Сегодня утром был на вебинаре компании Реалист по инвестициям в покупку квартир через ЗПИФ и решил написать небольшую статью о вариантах куда можно инвестировать в темы связанные с недвижимостью.
Я разделяю инвестиции в недвижимость на 3 категории:
1. Пассивная недвижимость
Это варианты, в которых вам нужно только подписать один раз договор и получать свои деньги. Консервативно, прогнозируемо, безопасно.
К этой категории я отношу аренду. Если это аренда жилья, то на рынке годовой доход составляет примерно 5%-6% от стоимости жилья. Добавьте к этому ежегодный рост цен на недвижимость (+5%-10%, ситуацию этой осени в расчет не берем).
Чем дороже объект, тем ниже доходность. Я до покупки своей квартиры арендовал классную квартиру на "Патриках" (Большая Бронная,19) - шикарная 90 метровая квартира на 12 этаже в 100 метрах от бульварного кольца и живописным видом в центр - аренда составляла 100 тыс. руб. в мес. Похожие квартиры в этом доме продавались за 60-80 млн. руб. Посчитайте какая доходность была у владельца этой квартиры?
Далее идет аренда коммерческой недвижимости - средняя по рынку ставка аренды торговой коммерческой недвижимости сейчас 8-12%, в зависимости от оценки объекта. Добавьте к этому планомерный рост стоимости объектов и получите до 15-18% годовых. Беспроигрышные варианты можно купить напрямую у Застройщиков (например, А101, ПИК, Самолет).
Конечно, самые вкусные варианты забирают сами владельцы Девелоперов, далее идут те, у кого есть налаженные связи с отделами продаж и они узнают о предложениях первыми, потом уже массовый инвестор. Но озвученную выше доходность получить реально.
Дальше популярный в прошлом вариант - покупка на стадии строительства.
Лет 10-15 назад на этом стабильно можно было делать 30%+ годовых. Мои последние наблюдения (опять же не берем в расчет эту осень), что последние 5 лет прирост стоимости в лучшем случае перекрывал ипотечную ставку. Этой осенью я сам купил квартиру у ЛСР через партнеров и уже нашли покупателя - за 2,5 месяца мы заработали 2,8 млн. руб. на квартире стоимость 11,5 млн. - если пересчитывать на годовую доходность - это 155% годовых.
Кто-нибудь скажет, что можно делать и сейчас 30% в этом направлении - охотно верю, но это больше ваш талант или удача. Недавно общался с клиентом партнера - он на стадии строительства купил квартиру в Актер Гелекси в Сочи за 8 млн. руб., вложил 5 млн. руб. в ремонт, отбил все инвестиции сдачей в аренду и на днях продал за 25 млн. руб. Снимаю шляпу и беру пример.
Последним вариантом в разделе "Пассивная недвижимость" - коллективные инвестиции.
Среди самых известных компаний - Активо и недавно появилась PNK Realty. Я очень рад, что рынок постепенно становится популярным и появляются системные игроки.
Активо в среднем дает от 8 до 12% годовых. С Егором Клименко мы вместе работали ранее в фонде прямых инвестициях New Russia Growth - это было мое первое место работы. PNK Realty появились совсем недавно, но в основе лежит их существующий стабильный складской бизнес (который сейчас чувствует себя из коммерции лучше всех) и обещают 11,5% годовых.
Сейчас активно такие продукты развивают УКшки банков: Альфа-Капитал, Сбербанк, ВТБ - у них на балансах недвижки на млрд. руб., которая раньше работала только с пенсионными деньгами, а сейчас находят массового инвестора (которого к сожалению нет).
Почему нужно инвестировать через эти платформы?
1. Профессиональный подход - они размещают деньги в надежных инструментах. Если вы далеки от рынка недвижимости, то скорей всего вам впарят "супер" варианты какого-нибудь недостроя в Химках или Реутове либо вы купите неликвид, который после съезда арендатора не будет приносить нужной доходности. Примеры с Химками и Реутовым не просто так - мы в начале своего пути сделали много ошибок: в Химках мы купили замечательные квартиры в Ивакино Парк, который будет достраиваться Дом.рф, а в Реутове связались с ЖК Контитенталь, который введен в эксплуатацию на 4 года позже сроков.
2. Диверсификация - если у вас 1 объект и вдруг арендатор съезжает - доходность падает до нуля. Во-вторых, продать недвижимость по нужной цене гораздо долгий процесс, чем продать ПИФов в этих компаниях.
3. Низкий порог входа - в Активо в среднем от 300 тыс. руб., в PNK Realty от 5 тыс. руб.
Я сам не инвестировал через эти платформы, в первую очередь из-за доходности - раньше гораздо больше можно было получать на акциях, которые при этом исправно платят дивиденды (далеко идти не надо - Норникель или Сбербанк) и да, в плане рисков, я считаю лучше я куплю акции Сбербанка со всей российской волатильностью, чем куплю ЗПИФ в торговом помещении в Люберцах.
Сейчас рынок акций хорошо оценен, поэтому инвестиции в недвижимость с гарантированной 10%+ доходностью смотрятся хорошо.
Теперь поговорим о втором разделе - "Активная недвижимость". Активная, потому что для получения доходности надо что-то делать.
1. "Нарезка площадей"
В Москве до пандемии был популярна тема нарезки квартиры под мини студии. Берется правильная по планировке квартира в ипотеку, обычно на 1-2-м этаже, нарезается на мини студии и сдается как 3-4 независимых мини квартиры. Кто-то даже умудрялся продавать потом такой неликвид.
Из системных игроков я общался с компанией Ansandi. Доходность с учетом привлеченного левериджа за вычетом затрат, когда общались год назад с Виктором (основатель компании), была на уровне 15%-25% в зависимости от "жадности" при нарезке квартиры.
Тоже самое можно делать с коммерцией - но порог входа гораздо больше и требуется больше экспертизы при покупке площадей.
2. Активная аренда - тут все просто, сдаем квартиры посуточно, клиентов ищем на airbnb. Такой мини бизнес. Если есть много свободного времени и не хватает "чудных" жизненных ситуаций.
3. Займы под залог компаниям - часто предпринимателям нужны деньги на развитие бизнеса и они готовы предоставить в залог недвижимость. Доходность тут варьируется от 15% до 40% годовых.
Я бы не рекомендовал начищающим инвесторам - скорей всего вы денег вам не вернут и вы будете судиться, испытаете все прелести российской судебной системы, "своеобразного" мышления бывшего лапочкой заемщика и бесконечного затягивания дела, когда Заемщик вдруг будет прописан в Сыктывкаре - при хорошем юристе дело будет затянуто на годы, а потом заплатит вам по ставке рефинансирования, потому что он "инвалид", "находился в сложных жизненных обстоятельствах и сделка была кабальной" и т.д.
P.S. Про беззалоговые займы - могу сразу сказать для начинающих инвесторов - никогда не давайте. НИКОГДА! Напишу про свой 5-летний опыт активной выдачи займов - мы на этом неплохо заработали, но списаний, судов, красочных историй за это время накопилось на небольшую книгу. Оставьте эту работу банкам с их скорингом, риск-моделями и юристами. Также избегайте краудфандинговых площадок.
4. Простые торги
Простыми торгами я обозначаю покупку объектов недвижимости с торгов либо в рамках банкротства, либо взыскание залогов по ипотеке где не надо ни с кем судиться и выселять проживающих людей. Площадок много - централизовано информация попадает на гос. портал. Напишу про это отдельную статью с профессиональной командой. Доходность 20%-30% годовых можно делать.
В Москве еще очень много предложений на инвестиционном портале. Тоже тема для отдельной статьи
5. "Добавленная ценность"
Это проекты, где объект недвижимости очень важен, но для заработка требуется еще добавить немного операционных процессов. Пример:
- фотостудии
- банкетные залы
- коворкинги
- бани / спа
Я сейчас запускаю новый проект по шерингу загородных домов My Shelters, по сути попадаем в эту нишу с целевой доходностью 20-30%.
И вот мы подошли к самому интересному - "МУТНЫЕ ВОДЫ". Как перед входом в запретный лес, тут должна быть надпись: "ОПАСНО! НЕ ВХОДИТЕ СЮДА!!!".
У меня такие ассоциации, потому что на поверхности вы не видите этих сделок - тут есть очень очень доходные сделки по недвижимости от 30% до 100% годовых, поэтому надо искать, а во-вторых, новички тут сами станут наживкой для мошенников и вас скорей всего оставят без денег. От вас требуется:
а) Знать "рыбные" места - наличия каналов генерации сделок -в открытом доступе вы их не найдете. Это сеть партнеров риэлторов, системные каналы типа застройщиков, банков или классифайдов.
б) Соскочившие с крючка рыбы - сверх высокая экспертиза рисков и глубокое понимание этапов сделки и узких мест. За 2018-2020 год мы с партнерами закрыли более 200 высокодоходных сделок, но были и ошибки, где приходилось либо остаться без доходности, либо списать инвестицию полностью.
в) Профессиональный спиннинг - наличие скоринга, как официального (кредитная история, проверка по судам), так и закрытого (достать досье на продавца, запросить непубличные документы - например, прошлые правоустанавливающие документы).
г) Готовность делать "грязную работу" - это больше относится к "сложным торгам", когда физически надо выселять бывших жильцов и не всегда это приятно.
Итак...
1. Закрытие "ипотечных хвостов" - суть: быстро снять ипотеку под продажу квартиры - более подробно в этой статье: "Продать ипотечную квартиру за 10 дней". Доходность от 50% до 90% годовых.
Доходность выглядит классно, но надо не забывать, что в среднем деньги в сделке 1-2 мес. и надо постоянно перекладываться - стабильный поток сделок. Мы берем сделки через нашу партнерскую риэлторскую сеть + партнерства с банками.
Ранее у нас был системный продукт, реализованный через МКК, но в ноябре 2019 г. Владимир Владимирович решил, что МКК в регионах выдают 100 тыс. руб под залог квартиры и потом ее отбирают (что на самом деле так и было). Поэтому МККшкам запретили выдавать займы под залог и мы тоже попали под запрет - хотя мы на этом рынке были просто белыми рыцарями, которые как раз спасали людей от такого развития событий. Сейчас мы реализуем эти сделки через займ на физиков либо факторинг.
2. Выкуп квартир - поиск недооценённых вариантов, срочная покупка и т.д. Средний дисконт на рынке (в нормальные времена) - 10-12%. Осенью 2020 г. - дисконта на рынке не было, а скорее была премия. Это когда квартира в объявление стоит за 10 млн. руб., а ты звонишь и предлагаешь 10,2 млн. руб., только продайте скорей мне.
Мы являемся партнером по трейд-ину половины крупных девелоперов в Московском регионе и когда вы хотите купить квартиру у Застройщика по программе трейд-ин - в половине случаев мы будем вашим контрагентом в этой сделке.
У Застройщиков мы сейчас выкупаем с очень маленьким дисконтом - порядка 6-7%, работаем по принципу: рынок в ущерб маржинальности.
По сути при продаже 2-3% обычно вы отдадите риэлтору и 2-5% скинете при торге. С нами вы получаете бесплатную бронь у Застройщика и деньги на покупку в течение недели, поэтому это win-win-win: клиент получает быстро деньги, застройщик клиента, а мы инвестиционную сделку.
P.S. У нас много сделок и часто не хватает оборотного капитала - поэтому welcome!
Годовая чистая (за вычетом расходов на персонал) доходность по сделкам выкупа составляет порядка 30-36% или всего 2-3% с квартиры.
3. "Сложные торги"
Под сложными торгами я подразумеваю торги, после выигрыша в которых все только начинается. Обычно это дефолтные просуженные банковские ипотеки. Закрывшись от внешного мира, в них обычно живут люди, которые считают, что внеся 10% первоначальный взнос и платя ипотеку в течение целых 6 мес. (часто с просрочками) квартира навсегда принадлежит им и весь мир должен войти в их положение.
Засучив рука вам надо будет приманивать "колбасой" загруженных работой судебных приставов (а иначе выселить людей законно нельзя), обивать бесконечно кабинеты судов, общаться с местным участковым, который будет разводя руками говорить: "если кто-то хочет что заявить можете проследовать за мной в отделение, я ухожу".
Мы имели опыт работы по таким объектам и решили пока сфокусироваться на более простых сделках. Хотя банки с удовольствием пулами продают такие закладные "энтузиастам", которые делают всю "грязную работу". Думаю после осеннего бума работы у них в разы добавиться и возможно и мы системно выйдет с этим продуктом.
На выходе от 30% до 50% годовых чистыми - в зависимости от умения "убеждать".
OZ.
