В одной из предыдущих статей мы рассматривали историю Георгия (собирательный образ, основанный на реальном мне), который пришел к идее создания пассивного дохода, получив опыт сдачи в аренду чужой недвижимости.
Чтобы не делиться с владельцем можно сдавать и свою недвижимость. Остается решить небольшую проблему, найти огромную тучу денег для покупки этой своей недвижимости под сдачу. Давайте посмотрим как наш герой преодолел это затруднение (внимание: в настоящее время с недвижимостью связаны повышенные риски).
Кейс Георгия
Итак Георгий, уже зная, что он искренне желает обрести пассивный доход, уйти с работы и предаться творчеству, занимался решением проблемы накопления первоначального капитала для инвестирования.
Квартиры в его родном городе стоили около 1,2 - 1,5 миллиона рублей и уже такая сумма казалась неподъемной при зарплате в 30 - 50 тысяч рублей. "Тут надо подумать", - подумал Жора, но так как думать было слишком нудно, то Жора для начала решил переехать в столицу. "Тут и зарплаты больше, а больше зарплаты - больше возможностей для накопления инвестиционного капитала", - посетила его светлая мысль.
Однако расходы на аренду квартиры в столице упорно выводили Жору в ноль. "Все-таки придется думать", - с тоской подумал Жора и начал вспоминать свой небогатый опыт инвестирования.
Когда-то давно, когда Жора покупал на пробу пай инвестиционного фонда российских акций и, изучая эту тему, он уже что-то такое читал про закрытые инвестиционные фонды, которые инвестировали деньги вкладчиков в коммерческую и жилую недвижимость.
Жора решил погуглить на эту тему и его усилия вскоре были вознаграждены тем, что он услышал про REIT (Real Estate Investment Trust).
Первые опыты с REIT
Оказалось, что в США есть компании особого типа, которые инвестируют в различные категории недвижимости (апартаменты, гостиницы, склады, кинотеатры, больницы и даже дома престарелых). Эти компании работают так же как акционерные общества и акции этих компаний обращаются на рынке, где любой желающий может их купить, имея счет у какого-либо брокера. А владельцам акций таких американских REIT (будем называть их рейтами) выплачиваются дивиденды. Причем есть рейты, которые выплачивают дивиденды ежеквартально, а есть такие что платят ежемесячно.
К тому моменту Жора открыл на пробу два брокерских счета в одних из самых популярных отечественных банках. К сожалению на одном из брокерских счетов можно было купить только акции российских компаний, такова была политика банка. Зато на другом счете была возможность купить и американские акции вообще и рейты в частности.
Первая компания которую Жора выбрал была Realty Income Corporation (тикер O) - американский фонд недвижимости, который выплачивал дивиденды ежемесячно (не является инвестиционной идеей или рекомендацией). Это было как нельзя кстати, так как чтобы себя мотивировать вынимать из семейного бюджета хоть какие-то деньги, хотелось видеть отдачу периодически. На момент первой покупки эти акции стоили около $64 за штуку и заявленные годовые выплаты в виде дивидендов были около 4,5% в американской национальной долларовой валюте США (баксах).
Первые доходы
Шло время. Благодаря выбранной Жорой стратегии накопления деньги для инвестиций прирастали аккуратно 4 раза в месяц (в дни зарплаты и аванса двух работающих членов семьи) на умопомрачительные (своей ограниченностью) суммы.
И вот в один прекрасный день на брокерский счет Жоры упали несколько центов дохода. Случилось это спустя почти два месяца с момента покупки акций, так как после выплаты дивидендов компанией, которая платила ежемесячно, проходил еще один месяц до момента перевода денег российским брокером на счет Жоры. "Смотри-ка, действительно перевели дивиденды", - подумал Жора и в этот же день докупил акций Realty Income, а также купил еще и Kimco Realty, Ventas, Welltower (не является инвестиционной идеей или рекомендацией).
Через еще несколько месяцев регулярных покупок акций, не только REIT, но и акций других секторов экономики (а вот это уже идея :) Но не рекомендация) начали приносить наконец-то не такие символические дивиденды как в начале пути. На счет падало периодически то пара долларов, то сразу пара десятков и происходило это регулярно, иногда казалось, что каждый день одна из компаний да скинет что-то.
К этому моменту у Жоры появился счет у американского брокера и на нем также числились акции рейтов, так полюбившиеся Георгию. В частности на пару тысяч долларов в течение нескольких месяцев Жора закупил несколькими партиями акций компании EPR Property (не является инвестиционной идеей или рекомендацией). Уж больно высокий дивидендный доход был у этих ребят.
Прошли годы (1 штука)
Через год с небольшим Жора констатировал факт: "Вот я и зарабатываю себе пассивный доход от недвижимости. При этом и недвижимость покупать не надо". Вспомнилась фраза из "Трое из Простоквашино" что мол фотоохота - это и охота и зверей убивать не надо. Что-то такое же прекрасное было и в этом виде дохода от недвижимости.
Утром на пробежке Жора любил посчитать сколько он будет зарабатывать через 2-3 года, а через 5 лет, а через 10. Суммы радовали и будоражили воображение. Казалось, что лет через 10-15 можно будет оставить тяжкий труд, так сказать послать все подальше и заниматься только тем, что душеньке угодно, а жить на пассивный доход... всей семьей... в Испании.
Интуитивные сомнения
Порой Жору смущали советы в интерфейсе брокерской компании, что мол у вас более 40% капитала в недвижимости а купите как вы ОФЗ, чтобы повысить диверсификацию. Но рейты платили 4,5 - 7% годовых, а компании в других секторах экономики с требуемыми фундаментальными показателями только 2-4% максимум.
А в ОФЗ Жора вообще не верил, равно как и в другие рублевые инвестиции (те же квартиры являются тоже рублевыми инвестициями, кстати говоря). "Да что вообще может случиться с американской недвижимостью", - думал Жора (а оно случилось, но это другая история) и переключался на мечты о скором достижении финансовой независимости и спокойной счастливой жизни в теплых странах. Шел 2019 год.
Ставьте лайк, он поможет Жоре пережить связанные с REIT потрясения постигшие его в 2020 году.
И делитесь своими мыслями по данной теме в комментариях. Это важно.
