Всем привет! Вы на канале Молодой Ипотечник. В октябре 2018-го года оформил в ипотеку квартиру-студию. Здесь делюсь получаемым опытом и наблюдениями. Приятного чтения!
Посмотрите на зловещий чертеж:
Это графическое отображение результатов обмеров. Для удобства дольщиков застройщик публикует их в виде таблички. В ней указывается номер квартиры, жилая площадь, площадь сан.узла, балкона и лоджии. От этих цифр зависит будет ли покупатель квартиры доплачивать за увеличение размеров жилья. Ну или требовать компенсацию за недостаток.
После обмеров застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта.
Кто проводит обмеры?
Сам застройщик? Не, это слишком просто.
Обмеры проводятся специалистами БТИ или ПИБа (по сути это одно и тоже, только названия разные). Это государственные учреждения, которые уполномочены вести инвентаризацию объектов недвижимости. После завершения строительства застройщик вызывает этих ребят, они измеряют площади по всему дому и выносят результат.
Что конкретно измеряют обмерщики?
Ходят с рулеткой и ширину на длину умножают? Не, это слишком просто.
Все интереснее. В ДДУ указываются проектные площади по каждому элементу квартиры:
Обмерщик как раз измеряет каждую зону, документирует и затем осуществляется сравнение де факто и де юре. Все потому что новостройки на то и новостройки - покупатель берет не конкретную квартиру, а долю в доме, которую застройщик обязуется передать.
Имеет ли смысл застройщику подкупать обмерщиков?
Почему бы и не сжульничать? Не, это слишком просто.
В стандартном 12-ти этажном доме полтысячи квартир. Доплачивать обмерщику за превышение результатов по каждому объекту как минимум бессмысленно. Скрыть такую махинацию проблематично.
Дольщик имеет право прийти на приемку с аккредитованным специалистом. При выявлении несоответствия застройщик ничего не получит за лишние квадратные метры. При массовых случаях: суды, штрафы и издержки. Плюс еще есть 5% барьер.
Что такое 5% барьер?
С таким результатом можно стать президентом Беларуси. Ладно-ладно. У нас тут новостройки.
Есть такое понятие "приведенная площадь". Как это выглядит:
Вот для чего нам нужна приведенная площадь. Смотрим снова в ДДУ.
Например, приведенная площадь 30 кв.м, а мужики из БТИ насчитали 31,2 кв.м., в таком случае покупатель ничего не должен, ибо превышение меньше 5-ти процентов.
В 2017-ом году вышла очень полезная поправка к 214 ФЗ. В ней говорится: каким бы ни было превышение площади, покупатель обязан выплатить только те самые 5 %.
Есть и обратная сторона. Если приведенная площадь 30 кв.м, а мужики из БТИ насчитали 28.6 кв.м., то покупателю застройщик ничего не должен. 5 % от 30 метров это полтора квадратных метра.
А как производится перерасчет?
Застройщик и дольщик бегают друг от друга. Не, это слишком просто.
При строительстве по ЖСК в договоре часто указывалась только полная стоимость квартиры без разбивки по цене квадратного метра. 214 ФЗ обязывает вести расчеты в случае расхождения площади по цене квадратного метра.
Перерасчеты осуществляются по цене квадратного метра, который указан в договоре. Неважно вырос ли объект в стоимости за время строительства, запланировали ли построить рядом с вашим будущим домом метро. Цена закреплена.
Вот все эти финансовые дела осуществляются в клиентском отделе застройщика.
И как бывает на практике?
Сдают квартиры с отрицательной площадью. Не, это слишком сложно.
Расскажу на своем примере. Застройщик подрезал на одну десятую квадратного метра жилую площадь, зато увеличил сан.узел и лоджию. Вышло, что мне фактически досталось 0,7 кв.м. в подарок. По документам - 0,5 кв.м., сработал понижающий коэффициент.
Прочитайте как застройщик не допускает внешних специалистов по приемке квартиры и что с этим делать.
Да пребудет с вами вычет!
