Привлекательность инвестиций в крупные торговые центры снизилась. Не пропала, но снизилась. Убытки, если понесли, то понесли те, кто попал под требования о закрытии. Сегмент районных и микрорайонных комплексов наоборот получил статус "короноустойчивого" бизнеса, тем самым закрепив за такими комплексами статус надежных инвестиционных проектов.
С точки зрения доходности моллы пока потеряли 2 месяца выручки, а значит и в сроках окупаемости. Сколько они потеряют еще - пока не известно. Но они никуда не денутся и продолжат работать. Возможно с меньшей доходностью, но продолжат. Давайте разберем, что именно сейчас происходит с торговыми центрами.
Как изменилась модель возврата инвестиций в торговых центрах:
- Долговая нагрузка снова вставляет палки в колеса. От уровня долговой нагрузки зависит уровень убытков арендодателя. Если объект был куплен на кредитные средства или под целевое финансирование, то убытки будут именно на эти суммы.
- Наибольший комфорт тем , кто реализовал объект на собственные средства. У них останутся только налоги, заработная плата сотрудников, коммунальные расходы. К тому же без эксплуатации снижаются расходы на текущий ремонт. Но только если поддерживать чистоту, вентиляцию и тепло. Без них придется делать и текущий и возможно даже капитальный ремонт, особенно в Сибири. В общей сумме, даже у моллов, которым разрешили работать только супермаркетам и аптекам может хватить аренды на то, чтобы компенсировать все эти расходы. Может быть небольшой плюс или небольшой минус.
- Арендные каникулы. Арендодатели купили дорогие помещения, отдали их арендаторам, которые не платят аренду и не могут их никому сдать, потому что они уже заняты. Это основная потеря. Рассмотрим на житейском примере, если бы вы дали другу денег в займы и он их вам не возвращает уже 2 месяца. И этот эффект арендодатели чувствуют уже сейчас.
И если с долговой нагрузкой и текущими расходами всё понятно - их надо сокращать, то с арендными каникулами могут быть разные сценарии:
- Идти навстречу. Тогда идет потеря в текущей доходности. Зато вы не теряете арендаторов, которые не имели подушки безопасности. Остальные будут безмерно благодарны и это может оправдаться на длинной дистанции и в текущих вопросах. Кроме того, вы на выходе с самоизоляции откроетесь в той же комплектации арендаторов, что и до вируса. Возможно даже заполните пустые площади новыми арендаторами и выйдете к покупателям еще в лучшем свете.
- Требовать оплаты аренды со слабым пулом арендаторов. Не все бизнесы имеют резервы и дополнительные источники дохода, чтобы платить аренду. И тут надо взвешивать ваши цели, важно зарабатывать здесь и сейчас любой ценой или в долгосрочном плане получать нужную доходность. Если не идти навстречу арендаторам, то есть риск остаться с помещением, которое не будет приносить доход и после снятия ограничений. По той причине, что никто его не снимет за те же деньги, что и предыдущий арендатор. С другой стороны, на этой почве можно провести редевелопмент и выйти на концепцию более востребованную на рынке, чем до вируса.
- Требовать оплаты аренды в ликвидном объекте. Где арендодатель имеет очередь из желающих снять любое помещение. Здесь уже важно понимать риски арендаторов. До вируса они зарабатывали деньги в точке, вложили в её открытие не малые деньги и тоже хотели бы их отбить и зарабатывать на постоянной основе. В связи с этим тут риск потери арендатора у арендодателя может оказаться ниже, чем у арендатора потерять прибыльную точку. И тогда арендодатель не идет на уступки и получает аренду даже несмотря на то, что точка не работает, при этом арендатор не расторгает договор.
У каждого свой проект, свои арендаторы и своя ликвидность, своя долговая нагрузка и своя эксплуатационная себестоимость. А еще у каждого своя голова на плечах. Поэтому каждый инвестор выбирает собственный путь проект, но нужно понимать перспективы развития в кризис.
Вернемся к вопросу: выгодней районный ТЦ или молл?
Во-первых, размер ТЦ не определяет его доходность. Тут как и в любом другом проекте важно то, во сколько обошелся проект и сколько он приносит. Здесь и сейчас больше дохода (аренды на общую площадь объекта) приносят проекты, ориентированные на товары первой необходимости. Во-вторых, Нужно помнить, что стоимость ТРЦ исчисляется в миллиардах рублей. При таких порядках сумм вариантов, куда можно вложиться, в принципе немного. Так что сравнивать их с выгодностью вложений в торговый центр, например за 200-500 миллионов будет некорректно. В-третьих, потери в 1-2-3 месяца в рыночных сроках окупаемости это погрешность. С окупаемостью в 5-7-10 лет проекты не меняют своей сущности от простоя в такой короткий срок. Другое дело, если пойдут долгосрочные эффекты.
Подведем итог. Инвестирование в проекты торговой недвижимости не потеряли своей привлекательности. Иметь страховой запас на потерю аренды на 1-2 месяца это норма, от которой никогда не следовало отказываться. Выбирая проект следует обращать внимание на его ликвидность, нежели на размер. А также не забывать про то, что разные размеры проектов подразумевают разную вариабельность предложения.
