусть и в кредит.
Если же речь идёт об инвестициях в недвижимость, то это уже другая история. Не секрет, что на растущем рынке недвижимости выгодно и менее рискованно продавать. В то же время низкая ставка по банковским депозитам подталкивает тех, кто хочет сохранить свои деньги, к покупке недвижимости. Поэтому тут тоже всё зависит от ваших целей и планов.
- Каков Ваш прогноз для рынка жилья на 2021-2022 годы?
- Это будет зависеть об общей ситуации в экономике. Скорее всего, цены продолжат рост в течение года. А ближе к 2022-му ситуация может измениться. Большая часть новостроек, которые активно покупаются сегодня, будет сдаваться через год-два. Это означает, что мы увидим массовый выброс жилья на продажу. Спрос, скорее всего, будет сокращаться.
Строящееся жильё в РФ:
Сыграют свою роль и прогнозируемая инфляция, и падение уровня жизни, и сокращение самой активной категории покупателей – это молодые семьи 25-35 лет (период их рождения совпадает с демографической ямой 1990-х). Соответственно, и цены на недвижимость стабилизируются, а с учётом инфляции могут начать снижаться.
