Дружные соседи, шум, ощущение жизни – когда-то коммунальный уклад жизни считался нормальным. Сейчас люди перебрались из коммуналок в обычные квартиры. Но Питере до сих пор осталось немало коммунальных квартир в исторических особняках в центре. Петербург давно несет статус коммунальной столицы России.
Один предприниматель поделился с нами историей, как он выкупал коммуналку под свой отель.
Старый дом – то, что надо
Я руководствовался мыслью, что купить убитую коммуналку и сделать там приличный ремонт будет дешевле, чем приобретать стены в элитном новеньком ЖК. А комнаты по отдельности стоят дешевле целой квартиры в Питере.
Я нашел роскошный шестиэтажный дом 1916 года постройки на набережной реки Фонтанки и начал интересоваться квартирами в нем. Очень уж мне хотелось сделать свой мини-отель. Очень часто жилые дома в городе строились с возможностью перепланировки квартир. В старинных зданиях была популярна анфиладная планировка, и при строительстве закладывали перемычки для дальнейшего присоединения комнат – очень удобно!
Походил я, поговорил с жильцами четырехкомнатной коммунальной квартиры размером 93 кв. м на втором этаже. Покумекал, как там мокрую зону вывести, чтобы на три комнаты, которые я намеревался обустроить, было три туалета, а не один. И начал работать с жильцами, чтобы убедить их продать мне свои комнаты.
Уговаривал до самого совершеннолетия
Две комнаты в этой квартире принадлежали одной семье – матери и дочери и не были приватизированы. Они не понимали, как перевести их в собственность, да и не хотели переезжать с насиженного места. Мать заявила, что очередь в туалет ее не напрягает, общей кухней она не пользуется, и поэтому никуда не уедет. Мне же нужны были 100% голосов собственников, а эта мадам ломала все мои планы.
Жители коммуналок в большинстве своем маргиналы. Сегодня говорят одно, завтра пьют и вообще не разговаривают, а послезавтра твердят уже совсем другое и не хотят продавать свои комнаты! Мне повезло, потому что мне попались очень адекватные собственники. Если бы не эти две женщины...
В третьей комнате жила молодая женщина, а в четвертой – мужчина. Они-то как раз были согласны на расселение, так как собирались пожениться и купить после нормальную квартиру, одну на двоих.
Почти год я уговаривал мать и дочь на приватизацию комнат и убеждал их, что это безопасно. И через полгода убедил-таки – уговаривал дочку, а она уже уговаривала свою мать.
Процесс приватизации комнаты упертых дамочек занял три месяца. Одно меня обрадовало: пока я убеждал дочь, у нее случился день рождения, она стала совершеннолетней, и согласия районных органов опеки на продажу ее комнаты не понадобилось!
Арифметика «как-бы-отеля»
Матери и дочери я подобрал двухкомнатную квартиру стоимостью 3,7 млн рублей во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга. Будущим молодоженам – по «однушке» за 1,7 млн рублей в поселке Шушары Пушкинского района. И хотя у жителей коммуналок обычно завышенные ожидания от расселения, мои жильцы коммунальной квартиры остались довольны сделкой.
Я потратил на перепланировку и ремонт 6,5 млн рублей. Хорошо, что перекрытия в доме были металлическими с деревянным наполнением, и мне не пришлось тратиться на них!
Когда я уладил все формальности с перепланировкой (на это ушел год!), разные чиновники стали проверять мое детище на соответствие нормативам. Потом я заключал договоры с водоканальщиками, энергетиками и пожарными. Вместе с другом-дизайнером мы разработали интерьер. На оборудование моего мини-отеля всем необходимым – мебелью, бытовой техникой и т. д. ушло еще 6 млн рублей.
Мой маленький отель – это шесть номеров стоимостью от 1900 до 3500 рублей. В нежилой фонд помещение я не переводил: закон не запрещает мне сдавать комнаты внаем, а моя деятельность, как и деятельность многих владельцев таких малых отелей в Питере, ограничивается сдачей жилья внаем на условиях оформления договора с постояльцем. Вот только рекламировать его как гостиницу я не могу – ФАС не дремлет! Но работает сарафанное радио, и этого пока достаточно.
У меня в отеле две горничных и два администратора, один из них совмещает должность специалиста по бронированию номеров.
Пока ничего не окупается, только вкладываю. По подсчетам специалистов, все мои труды окупятся лет через шесть после запуска. Ну ничего, подожду.
Каменный остров – питерская Рублевка. Как там живут вершители судеб современной России
Васильевский остров. Смотрим квартиры в домах Гумилева, Ахматовой, Белинского, Крамского и Куинджи
Дома-киногерои. Сколько стоят квартиры в «Бесовом доме», доме Данилы Багрова и доме Довлатова
Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
