Экспертные мнения о двух видах недвижимости
Цены на новостройки в России за 2020 год выросли на рекордные 25%. Однако несмотря на это, по мнению экспертов, покупка квартиры в новом доме остается сделкой более выгодной, чем приобретение вторичной недвижимости. Попросили игроков рынка недвижимости назвать пять причин покупать новостройку, а не вторичку, в ближайшие месяцы.
Георгий Симоновский, эксперт по новостройкам, Aurum Realty, Санкт-Петербург:
Первая и основная причина заключается в том, что ипотека на новую квартиру выдается на более выгодных условиях, чем на жилье, у которой уже есть собственник. Застройщики и банки открыты к сотрудничеству друг с другом.
Первым это позволяет получать кредитные средства и продавать больше лотов, а вторым — привлекать новых клиентов. Как итог, ипотека на первичку выгоднее ипотеки на вторичку. Не говоря уже о том, что ипотеку на приглянувшуюся вторичку могут не дать в принципе. Например, из-за наличия незаконной перепланировки.
Второй по важности причиной может быть то, что ипотека с господдержкой для семей с детьми действует только на первичное жилье. Для многих покупателей это даже может стать решающим фактором.
Также нельзя не упомянуть, что на ранних стадиях строительства ценовое преимущество строящейся квартиры перед похожим предложением на вторичном рынке может составить до 50%. Особенно сильно эту разницу ощутят те покупатели, кому до переезда в новую квартиру есть, где жить, и нет необходимости платить за аренду квартир.
Кроме того, обычно содержание квартиры в первичке и оплата коммуналки за нее выходят более экономичными, нежели во вторичке. Все потому, что в свежепостроенном доме в норме есть качественная теплоизоляция, а также приборы учета потребления. Все это позволит сэкономить. Как пример, в подавляющем большинстве новых домов делают горизонтальную разводку отопительной системы, что позволяет жильцам самостоятельно регулировать температурный режим и впоследствии платить согласно показаниям счетчиков.
В старых домах, напротив, такой опции скорее всего просто нет. Кроме того, оказываются изношены инженерные сети, что влечет регулярные поломки водопровода. Капремонт требуется делать чаще. Все это налагает дополнительные затраты на жильцов вторички.
Ну и последняя причина: вместе с квартирой во вторичке будущие жильцы получают ремонт, оставшийся от предыдущих хозяев. Иногда, чтобы переделать все под себя, требуется больше средств, чем ушло бы на ремонт в квартире с предчистовой отделкой.
Александр Воронков, специалист по инвестициям в недвижимость:
1. Большинство новостроек сегодня не газифицируют из соображений безопасности. Соответственно тариф на электричество ниже, чем в домах более ранней постройки.
2. И вторичное, и новое жилье, как правило, требует ремонта. Но во вторичном жилье в общую сумму следует включить демонтаж. Это может существенно увеличить расходы.
3. Планировка и метраж в современных домах гораздо лучше, чем в 20-ти летних и старше. Пространство организовано и продумано. Значит, такое жилье будет комфортнее.
4. Юридические нюансы оформления сделок по продаже вторичного жилья тоже могут приводить к увеличению общей стоимости квартиры. Неприятный сюрприз может ожидать покупателя, если в квартире прописаны несовершеннолетние наследники.
5. Банки гораздо охотнее предоставляют кредиты с пониженной ставкой, в том числе ипотечные, на приобретение нового жилья. Большинство федеральных и региональных жилищных программ ориентированы на новостройки.
Исходя из вышеперечисленного, приобретение вторичного жилья нужно очень тщательно продумывать, чтобы сделка действительно было удачной.
Демид Костерев, основатель Modulbau, Москва:
1. Низкая стоимость. Квартира выйдет дешевле для покупателя на этапе котлована. Чем раньше заключить с застройщиком договор о долевой собственности, тем выгоднее можно приобрести квартиру. Переплачивать никто не любит. Да и накопить нужную сумму на новостройку получится быстрее.
2. Выгодные инвестиции. После того, как дом вводится в эксплуатацию, квартиры в нем сразу поднимаются в цене. Разница в стоимости может достигать 30–40%. При покупке квартиры на вторичном рынке цена растет не быстрее средних рыночных темпов. Поэтому для инвестиций и получения прибыли новостройка намного выгоднее и перспективнее вторичного жилья.
3. Начать историю с чистого листа. Новостройка — квартира без истории, а значит, без темного прошлого. Нет опасности, что появятся некие наследники, претендующие на часть имущества. Остается лишь проверить благонадежность застройщика, учредительную и разрешительную документацию. Для многих покупателей энергетика новой квартиры становится решающим фактором.
4. Современные планировки. Простор для дизайнерской мысли, индивидуальные проекты, планировки от известных архитектурных бюро — все эти аспекты присущие больше новостройкам. Вторичка все же несколько ограничивает полет фантазии.
5. Новый дом лучше старых двух. Застройщики следят за инновациями и тенденциями в строительстве. Среди них модульные и prefab-технологии, BIM-моделирование, зеленые стандарты и т.д. Конечно, новое здание будет обеспечивать жильцам комфортное существование гораздо дольше, чем старое.
Коммуникации, лифты, зоны общего пользования — все абсолютно новое и продумано до мелочей. Инфраструктура двора с зелеными насаждениями, детскими и спортивными площадками, прогулочными и велосипедными дорожками и т.д. часто становится решающей в пользу покупки именно новостройки.
Александр Козлов коммерческий директор концерн «РУСИЧ»:
1. Субсидированная государством ставка по ипотеке
Напомню, что льготная ипотека по ставке 6,5% была объявлена в конце апреля 2020 года. Распространялась эта программа исключительно на покупку жилья в новостройке. Максимальная сумма кредита зависела от региона. К примеру, для Москвы и Московской области, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области она составила 12 млн руб., в других городах — 6 млн руб. включительно. Такая мера безусловно простимулировала продажи на первичном рынке недвижимости, изначально воспользоваться льготным кредитом можно было до 1 ноября 2020 года, но позже эта возможность была продлена до 1 июля 2021 г.
2. Ставки по ипотеке на первичное жилье ниже, чем на вторичное.
На сегодняшний день средние ставки на покупку вторичного жилья в России составляют 8,46%, на первичное жилье — 6,5%. Учитывая средний срок кредита 17–18 лет, переплата за готовое жилье весьма ощутима.
3. Рост стоимости квадратного метра по мере готовности жилья.
Разница в стоимости квартиры на разных степенях готовности дома может составлять от 15 до 25% (от этапа котлована до сдачи в эксплуатацию). На вторичном рынке этой дельты нет и цены на квартиры не растут в такой прогрессии.
4. Дополнительные расходы на приобретение квартиры.
Приобретая квартиру в ипотеку на вторичном рынке, будьте готовы предоставить банку ее оценку. Эта процедура оплачивается отдельно и в среднем стоит 5–7 тыс рублей. К тому же юридическая чистота квартиры может быть сомнительной. В случае покупки квартиры в новостройке, все вопросы, связанные с оформлением ДДУ, берет на себя застройщик, вам остается лишь оплатить госпошлину.
5. Застройщики строят жилье, максимально адаптированное под потребности современного покупателя.
Часто в адрес старого фонда можно услышать, что «так уже не строят». Действительно за последние 25–30 лет изменились нормы и технологии строительства. Девелоперы, выводя на рынок объект, стараются сделать его конкурентоспособным, а для этого нужно предложить покупателю не только квадратные метры. Поэтому приобретая квартиру в новостройке, вы покупаете не только жилье с новыми современными коммуникациями, но и приятные бонусы: кладовые, просторные холлы, дворы без машин и т.д.
Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo.ru:
1. В этом году новостройки выгоднее было покупать, благодаря ипотечной программе. До 1 ноября действовала специальная программа, по которой банки кредитуют покупателей жилья в новостройках под 6,5% годовых. Это абсолютный минимум — такой дешевой ипотеки в нашей стране еще не было. К тому же правительство рассматривает возможность продления льготной ипотеки, об этом сообщал вице-премьер Марат Хуснуллин.
2. До этого в квартире никто не жил. Причина банальная, но для многих это важно. В квартире нет духа времени. Она только ваша. Пропитается вашей энергетикой.
3. Новостройки — это всегда прогрессивное жилье. Новые кварталы учитывают современные реалии и наполняют пространство вокруг дома нужными объектами. Это, например, паркинги, архитектурная среда, парки, современные детские площадки, детские сады рядом с кварталом. В домах старше 20 лет таких примеров не встретишь.
4. Новые дома строят с помощью современных технологий. Они теплее, и им присваивают класс энергоэффективности. Также в новых комплексах устанавливают индивидуальные счетчики электроэнергии и водоснабжения. Это позволяет жильцам экономить на оплате услуг ЖКХ.
5. Квартиры в новых домах дольше остаются ликвидными. Новые коммуникации, функциональные планировки и инфраструктура — все это плюсы, которые позволяют квартире дольше быть привлекательной на рынке недвижимости.
Иван Мотохов, генеральный директор УК Атлант:
1. Цена. В строящемся доме квартиры дешевле, чем в готовом. Ниже цена квадратного метра, соответственно на одну и ту же сумму в новостройке можно купить квартиру большей площади, чем во вторичке. Да и стоимость квартиры в новом доме при прочих равных как правило оказывается ниже.
2. Ипотека. Сейчас действует льготная ипотека с господдержкой для первичного рынка. Кроме того, застройщики часто предлагают совместные программы с банками, где ставка может быть еще ниже.
3. Новые коммуникации. В большинстве случаев, при покупке квартиры в старом доме даже с недавним ремонтом придется вкладывать деньги в ремонт коммуникаций. Это может быть замена батарей, электропроводки или розеток, водопроводных труб и т.д.
4. Оформление сделки. Стоимость оформления сделки на первичном рынке обычно фиксированная и в разы ниже, чем комиссия риелтора вторичного рынка.
5. Ремонт и меблировка квартиры. Чаще всего «бесплатным приложением» к договору в новостройке будет целый пул мебельных и строительных магазинов, которые предлагают скидки на свою продукцию для новоселов. В новостройку заселяется сразу целый дом, и ритейлеры готовы предоставлять бонусы, рассчитывая на большое количество покупателей.
