Что необходимо знать о рефинансировании ипотеки и где его оформить

Последнее обновление: 23.02.2021.

Рефинансирование ипотеки — это процедура, с помощью которой можно переподписать ипотечный договор на новых, более выгодных условиях. Произвести данную операцию можно как в своем, так и в стороннем банке. В этой статье я подробно расскажу о всех нюансах, требованиях, преимуществах и недостатках рефинансирования ипотечного кредита.

Всем привет! Меня зовут Валерий, я являюсь экспертом в вопросах рефинансирования кредитов, так как эту тему подробно разобрал уже для трех сайтов: delen.ru, refinans.info, prorefinansirovanie.com.

На этом канале ожидается серия материалов о перекредитовании — услуге, которая может помочь снизить финансовую нагрузку и избежать банкротства. Читателям уже доступна информация о рефинансировании кредитов, теперь пришла очередь ответить на вопросы владельцев ипотеки.

Прежде чем продолжить, обратите внимание:

Этот материал является информационным и не призывает к действию. К финансовым вопросам следует подходить со всей ответственностью. Перед тем как воспользоваться банковской услугой, я советую проконсультироваться с финансовым советником или менеджером банка.

Что это за услуга, зачем она нужна банкам

Как банковский продукт, услуга рефинансирования ипотеки появилась на российском рынке относительно недавно. Ее популярность тесно связана с двумя факторами: ощутимым снижением ключевой ставки ЦБ и девальвацией рубля.

Рефинансирование ипотеки — это финансовая услуга по переоформлению ипотечного договора на условиях, взаимовыгодных для банка и должника. Не стоит путать рефинансирование с реструктуризацией — между ними есть ряд ощутимых различий, о которых я расскажу в отдельной публикации.

Основа рефинансирования — обеспечение более выгодных условий договора для заемщика. Выгоду получает и банк: такая операция позволяет привлечь новых и удержать старых заемщиков с хорошей кредитной историей. Смотрите, как это работает:

Наталья решила оформить ипотеку в банке «Зеленый» сроком на 10 лет, сумма составила 3 миллиона рублей, годовая процентная ставка — 15%. Два года Наталья исправно вносила ежемесячные платежи и вдруг увидела, что банк «Красный» предлагает клиентам других банков, в том числе «Зеленого», рефинансировать ипотеку под 10% годовых.
Зачем это ему? Всё просто: «Красный» хочет, чтобы платежеспособные клиенты других банков перешли к нему.
Наталья, прикинув выгоду, идет в свой банк, чтобы оповестить его о том, что она планирует перенести задолженность в банк «Красный» — заемщик имеет на это право. Но в «Зеленом» менеджеры не хотят терять исправно платящего клиента, поэтому они предлагают Наталье рефинансировать ипотеку в этом же банке, руководствуясь простой логикой: лучше потерять 5 процентов, чем все 15.
Второй вариант истории — банк «Зеленый» не против потерять своего клиента. Тогда Наталья берет здесь справку об остатке задолженности и направляется в банк «Красный». Он переводит необходимую сумму в бывший банк Натальи и она становится новым клиентом «Красного».

Описанная ситуация в общих чертах показывает, как работает рефинансирование и в чем заключается выгода банков. На деле же есть ряд нюансов: требования к заемщикам, сбор документации, отказы и многое другое. Поэтапно мы разберем каждый пункт.

Рефинансирование выгодно и банкам, и заемщикам: первые получают новых или сохраняют старых клиентов, вторые могут переоформить договор на более выгодных условиях.

Кому не подойдет услуга

Выгода от рефинансирования очевидна (если подойти к делу правильно). Но следует учитывать: услуга подойдет не всем. Рассказываю, какие категории заемщиков могут даже не рассматривать банковские предложения.

В первую очередь отмечу, что рефинансирование ипотеки не подойдет для граждан с плохой кредитной историей или просрочками по текущему договору. Сторонний банк не захочет приобретать головную боль в виде еще одного проблемного клиента — везде хватает и своих.

Невыгодной будет операция для заемщиков с приемлемыми условиями действующего договора. Например, если разница в ставке меньше трех процентов. Издержки при переоформлении документации, трата времени и разнообразные комиссии «съедят» возможную выгоду.

Также рефинансирование не подойдет клиентам, ипотечный договор которых истекает через 6 месяцев и менее. Причина та же — минимально возможная выгода будет поглощена сопутствующими издержками.

Если жилье, взятое в ипотеку, резко упало в цене и на момент оформления рефинансирования его стоимость меньше, чем остаточная задолженность по договору, банк откажет в услуге. Ипотечное жилье выступает залогом для банка, его оценочная стоимость должна быть равной или выше суммы кредита. Упасть в цене квартира или дом может по ряду причин: пожар, аварийное состояние всего дома или отдельной квартиры, административно-территориальные изменения и многое другое.

Банк 100% откажет в рефинансировании ипотеки, если купленное жилье было незаконно перепланировано.

Часто с отказом сталкиваются граждане, оформившие изначальную ипотеку с использованием материнского капитала. В причины углубляться не буду, это тема для отдельной статьи. Просто примите данную информацию как факт.

Ипотечное жилье, как и его владельцы, не должны участвовать в судебных разбирательствах, связанных с разделением имущества.

Изредка в старых ипотечных договорах можно встретить запрет или штраф за досрочное погашение ипотеки. В таких случаях рефинансирование — не лучшая идея.

Рефинансирование ипотеки подходит для граждан с хорошей кредитной историей. Есть ряд ограничений на оформление услуги: разница в ставке, срок и условия текущего договора, стоимость залогового жилья, отсутствие незаконных перепланировок, неучастие в первоначальном взносе материнского капитала.

Это общие ограничения. А есть еще специальные требования банков к заемщикам. Переходим к ним.

Требования банков

Часть требований косвенно озвучена в предыдущей главе. Еще раз отмечу, что гражданам с плохой кредитной историей рефинансирование не подойдет — банки его просто не одобрят. Но даже наличие хорошей КИ не является аргументом. Каждый банк выдвигает свои требования к заемщику:

• Возрастные ограничения — молодым (18,19,20 лет) и пожилым (65–70 лет) людям большинство банков откажет.
• Трудовая занятость — необходим общий стаж работы (6–12 месяцев) и стаж на последнем месте (1–3 месяца). На момент оформления услуги заемщик должен быть официально трудоустроен.
• Наличие подтверждаемого дохода. Требования к его размеру зависят от суммы остаточной задолженности.
• Некоторые банки могут запросить привлечение созаемщика.
• На стандартных условиях перекредитовать можно только ипотеку, выданную в рублях.

Естественно, что есть ограничения по сумме рефинансирования и сроку действия нового договора.

В каждом финансовом учреждении есть индивидуальные требования к заемщикам. Они различаются между собой, но не кардинально.

Пошаговая инструкция по оформлению рефинансирования ипотеки

Если вы ознакомились с ограничениями и требованиями и решили, что рефинансирование для вас подходит, настал черед узнать, как пройти данную процедуру.

Пройти до конца все этапы несложно, но придется уделить процессу личное время.

Шаг первый — анализ выгоды

Большинство опубликованных в интернете статей рекомендуют начать с поиска подходящего банка. Такая тактика изначально ставит заемщика в невыгодное предложение: подавая заявку, человек не знает размер окончательной ГПС, которую в итоге предложит банк. А получив подтверждение с не самыми выгодными условиями, сидя непосредственно перед менеджером, полчаса заполнявшим ваши документы, отказаться от подписания договора сложно. Да и менеджер сделает все возможное, чтобы не упустить клиента.

Я рекомендую поступить иначе. Первым делом решите для себя, какую годовую процентную ставку вы хотите получить. Далее проанализируйте подходящий срок кредитования, исходя из своего ежемесячного дохода.

Чем больше срок договора, тем ниже размер ежемесячного платежа, но выше итоговая переплата по займу.

Установив для себя крайние условия, на которые вы согласны, можно переходить к поиску банка.

Шаг второй — выбор подходящего банка

Хочется порекомендовать вам первым делом отправить заявку в свой банк. Но делать этого не буду, такой вариант — лишняя трата времени. В большинстве банков требование, чтобы ипотека была оформлена в другом учреждении — одно из ключевых. Поэтому сразу приступайте к поиску стороннего учреждения.

Имейте в виду: на сайтах банков и из уст менеджеров вы узнаете о максимально выгодных условиях. На практике их получить сложно, иногда даже невозможно. Поэтому озвученные банком на данном этапе цифры во внимание берите, но не рассчитывайте на них.

Выбрать банк можно по таким критериям:

• требования к клиентам (они должны подходить по возрасту, стажу работы и т. д.);
• максимальная и минимальная сумма рефинансирования ипотеки, срок действия договора;
• наличие отделений в вашем населенном пункте;
• дополнительные удобства (терминалы, интернет-банкинг, возможность получения дополнительной суммы в кредит и пр.).

Шаг третий — подача заявки, ее одобрение/отклонение

Отправить заявку можно через интернет, на сайте выбранного банка, или в отделении учреждения. На этом этапе заявку либо отклонят, либо одобрят. Но одобрение это — предварительное, гарантий, что рефинансирование одобрят, — нет.

Если заявка отклонена, можно обратиться в другой банк. Если одобрена — отправляемся в отделение с необходимыми документами (их список — далее). В банке кредитный менеджер рассмотрит ваши бумаги, вы заполните длинную анкету. Если хотите — можете озвучить свои условия — предельную процентную ставку, срок действия. А можно это сделать после того, как свои условия предложит банк.

После подачи всех документов и заполнения анкеты, ждать решения придется от 5 минут до недели, срок зависит от выбранного банка, загруженности экспертов и прочих нюансов. Исхода может быть два: заявку отклонят или одобрят.

Шаг четверты — оформление договора с новым банком

Когда второй шаг пройден, начинается финальный этап. Сложностей здесь нет — всеми действиями будет руководить банк. Вам придется:

• подписать договор о рефинансировании ипотеки с новым банком;
• переоформить страхование ипотечной недвижимости (если она застрахована в компании, не являющейся партнером нового банка);
• получить реквизиты в старом банке — сразу после этого новый банк закроет вашу задолженность;
• переоформить залог приобретенной в ипотеку недвижимости для нового банка;
• получить новые реквизиты для погашения задолженности.

На этом ваша старая ипотека считается рефинансированной, теперь задолженность выплачивается в новом банке.

Для рефинансирования ипотеки потребуется четыре условных шага: просчет выгоды, выбор банка, подача заявки и документов, переоформление договора.

Как производится оценка недвижимости и переоформление залога

Один из самых непонятных нюансов — юридическое переоформление ипотечной недвижимости. При переводе ипотеки из одного банка в другой, оценка жилья обязательна. Если же рефинансирование происходит в том же банке, то данная процедура необязательна.

Не понадобится оформлять переоценку и в случае, если у вас на руках есть старый отчет, который вы делали при первом оформлении ипотеки. Но надо учитывать, что его возраст не должен превышать определенного срока (у каждого банка он свой, обычно это 1–6 месяцев).

Получить заключение о стоимости недвижимости лучше в компании, аккредитованной в рефинансирующем вас банке. Это требование необязательное (по закону), но позволит избежать дополнительных трат и проблем. Список таких компаний можно получить непосредственно в банке, после предварительного одобрения вашей заявки.

Переоформление залога из нового банка в старый — более сложная процедура. Проводится она уже после подписания договора с новым банком. Для этого необходимо обратиться в старый и получить там закладную, копию доверенности (заверенную нотариально), справку о полном погашении задолженности и процентов.

С этими документами надо пойти в МФЦ. Там вы сможете подать заявление в Росреестр на снятие залога. На это уйдет примерно 7 дней. Затем в том же МФЦ следует взять выписку из ЕГРН, которая будет подтверждением снятия обременения с недвижимости.

Последний этап — подписание залоговых документов с новым банком. Для этого следует созвониться с банком и договориться о совместном с менеджером визите в МФЦ.

Для оформления залога понадобится ряд документов: закладная, договор рефинансирования, паспорт, квитанция об уплате госпошлины (об этом следует позаботиться заранее). В самом МФЦ надо написать заявление по установленному образцу.

По прошествии пяти рабочих дней новая залоговая и договор будут готовы. Получив бумаги, следует пойти в банк и предъявить их менеджеру.

Пройти процедуру переоформления залога следует как можно быстрее — пока недвижимость не заложена новому банку, процентная ставка по ипотеке будет повышена.

При переносе ипотеки в другой банк, оценка недвижимости и переоформление залога — процедуры обязательные. Этапы выглядят сложно, но пройти их поможет сам банк — именно он, как заинтересованная сторона, будет консультировать вас по всем вопросам и рассказывать о дальнейших действиях.

Какие документы понадобятся для рефинансирования ипотеки

У каждого банка свои требования к списку необходимых бумаг. В большинстве случаев вам понадобятся:

• заявление или анкета по форме банка;
• паспорт;
• справка о доходах;
• заверенная работодателем копия трудовой книжки;
• документы по рефинансируемой ипотеке.

К последнему пункту относятся: ипотечный договор, выписка об остатке задолженности, справка об отсутствии просрочек, платежные реквизиты для досрочного погашения ипотеки.

Документы для оценки недвижимости:

• паспорт владельца недвижимости;
• реквизиты заказчика оценки (получать в банке);
• бумаги, подтверждающие право собственности (справка из ЕГРН, свидетельство);
• документы из БТИ (тех. документация, поэтажный план, экспликация);
• ведомость о текущих обременениях (если таковы имеются).

Если собственников у квартиры/дома несколько, понадобятся паспорта и подтверждения прав собственности каждого дольщика.

Далее — список документов для переоформления залога. В старом банке следует получить: закладную, справку о досрочном погашении ипотеки и процентов по ней, заверенную нотариусом копию доверенности на банковского служащего, подтвердившего досрочное погашение.

В МФЦ надо получить новую закладную и выписку из ЕГРН, подтверждающую снятие залога в старом банке.

Для регистрации залога в новом банке понадобятся: заявление, выписка из ЕГРН, договор рефинансирования, новая закладная, квитанция об уплате госпошлины (реквизиты выдаст банк).

❗ Если при оформлении или погашении ипотеки использовались средства материнского капитала, понадобится согласие органов опеки и попечительства на залог жилья.

Представленный перечень документов — ориентировочный. Конкретные требования будут озвучены непосредственно в банке.

В какие банки можно обратиться за рефинансированием ипотеки

Этот финансовый инструмент пользуется популярностью среди населения, поэтому оформление его возможно в большинстве российских банков. Рассмотрим условия некоторых из них.

БЖФ Банк (Банк жилищного финансирования)

Максимальная сумма рефинансирования здесь — 30 миллионов рублей. Срок — от 1 до 30 лет. Ставка, по которой можно оформить договор, начинается от 7,6% годовых, рассчитывается индивидуально для каждого заемщика.

При желании можно получить дополнительную сумму на нецелевые расходы.

Действует программа экспресс-одобрения — по двум документам вы получите окончательное решение в течение 1 дня.

На сайте доступен калькулятор, с помощью которого можно предварительно оценить свою недвижимость.

Есть информация на сайте и для клиентов, допускавшим ранее просрочки по платежам: «Одобряем клиентов с неидеальной кредитной историей».

Перейти на сайт БЖФ Банка →

ВТБ

В этой финансовой корпорации можно оформить ипотечное рефинансирование на сумму до 30 миллионов рублей. Срок возможного действия договора — до 30 лет.

Требования к действующей ипотеке: действует не менее 6 месяцев, валюта — рубли. Жилье может быть куплено как на вторичном рынке, так и в новостройке.

Требования к заемщикам: общий стаж работы от одного года, трудоустройство на момент оформления договора, подтверждение дохода за последние 12 месяцев.

Перейти на страницу ВТБ →

Открытие

Программа рефинансирования в банке «Открытие» позволяет перекредитовать ипотеку на сумму от 0,5 до 30 миллионов рублей. Срок кредитования — от трех до тридцати лет.

Сумма рефинансирования не может превышать 80% от стоимости залогового жилья. Минимальный срок действия договора со старым банком — 6 месяцев.

Заемщик должен соответствовать ряду критериям: возраст от 18 до 70 лет, стаж на последнем месте работы — минимум три месяца, общий — от одного года. Понадобится подтверждение доходов.

Перейти на страницу банка «Открытие» →

Сбербанк

Крупнейший банк России предлагает рефинансировать ипотеку на сумму от 0,3 до 7,5 миллионов рублей. Максимальный срок договора — 30 лет. Минимальный — 1 год.

Вместе с ипотекой можно рефинансировать и потребительские кредиты. Сумма займа не может превышать 80% от оценочной стоимости жилья. Заемщик в течение последних 12 месяцев не должен допускать просрочек по кредитным платежам. Минимальный срок действия договора со старым банком — 6 месяцев.

Возраст заемщика не может быть меньше 21 года. Стаж — от шести месяцев на последнем месте работы, общий — от одного года. Гражданство — РФ. Есть возможность привлечения созаемщиков.

Перейти на страницу Сбербанка →

ТрансКапиталБанк

Данный банк не пользуется повышенной популярностью среди россиян. В связи с этим учреждение пытается привлечь новых клиентов выгодными условиями и простым оформлением услуг. Здесь готовы сотрудничать даже с должниками, имеющими плохую кредитную историю.

В ТКБ можно оформить рефинансирование ипотечного кредита на сумму от 0,5 до 20 млн рублей. Срок — 1–25 лет.

Минимально возможная ГПС в этом банке — 6,24%. Минимальный возраст заемщика — 21 год. Максимальный — 75 лет (на момент погашения кредита).

Перейти на страницу ТрансКапиталБанка →

Примерно такие же условия предлагают и другие российские банки, как государственные, так и коммерческие. При выборе финансового учреждения следует руководствоваться критериями, озвученными выше, в главе «Пошаговая инструкция по оформлению рефинансирования», на шаге № 2.

Подводные камни рефинансирования ипотеки

Следует ответственно подходить к любым банковским операциям, включая рефинансирование. Особенно что касается потенциальной выгоды.

Не произведя должных расчетов, клиент рискует обрести еще более невыгодные условия, чем ранее. Поэтому перед подписанием договора необходимо рассчитать итоговую переплату: годовая процентная ставка, издержки на оценку объекта, переоформление залога, страхование.

Также следует внимательно изучить договор со старым банком. Если там есть штрафные санкции за досрочное закрытие ипотеки или обязательство выплатить проценты за весь срок, на который оформлен договор, то рефинансирование не принесет выгоды, а лишь проблемы и траты.

Помимо финансовых, стоит обратить внимание на другие нюансы: временные и моральные. Собрать пакет необходимых документов, переоформить залог и оценку недвижимости, посетить несколько раз банк (и новый, и старый) — все это требует вашего участия.

Мнение экспертов

Специально для канала «Я — Банкрот» комментарии дали эксперты в вопросах кредитования и недвижимости:

Цыганов Александр Андреевич — зав. кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России.

Сысоев Дмитрий Борисович — аналитик сервиса Brobank.ru.

— Сколько россиян рефинансировали свою ипотеку в 2020 году?

А. Ц. (Александр Цыганов) — По данным Банка России, за 10 месяцев 2020 года выдано 1,3 млн ипотечных кредитов. При этом аналитический центр «ДОМ.РФ» оценивает долю рефинансирования в январе–октябре 2020 года в 13,7% от всех выданных кредитов. По сравнению с 2019 годом выросли как количество выданных ипотечных кредитов (+30%), так и доля рефинансирования (+7-8%), что связано со снижением ставок и повышением доступности ипотечных программ.

Д. С. (Дмитрий Сысоев) — Рефинансирование ипотеки в 2020 году было самым активным за последние три года. Так, по данным ЦБ РФ, только за первые три квартала с помощью вновь выданных целевых займов был достигнут рекорд досрочного погашения долга. Достигнута сумма в 40,46 млрд. рублей. Это на 24,6% больше, чем за весь 2018 год. Относительно 2019 года показатели еще более грандиозны – тогда за 12 месяцев было рефинансировано ипотеки на 21,28 млрд рублей.

— Может ли старый банк запретить рефинансировать ипотеку в другом учреждении?

А. Ц. — Старый банк может отказать в рефинансировании кредита у себя и в определенной степени препятствовать в получении такой возможности в новом банке (комиссии за досрочное погашение, затягивание сроков выдачи необходимых документов, случайные ошибки и т. д.), но запретить досрочное погашение не сможет.

Д. С. — Нет. Рефинансирование – это выдача нового займа на досрочное погашение действующего. Учитывая требования законодательства, любой заемщик имеет право на досрочный возврат долга, соблюдая требования об уведомлении текущего кредитора минимум за месяц до проведения процедуры.

— Что делать, если все банки отказывают в рефинансировании и почему так происходит?

А. Ц. — Скорее всего, другие банки не заинтересованы в сотрудничестве, так как заёмщик в последнее время допускал просрочки платежей или потерял доход, в связи с чем его кредитный рейтинг снизился.

Как минимум в течение полугодия после просрочки не следует ожидать энтузиазма от новых кредиторов. Поэтому перед принятием решения о рефинансировании стоит уточнить свою кредитную историю.

Сегодня есть много предложений от ипотечных брокеров, которые могут взять на себя хлопоты, но нужно уточнять размер их вознаграждения, да и 100% успеха они не гарантируют.

Д. С. — Варианты выхода из такой ситуации зависят от причин отказов. Зачастую их три.

1. Негативная кредитная история. При подаче заявки не должно быть текущих просрочек. Помимо этого, нельзя их допускать последние полгода, а лучше – год. Соответственно, в таком случае выходом может стать только своевременная выплата ипотеки в течение этого периода.
2. Низкая платежеспособность. Сразу отмечу – рефинансированием невозможно решить материальные проблемы, например, связанные с сокращением или утратой дохода. Этот инструмент позволяет управлять своими долгами только платежеспособным заемщикам. Если рефинансирование необходимо, но соотношение доходов к расходам на обслуживание долга не позволяет получить его, есть два варианта решения проблемы:
   а) привлечь созаемщиков с достаточным заработком;
   б) запрашивать максимально возможный срок действия договора — итоговая переплата из-за этого увеличится, но ежемесячные траты на выплату займа станут меньше.
3. Несоответствие требованиям программы рефинансирования. Помимо стандартных параметров к клиенту, здесь выдвигаются требования и к займу. Например, по сроку действия договора, остатку времени его действия, суммы долга и т. д. Поэтому перед подачей заявки стоит детально ознакомиться со всеми нюансами.

— Что происходит с налоговым вычетом при рефинансировании ипотеки?

А. Ц. — При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется (пп. 4, п. 1, ст. 220 НК РФ), но очень важно, чтобы в новом кредитном договоре было чётко указано, что кредит берётся для погашения ранее взятого ипотечного кредита.

Д. С. — Рефинансирование никоим образом не влияет на налоговый вычет по ипотеке. Право на его получение остается за гражданином. Главное – использовать именно ипотечное рефинансирование, а не потребительский кредит или иную форму займа.

— Можно ли в России рефинансировать долларовую ипотеку в рубли?

А. Ц. — Перейти из валюты в рубли вполне реально. После ужесточения банковского регулирования в части норм резервирования, в этом заинтересованы все стороны договора ипотечного кредитования. И уж тем более нет никаких запретов на досрочное погашение валютного кредита за счёт получения нового рублёвого.

Д. С. — Да, рефинансировать валютную ипотеку в рубли можно. В основном такую услугу предлагают сами кредиторы своим должникам. В таком случае она схожа с реструктуризацией, но все же является перекредитованием, так как выдается новый займ, а не меняются условия действующего.

— Какую ставку по рефинансированию банки предлагают клиентам на самом деле?

А. Ц. — Кредитные ставки при рефинансировании рассчитываются с учётом кредитной истории заёмщика и его созаемщиков и могут отличаться от рекламируемых, причём как в сторону увеличения, так и уменьшения.

Д. С. — ГПС на рефинансирование ипотеки всегда сопоставима с процентом по стандартным программам целевых займов. В редких случаях перекредитование выгоднее на 0,5-1% годовых. По этой причине всегда рекомендуется проводить тщательные расчеты перед подписанием договора. Иначе может оказаться, что после смены кредитора итоговая переплата не снизится, а увеличится.

© Копирование материала без согласия правообладателя запрещено. Информация в статье регулярно проверяется и обновляется.