В чем причина того, что вы, имея земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, не имеете права построить жилой дом, а ваш знакомый на соседней улице, таким правом обладает? Почему вы, желая обзавестись хозяйством рядом с домом, из раза в раз получаете отказ от администрации на выделение участка, а изменение вида разрешенного использования земли может превратиться в хождение по мукам?
Чтобы дать ответы на поставленные вопросы, необходимо обратиться к основополагающим понятиям и определениям, содержащимся в Земельном кодексе. Итак, начнем разбираться.
На сегодняшний день, Земельным кодексом предусмотрено деление всего земельного фонда на группы, или классы, к которым относится земля по цели ее использования, так называемые – категории земельных участков. Таких категорий всего 7:
1. земли сельскохозяйственного назначения
2. земли населенных пунктов
3. земли специального назначения (промышленности, энергетики, транспорта, связи и пр.)
4. земли особо охраняемых территорий и объектов
5. земли лесного фонда
6. земли водного фонда
7. земли запаса
То, что конкретизирует возможности использования и устанавливает совокупность разрешенных параметров использования земельного участка, называется видом разрешенного использования.
Хотелось бы, чтобы каждый правообладатель земельного участка имел четкое представление о том, что такое земельный участок с юридической точки зрения. Многие, к большому сожалению, не имеют ясного представления об этом. Именно восприятие земельного участка в качестве либо природного объекта, либо территории огороженной двухметровым забором с колючей проволокой, за которым построен дом, либо межсоседские договоренности о межах, и превращаются временами в трудноразрешимые или совсем неразрешимые проблемы.
Еще один важный момент. Собственник земельного участка должен знать не только свои права, но и обязанности. Т.е. если вы имеете в собственности землю, это не значит, что вы можете делать на этой территории все, что вам вздумается. Итак, что же такое земельный участок?
Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
В соответствии со ст.8 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ, к таким основным определяющим характеристикам относят:
· кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения
· описание местоположения объекта недвижимости
· площадь
· кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости
· номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости
Именно эти характеристики и определяют часть земной поверхности, в качестве недвижимой вещи. Именно на нее вы имеете или приобретаете право, распоряжаетесь ей, и несете ответственность за ее использование.
Существует также ряд дополнительных характеристик, описывающих конкретный земельный участок. Это:
· сведения о кадастровой стоимости
· сведения о лесах и иных природных объектах, расположенных в пределах участка
· категория земель
· вид разрешенного использования
· сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны или территории
· сведения о наличии земельного спора о местоположении границ
· адрес объекта недвижимости
· сведения об ограничении оборотоспособности земельного участка
и некоторые другие
Как мы с вами установили, категория земель и вид разрешенного использования – это дополнительные характеристики земельного участка. Что это значит? То, что такие сведения, изменяются на основании решений либо иных актов органов государственной власти или органов местного самоуправления.
Периодически рассматриваются законопроекты, которые отменяют деление земель по категориям. Обычно это вызывает бурные обсуждения в том числе со стороны общественности, и обеспокоенность в части возможных злоупотреблений муниципальными властями в связи с отменой категорий земель.
Теперь о видах использования земельных участков. До декабря 2014г., т.е. до вступления в силу Приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", формулировки видов разрешенного использования носили весьма фантазийный характер. В границах одного садоводческого товарищества могли быть участки: для садоводства, для садоводства и огородничества, для ведения садоводства. Или, например: земельный участок предназначен для строительства жилого дома, не более 2 этажей в связи с невозможностью нарушения исторического облика территории.
Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков"
Как известно, где нет порядка, там царствует хаос. Отсутствие точных формулировок, или наоборот, их чрезмерная витиеватость, создавали разнообразные правовые коллизии. Поэтому, была предпринята попытка классифицировать все возможные варианты использования земельных участков.
К сожалению, первая редакция этого приказа, не то чтобы упростила жизнь гражданам и нам, специалистам, но даже существенно усложнила.
Классификатор содержал такие интересные виды использования, как:
Выращивание льна и конопли, код 1.6
Общественное управление, код 3.8
Развлечения, код 4.8
Поля для гольфа или конных прогулок, код 5.5
Но были забыты:
«дачная амнистия», индивидуальные гаражи и личное подсобное хозяйство в населенных пунктах
Эта проблема была решена только после вступления поправок в классификатор.
Полагаю, что каждый из вас сейчас обязательно пойдет проверит, а что же за вид разрешенного использования земельного участка записан у него в документах? Если вы обнаружите, что наименование вида отличается от того, что содержит классификатор, вам не стоит беспокоиться.
Гражданам, владеющим земельными участками на праве собственности, изменять вид разрешенного использования по формулировкам классификатора не обязательно. Если же вы решите, что для вас это необходимо, то вам нужно будет с соответствующим заявлением обратится в орган местного самоуправления для приведения вида разрешенного использования в соответствие с классификатором. Получив постановление, вы сможете внести соответствующие поправки в кадастр.
По своему желанию гражданин может привести в соответствие наименование вида разрешенного использования в документе о праве с классификатором.
Для этого необходимо:
· подать заявление в орган местного самоуправления для приведения вида разрешенного использования в соответствие с классификатором
· получить постановление
· внести соответствующие поправки в ЕГРН
Совсем другая ситуация возникает у граждан, которые только планируют получить земельный участок. Вам необходимо внимательно ознакомиться с представленными видами разрешенного использования участков, с тем, какую хозяйственную деятельность можно будет на них вести.
