Без претензии на то, что я там какой-то финансовый аналитик или эксперт по недвижимости, просто из здравого смысла и личного опыта решила прикинуть, выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость?
Если бы такой анализ проводился в начале 2000-ых годов, однозначно да. Супервыгодно. Тогда цены в долларах на квартиры очень упали. Я помню, что трехкомнатная квартира в новостройке в Западном округе Москвы стоила 40 тысяч долларов. Посчитаем. Если брать в расчет среднегодовой курс ЦБ, в 2000 году давали 28 рублей за 1 доллар, то есть трешка стоила 1 млн 120 тыс руб. А однокомнатная квартира в площадью 30 кв.м. стоила в 2002 году 19 тыс долларов, то есть по тому курсу доллара (31.35 рубля за 1 доллар) 595 тыс руб. Вот это цены были! ) )
Мне квартира от бабушки досталась в наследство. Но, допустим, если бы мы покупали ее в 2002 году, посчитаем, за сколько бы лет сдача квартиры в аренду компенсировала вложенные средств. Сдали мы первый раз квартиру в 2002 году за 250 долларов.
Теперь вычтем расходы на квартиру. Ремонт в квартире мы тогда не делали, мебель оставили бабушкину. Квартплата небольшая была. Точно же не вспомню, сколько платили по квитанции за коммуналку, максимум 50 долларов. Вычтем из 250 долларов фактические расходы: 250-50=200
200х12=2400 долларов в год.
19000 долларов разделить на 2.4 тысячи получается около 8 лет.
Итак, за 8 лет окупилась квартира.
Что в нынешней ситуации? Сейчас согласно ЦИАН однокомнатная квартира, примерно как бабушкина, стоит 6 .5 миллиона руб. Это самый дешевый вариант, 1-ый этаж, и состояние среднее. Сторговаться можно, наверное, за 6.4, допустим.
Ну ок, если у нас есть 6,5 миллионов, вкладываем их в покупку квартиры, ремонт не делаем, мебель можно купить бу, и мы за 100 тысяч обставили квартиру и нашли арендаторов за 30 тысяч в месяц. Квартплата по квитанции ЖКХ нынче дорогая, берем в среднем 4000 руб. в месяц. То есть 30000-4000=26000 руб. в месяц доход. Тогда,
26000х12 = 312000 в год, 6500000:312000=20 лет.
То есть по сегодняшним меркам, сдача квартиры в аренду покроет расходы на покупку квартиры за 20 лет против 8 лет в начале 2000-ых. А доходность от сдачи в аренду получается около 4 % годовых. Цены за квартиры в Москве сейчас растут не так сильно, как в 2000-ых. И спрос на вторичку падает. Поэтому, выгода от вложения финансов в недвижимость – не очевидная.
Какие ж есть альтернативы? В стране инфляция, полная нестабильность в экономике. Как сохранить рубли, которые могут превратиться в фантики? Вклады в банке, если не инвестиционные, а обычные, чтобы можно было снимать проценты каждый месяц, сейчас не больше 4% годовых. Итого, если наши 6.5 миллионов отнесем в банк, , доход наш будет около 350000 руб. в год. Вычтут из нас 13 % налоги. Остается 304500 руб за год. Сопоставимо с 312000 руб. дохода от сдачи в аренду. Ведь мы считали доход от аренды приблизительно, не беря в расчет траты на непредвиденный ремонт и на простой без жильцов.
В общем, если немного посчитать, вывод такой, что доходы сопоставимы. Можно вложить в квартиру, сдавать ее, получать доход, вместе в этим всякие проблемы с поиском жильцом, ремонтом и прочими заботами. Но квартира останется твоей ликвидной собственностью. А можно положить деньги в банк, и вообще без головной боли снимать проценты. Но деньги обесцениваются, ставки по вкладам падают. И если ты не продвинутый инвестор, не игрок на рынке ценных бумаг, то имеет смысл вложить в недвижимость. Так что, вывод неоднозначный. Каждый решает для себя сам.
