Т.к. тема ипотеки (не равно кабала) очень актуальна в России, то получаем, что это очень реальный шанс купить свое жилье. Несмотря на то что в данный момент ставки по ипотечным кредитам достигли своих исторических минимумов, а цена на жилье выросла очень значительно, все же считаю, что сейчас не время для покупки жилья в ипотеку. Стоит чуть-чуть подождать.
Существую 2 вида досрочного погашения ипотеки:
- Уменьшение срока кредита.
- Уменьшение ежемесячного платежа.
В интернете читал много жарких споров о том, как лучше погашать ипотеку: досрочными погашениями на уменьшение срока кредита или на уменьшение ежемесячного платежа. Так как я сам 5-ый год плачу ипотеку и изучил эту тему вдоль и поперек, смею утверждать, что разницы в видах погашений нет абсолютно никакой.
Все покажу на реальном примере.
Дано:
Стоимость недвижимости: 5.000.000 руб.
Первоначальный взнос: 2.000.000 руб.
Сумма кредита: 3.000.000 руб.
Срок кредита: 20 лет
Дата выдачи кредита: 11.01.2021
Дата окончания кредита: 11.01.2041
Процентная ставка: (сейчас по оф. данным примерная средняя ставка по РФ 7,5 %) возьмем 8 %
Вид платежа: аннуитетный
Ежемесячный платеж составит 25 093 руб.
Рассмотрим 3 случая.
1 случай.
Досрочный платеж 15.06.2024 на сумму 300.000 руб. на уменьшение срока кредита.
Крайняя дата платежа (№201) 11.10.2037 – 1.561 руб.
2 случай.
Досрочный платеж 15.06.2024 на сумму 300.000 руб. на уменьшение суммы ежемесячного платежа.
Важно!!! Стоит отметить, что ежемесячно мы продолжаем платить фиксированную сумму в определенную дату (25 093 руб.). Часть из этой суммы идет на ежемесячный платеж, а остальное на досрочные погашения (уменьшение ежемесячного платежа!!!).
3 случай (комбинированный).
Досрочный платеж 15.06.2024 на сумму 300.000 руб. на уменьшение суммы ежемесячного платежа.
Важно!!! Стоит отметить, что ежемесячно мы продолжаем платить фиксированную сумму в определенную дату (25 093 руб.). Часть из этой суммы идет на ежемесячный платеж, а остальное на досрочные погашения (уменьшение срока кредита!!!).
Соберем все данные в одну таблицу:
Видим разницу между 2ым случаем и другими. Но и то разница там незначительная (около 24 тыс. руб.).
Естественно, если вы планируете уменьшать размер ежемесячного платежа при этом не будете компенсировать (восполнять) первоначальную сумму платежа (25 093 руб.), то и ипотека у вас растянется на все 20 лет. И выходит, что досрочные погашения по уменьшению срока более выгодны. Хотя на примере мы видим, что разницы между ними практически нет.
В следующей статье посчитаем досрочное погашение ипотеки за счет возврата налога на недвижимость и рассмотрим какие виды налогового вычета (НДФЛ) существуют.
Остались вопросы? Спрашивайте, с радостью отвечу.
Всем здоровья и успешных инвестиций!
