Технически REIT ведут себя как акции, однако в силу своей уникальности традиционные показатели как чистая прибыль на акцию (EPS) и цена на прибыль (P/E) не используются при оценке стоимости REIT. Поэтому для них существуют свои отдельные метрики.
FFO (Funds from operations, денежные потоки от операционной деятельности). Основная причина, почему используются денежные потоки от операционной деятельности, заключается в начислениях амортизации, которые вычитаются до расчета чистой прибыли. В целом, любому бизнесу разрешается амортизировать стоимость своих активов в течение времени, а это в свою очередь снижает налогооблагаемую базу. А так как REIT владеют в основном исключительно объектами недвижимости, то все их активы подпадают под начисления износа и чистая прибыль искусственно занижается. Но в отличие от изнашиваемых активов как оборудование/машины, которые теряют свою стоимость со временем, недвижимость при грамотном управлении чаще всего растет в стоимости.
Поэтому к полученной чистой прибыли мы обратно добавляем расходы по амортизации и таким образом получаем FFO (также отсюда вычитаются одноразовые доходы от продажи недвижимости). FFO является стандартной метрикой для REIT и определяется как:
FFO = чистая прибыль + начисления по амортизации – доходы от продажи недвижимости, нетто
AFFO (Adjusted funds from operations – скорректированные денежные потоки от операционной деятельности). FFO имеет свой недостаток, он не учитывает капитальные расходы (capex) на поддержку объектов недвижимости в рабочем состоянии. Следовательно, для расчета AFFO из FFO вычитается capex. Сapex можно найти в отчете о движении денежных средств.
P/FFO. Если при сравнении относительной стоимости акций используется коэффициент P/E (про P/E мы писали тут), то для REIT аналогом является P/FFO или P/AFFO. Точного, совершенного подхода к оценке стоимости REIT нет, но вы можете использовать мультипликаторы P/FFO или P/AFFO, чтобы соотносить показатели с их исторической динамикой или с прямыми конкурентами и примерно понять насколько дешево или дорого торгуется REIT.
Долговые показатели. Большую часть своей прибыли REIT направляют на выплату дивидендов и оставшихся средств обычно не хватает на финансирование роста собственными силами. Выпускать еще дополнительные акции может обойтись дорого, т.к. новые инвесторы – это новые требования на денежные потоки и дивиденды. Поэтому фонды недвижимости чаще всего прибегают к привлечению займов. Активы REIT – это материальные активы, которые финансируются за счет займов (нематериальные активы менее всегофинансируются долгами).
Несмотря на это, долг должен быть в разумных пределах. Поэтому инвесторы должны тщательно смотреть на коэффициенты долга (долг к прибыли до уплаты налогов, процентов, износа и амортизации - D/EBITDA, долг к собственному капиталу - D/E) и также сравнивать в исторической динамике и по сектору в целом. Кроме того, кому лень могут обратиться к кредитным рейтингам.
Телеграм канал: https://t.me/weirdfin
