В этой статье наглядно разберем пример манипуляции по популярной нынче теме инвестиций в коммерческую недвижимость (долевые/коллективные инвестиции через покупку пая в фонде).
Не так давно (ноябрь 2020 года) я увидел в ленте в социальной сети рекламу популярных нынче долевых инвестиций в коммерческую недвижимость. Статья в приличном издании (с пометкой «реклама»), хороший сайт, умеренные цифры по доходности, множество статей, отзывов и даже подробные ответы на вопросы. Тем не менее, данное предложение носит очень высокий характер риска и слабо коррелирует с тем, что принято считать инвестициями в недвижимость. Где же подвох?
Начнем с того, что инвестировать предлагается в ЗПИФ недвижимости. Это вполне рабочая схема для инвестирования, она отрегулирована законодательно (есть целый федеральный закон от 29.11.2001 N 156-ФЗ
"Об инвестиционных фондах") и в целом права инвесторов в такой инструмент защищены законодательно (оговорка: это не значит, что не нужно тщательно проверять само инвестиционное предложение, управляющую компанию, Правила Фонда, стратегию инвестирования, другие документы и конечно тщательно взвешивать риски).
Разобраться в деталях инвестирования в ЗПИФ весьма непросто. В инвестировании в ЗПИФ присутствует конструкция «КЛИЕНТ – ЗПИФ – УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ». С помощью нехитрых манипуляций можно превратить инвестирование из консервативного (в недвижимость) в крайне рискованное (деривативы). Как распознать подвох?
Вот реальная переписка с менеджером компании, якобы продающей Вам паи для инвестиций в недвижимость (скриншоты):
ИТОГ:
В реальных инвестициях в недвижимость инвестор получает право собственности на недвижимость: полное право собственности долю, пай и т.п.
В вышеприведенной схеме (переписка с менеджером) нам предлагают инвестировать через заключение договора доверительного управления, которым клиент предоставляет право распоряжения собственными деньгами, в том числе путем их инвестирования в .... деривативы!!! Деривативы, если не знаете - это крайне рискованные активы, в некотором смысле это вообще не актив. По деривативам сделаю отдельный обзор, но общий вывод следующий: от них желательно держаться подальше! Уорен Баффет назвал деривативы "оружием массового поражения", и небезосновательно.
Вывод по данному инвест предложению: это абсолютно не инвестиции в недвижимость.
К сожалению, таких "заманчивых" предложений в последнее время все больше и больше...
