Продолжаем серию публикаций в помощь людям, решившим создать источник пассивного дохода и присматривающим для этого недвижимость для последующей сдачи в аренду.
Как мы уже говорили в статье «Как оценить прибыльность арендного бизнеса» , для того чтобы прибыль от Вашей недвижимости была максимальной, нужно минимизировать расходы.
Давайте поговорим о том, какие есть варианты для снижения налогов. Оптимизация налога при сдаче в аренду квартиры уже описана не раз. Если Вы хотите, чтобы наши эксперты еще раз осветили вопрос оптимизации налогов при сдаче в аренду жилой недвижимости, просто напишите об этом в комментариях в этой статье.
Перейдем к выбору оптимальной схемы оплаты налогов при сдаче в аренду коммерческой недвижимости. К коммерческой недвижимости относятся и апартаменты, и гараж, и офисные помещения, и торговые площади, и помещения под бытовые услуги, производственные и т.д.
В большинстве случаев при сдаче в аренду коммерческая недвижимость приносит больше денег и меньше проблем своему владельцу. Поэтому даже физические лица мечтают купить такое помещение и сдать его в аренду (желательно какой-нибудь торговой сети). Действительно, физическое лицо может быть владельцем нежилой недвижимости, но может ли физлицо сдавать коммерческую недвижимость?
Да, физическое лицо может сдавать в аренду нежилую недвижимость. Однако, если договор аренды будет заключаться с ИП или юридическим лицом, то второй стороне по договору это будет не выгодно. Владелец недвижимости будет платить налог на доход, а у арендатора возникнет обязанность оплаты налогов с суммы аренды точно таких же, как любой работодатель выплачивает при оплате работы наемного сотрудника. Т.е. ИП или юрлицо должно будет заплатить в бюджет в виде сборов и налогов 43% от выплаченной физлицу суммы. Как видите, в таких условиях арендовать недвижимость у физического лица не выгодно. Если же предложить владельцу недвижимости снизить сумму аренды на величину выплат в бюджет, то это, как правило, становится уже не выгодно арендодателю.
Если частный инвестор открывает ИП и от имени ИП начинает сдавать свою недвижимость, если здесь возможность для снижения налогов? Безусловно! Только подумать об этом нужно до начала деятельности. Если от имени ИП Вы будете только сдавать в аренду недвижимость (Вы не предусматриваете другую деятельность), то нужно сделать выбор между 2 видами налогообложения. Это патент или Упрощенная Система Налогообложения 6% от доходов (далее - УСН 6%).
В какую сумму Вам обойдется патент можно узнать здесь . Расчет стоимости патента на сайте Федеральной налоговой службы России
УСН 6% предусматривает то, что любая сумма, попавшая на счет ИП, подлежит налогообложению в 6%.
Давайте посчитаем издержки на конкретном примере. Допустим, у Вас недвижимость площадью 106 кв.м. в Москве, в районе Сокольники. Аналогичные помещения сдаются за 1500 руб. за 1 кв.м. в месяц. Т.е. прогнозируемый годовой доход от сдачи в аренду составит 106*1500*12=1 908 000 руб.в год. При УСН 6% налог на прибыль составит 1 908 000 / 100 *6 = 114 480 руб. Это теоретически. На практике, скорее всего, Вы будете искать арендатора примерно 1 месяц и арендатор попросит арендные каникулы, которые в среднем составляют также 1 месяц. Т.е. 106*1500*10= 1 590 000 руб. в год. Налог 1590000*6%=95400 руб.
На сайте ФНС России не сложно подсчитать, что стоимость патента на сдачу этого помещения составит 90 000 руб. в год. Подать заявление на патент нужно будет до подписания договора аренды.
Таким образом, делаем вывод, что в данном конкретном случае приобрести патент будет выгоднее экономически. Плюс, ведение бухгалтерского учета в этом случае будет намного проще. Нужно только иметь в виду, что если арендатор расторгнет договор и съедет, то во время поиска следующего арендатора доходы будут равны нулю, а за патент все равно придется платить.
Кроме того, если Вы решили сдавать коммерческую недвижимость от своего ИП, при подсчете издержек необходимо не забыть следующие возникающие траты: страховые взносы за ИП в 2020 году (за полный год): 32 448 руб. в ПФ + 8 426 руб. в ФФОМС +1% с доходов, превышающих 300 тыс. руб. И еще стоимость банковского обслуживания, примерно 900 руб. в месяц.
Вообще, в части налогообложения, оптимизации налогов есть много нюансов и для расчетов взят, конечно, самый простой вариант. Если Ваша недвижимость имеет размеры, предусматривающие несколько арендаторов, и хотя бы один из них платит НДС. Или наоборот, недвижимость небольшая и есть обоснованные расходы, которые можно принять для уменьшения налогооблагаемой базы, то это уже совсем другая история и совершенно другая калькуляция. Во всех нестандартных случаях правильнее обращаться за консультацией к профессиональным бухгалтерам, они быстро сделают все расчеты, предоставив Вам итоговый результат в рублях и копейках.
Здесь Вы можете узнать больше о том, как правильно оценить арендный бизнес перед покупкой >>>
Если у Вас есть вопросы, или Ваш случай – особенный, пожалуйста, напишите об этом в комментариях к этой статье. Мы обязательно ответим!
В следующей статье мы расскажем о том, как можно не платить налог на имущество (недвижимость). Подписывайтесь на наш канал и тогда Вы не пропустите нашу публикацию.
Ну и ставьте лайки. Нам будет приятно!
