Десятки миллионов бизнесов по всему миру в настоящий момент испытывают трудности с покрытием издержек, так как все большее количество людей остается дома и пользуется удаленными сервисами.
Однако для некоторых бизнесов, одновременно с этим, остается довольно крупная, но временно ненужная статья затрат - аренда помещения.
Способность управлять затратами за арендную плату площадей может быть ключевым аспектом, который поможет выжить в кризисе.
В этой статье я расскажу вам, на что надо обратить внимание каждому владельцу бизнеса/менеджеру перед тем, как согласовывать с арендодателем снижение арендной ставки, а так же же про стратегию переговоров, которая поможет остаться в выгоде, как владельцу помещения, так и вам.
Поймите вашего арендодателя
Первый шаг к успешным переговорам по снижению арендной ставки - это понять позицию вашего арендодателя. Существуют разные виды арендодателей, но их всех объединяют важные особенности:
- наличие свободных высоколиквидных активов
- отношение к риску
- способность снизить арендную ставку
- договорные обязательства
Например, недвижимость является достаточно популярным вложением для частных пенсионных фондов, так как традиционно является стабильным источником дохода, что является важным для них. Поэтому если недвижимостью владеет компания, для которой важна постоянность дохода, их приоритетом будет получить платежи в срок, даже частичные.
С другой стороны, большинством зданий владеют девелоперские конторы и фонды, для которых важна доходность и стоимость активов в определенном промежутке времени. Их приоритетом будет хорошая динамика доходности, поэтому они больше обеспокоены величиной платежей, нежели их своевременностью. Они вряд ли предложат скидку, но скорее согласятся на перенос платежа.
Небольшие частные владельцы могут иметь совершенно другие приоритеты. Часто они сфокусированы на сохранении долгосрочных отношений с арендатором, поэтому они достаточно гибки в согласовании новых условий.
Знание о том, кто владеет арендуемой площадью, поможет в составлении хорошей стратегии переговоров.
Предложите решение
Если ваш бизнес находится на грани банкротства, я все же рекомендую не просто прекратить платежи по аренде, а прийти к арендодателю с предложением по их изменению.
При подготовке такого предложения ориентируйтесь на следующие пункты:
- Долгосрочная перспектива
Наверняка есть такие параметры соглашения, которые можно изменить уже сейчас и, которые не потребуют от вас дополнительных средств, но принесут дополнительную ценность вашему арендодателю. Если вы хороший арендатор (в спокойные времена), то увеличение срока контракта аренды может быть привлекательно для владельца недвижимости. Они заинтересованы в сохранении заполненности помещений, особенно, если текущая рецессия затягивается на длительный срок.
Ярким примером являются отели и хостелы, которые в данный момент не имеют какой-либо прибыли, но имеют устойчивую бизнес-модель, основанную на использовании недвижимости. Увеличение длительности контракта с хорошим отелем/хостелом поможет арендодателю снизить риск появления пустых площадей во время кризиса.
В дополнение к этому, вы можете предложить уменьшение в контракте списка причин, по которым вы можете расторгнуть договор. Это снизит риск для арендодателя, но так же снизит вашу гибкость в будущем. Однако, скорее всего, это не так важно для вас в моменте, так как вы находитесь в режиме выживания.
- Разделение риска и выгоды
Еще одним стимулом, который вы можете предложить вашему арендодателю в замен переноса или отмены арендного платежа - альтернативное финансирование. Оно может принять форму выплаты процентов по отсроченным платежам, либо соглашения о разделении выручки. Хорошим примером последнего является соглашение об арендной плате, как проценте от вашей выручки/оборота. При таком соглашении вы не только всегда будете уверены, что у вас хватит средств на аренду, а так же увеличит заинтересованность арендодателя в процветании вашего бизнеса.
Такой подход может применяться в торговых-центрах, где якорный арендодатель имеет большое влияние на стоимость недвижимости, а так же бизнес-центрах или производственных помещениях.
- Предприимчивость
Возможно вы находитесь в такой позиции, когда у вас недостаточно денег в моменте, но при этом большие перспективы роста выручки. В таком случае вы можете предложить своему арендодателю более экстремальный вариант: отдать долю своего бизнеса, разделить владение вашей собственностью, возможно даже интеллектуальными правами. Такие меры были достаточно популярны во время последнего кризиса, когда компании за неимением средств для выплаты долга банкам предлагали долю в бизнесе, что оказалось очень выгодно для банков в долгосрочной перспективе.
В заключение
В любом случае, открытый диалог поможет вам, если вы столкнулись с трудностями. Даже в случае конфликта переговоры помогут вам оценить риск, а так же понять, какой предел другая сторона точно не перейдет. Так же переговоры помогут вам понять мотивацию друг друга. Например, некоторые арендодатели, опасаются, что недобросовестные собственники бизнесов, которые не нуждаются в помощи, попробуют использовать текущую ситуацию себе во благо и снизить арендную плату. Убедив арендодателя, что это не ваш случай, вы положите начало продуктивным переговорам. Успехов вам!
Издатель ©
