23.11.2020 уже опубликован закон, согласно которому при продаже жилого помещения/доли в нем, приобретенного налогоплательщиком по договору долевого участия, минимальный предельный срок владения начинает отсчитываться с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения в соответствии с договором (а не с момента регистрации прав собственности на этот объект недвижимости, как было ранее). В случае продажи жилого помещения, приобретенного ранее по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, минимальный предельный срок владения начинает отсчитываться с даты полной оплаты прав требования.
Что это дает налогоплательщикам? Рассмотрим на примерах.
ПРИМЕР 1. Купили квартиру по ДДУ. Ждали строительства 3 года. Дождались свою единственную квартиру. Подписали акт приемки-передачи, оформили собственность (предположим, 01.11.2020). Но за это время родили троих детей, уже надо новую квартиру приобретать, побольше. Продаем (предположим, 30.11.2020), разбираемся с налогами.
Как было бы по старым правилам: в собственности квартира находилась 1 месяц (считаем с даты оформления права собственности на квартиру). Срок минимального владения (3 года) не прошел. Нужно рассчитывать и уплачивать НДФЛ, подавать декларацию. На этапе строительства, конечно же, квартира стоила дешевле. Поэтому налог к уплате будет. И, как правило, немаленький.
По новым правилам: срок минимального владения при продаже квартиры, купленной по ДДУ, начинает отсчитываться не с 01.11.2020, а с момента оплаты квартиры. По нашим условиям с этого момента прошло более трех лет. Квартира единственная. Срок минимального владения истек. Можно продавать, обязанности сдачи декларации и расчета налога не возникает.
ПРИМЕР 2. Купили квартиру по ДДУ. Ждали строительства 3 года. Дождались. Оформили акт приемки-передачи, оформили собственность (предположим, 01.11.2020). Квартира приобреталась с целью инвестиций, жить есть где (есть вторая квартира в собственности). Но все же решили продать (предположим, 30.11.2020). Разбираемся с налогами.
Как было бы по старым правилам: в собственности квартира находилась 1 месяц (считаем с даты оформления права собственности на квартиру). Срок минимального владения (5 лет)* не прошел. Нужно рассчитывать и уплачивать НДФЛ, подавать декларацию. На этапе строительства, конечно же, квартира стоила дешевле. Поэтому , налог к уплате будет. И, скорее всего, немаленький. Но мы к этому были готовы, мы же все продумывали на этапе вложения денег в недвижимость) Поэтому сдаем декларацию и уплачиваем налог.
* Ответ на вопрос, почему здесь 5 лет, а в предыдущем примере 3 года - в отдельной статье, посвященной порядку определения срока минимального владения
Что нам дают поправки к Налоговому кодексу: ничего. Срок минимального владения при продаже квартиры, купленной по ДДУ, начинает отсчитываться не с 01.11.2020, а с момента оплаты квартиры. По нашим условиям прошло три года. Но квартира НЕ единственная. Срок минимального владения НЕ истек. Налог рассчитывать и уплачивать нужно. Но мы к этому были готовы, мы же все продумывали на этапе вложения денег в недвижимость)
Если подождем два года, тогда продажа будет освобождена от налогообложения. По старым правилам ждать бы пришлось пять лет.
ПРИМЕР 3. Купили квартиру по ДДУ. Ждали строительства 3 года. Не дождались. Но успели родить троих детей, уже надо что-то делать, где-то жить. Решили переуступить право требования на этот "недострой" и купить уже квартиру "на вторичке". Разбираемся с налогами.
В отношении этой конкретной ситуации изменений в законодательстве не произошло. Освобождение от налогообложения предусмотрено для операций по продаже имущества , принадлежащего на праве собственности более 3х лет (в том числе особые положения - для недвижимого имущества). Но при этом ничего не сказано о продаже имущественных прав. Получается, что при оформлении договора уступки прав требования, Вы в любом случае считаете налог и оформляете декларацию. А в целях расчета налога можете применить налоговый вычет в сумме фактических затрат на приобретение (сумма, уплаченная по договору долевого участия). То есть налог в общем случае будет считаться по формуле:
Цена по договору уступки - цена по договору ДДУ = Прибыль * 13%