Еще полгода назад я была уверена, что каким-то чудом накоплю на квартиру, буду ее сдавать и жить на эти деньги в старости.
Но сейчас мое мнение кардинально изменилось. В этой статье я расскажу, почему покупка недвижимости и сдача ее внаем - не такая уж хорошая идея.
Недвижимость постоянно растет в цене. Это так, да не так. Ниже представлены 2 графика. Первый в рублях, а второй в долларах. Мы видим, что даже рублевый график не показывает стабильный рост. А в долларах недвижимость и вовсе падает в цене.
На цену влияет слишком много факторов. И самый существенный из них - амортизация. Сегодня ты покупаешь приличную квартиру в центральном районе города а через 10 лет дом сносят по реновации. Да-да, уже есть проект закона о всероссийской реновации. Так что это коснется не только Москвы.
Мы привыкли считать, что аренда приносит высокий доход. Давайте разберем на конкретном примере.
Возьмем апартаменты в ЖК Лайнер. Информация взята из открытых источников. Стоимость 10 800 000 рублей. Прибавьте к этому мебель и технику, в пустые квартиры мало кто стремится заехать. Получаем 11 000 000 рублей.
При этом аренда такой студии 60 000 рублей в месяц. Умножаем на 12, получаем 720 000 рублей в год. Не будем вычитать коммунальные и налог на имущество. В итоге, за год нам возвращается 6,5%. В рублях. Это чуууть выше инфляции.
При этом стабильного роста самой недвижимости никто гарантировать не может, потому как рынок очень сильно перегрет из-за дешевой ипотеки.
Рассмотрим другой вариант дохода с недвижимости. Вложим средства в REIT компании США. Это компании, которые владеют недвижимостью и сдают ее внаем. Как правило, торговые и другие площади коммерческого назначения.
В чем плюсы
1.Более низкая точка входа. Вам уже не нужно доставать из кармана 11 000 000 рублей, можно начать с 50$
2.Нет проблем с поиском арендаторов, затоплениями и прочими напастями
3.Можно выбрать компании, которые платят дивиденды каждый месяц.
4.Вы вкладываете в более стабильную валюту и зарабатываете на разности курсов.
5.С учетом просадок, вызванных пандемией, сейчас можно заработать не только на дивидендах, но и на восстановлении котировок до прежнего уровня.
6.Вы уже не привязаны к одному объекту. Например, у Realty Income недвижимость по всей стране и даже за ее пределами. То же касается Simon Property Group.
7.Намного проще высвободить капитал. Продажа и вывод денежных средств происходит в один момент. В случае с недвижимостью же приходится потрудиться.
При этом минусы тоже никто не отменял
1.Высокий налог на дивиденды 30%.
2.Риски снижения стоимости ценных бумаг. Которые можно нивелировать благодаря диверсификации
Однако даже с учетом минусов можно получить доход намного выше 6,5% годовых. К тому же можно владеть акциями и других компаний или покупать ETF фонды. При грамотной стратегии доходность может составить 15% годовых и выше.
Недвижимость или ценные бумаги ? Лучше конечно и то, и другое :) но я склоняюсь ко 2 варианту. Если и вы тоже, поставьте лайк :)
А вы за ценные бумаги или за недвижимость?
