Я не рекомендую к покупке или продаже какие-либо акции, активы или что-либо другое. Я высказываю свое мнение. Выводы каждый делает самостоятельно.
Всем привет. Во-первых, позвольте, вкратце поясню, что такое REIT. Это компании, которая владеют инвестиционной недвижимостью, с целью получения денежной выгоды.
А теперь давайте посмотрим, чем выгоднее владеть: квартиркой в России с целью сдачи в аренду или акциями такого REIT. Для примера я возьму свою любимую компанию Realty Income, владеющую объектами недвижимости в США. Realty Income как раз является таким REIT. Акции этой компании доступны для инвесторов любого уровня. Компания выплачивает дивиденды ежемесячно также, как это происходит с арендными платежами при сдаче квартиры. Анализ буду проводить на собственном городе (не Москва и даже не миллионник, население 400-450 тыс человек)
Дано
Двухкомнатная квартира в центре города, купленная в 2009 г за 2 млн руб
Население города 400-450 тыс человек
Курс доллара 30 руб
Цель получать с аренды 20 - 25 тыс ежемесячно
Решение
Цена акций в 2009-2010 компании Realty Income находилась в диапазоне 18 - 30 долларов за 1 акцию. Возьмем среднюю цену за акцию 24 доллара.
Почему временной интервал год? Ну вряд ли, мы смогли бы за 1 день продать квартиру и все деньги перекинуть в акции.
Итак, 2 млн руб в 2009-2010 мы переводим в баксы по курсу 30. Получаем 66 666 долларов. За эти деньги мы сможем купить 2700 акций. На сегодняшний день на 1 акцию выплачивается 0,234 дивидендов. Итого мы получаем 442 доллара чистыми ежемесячных выплат. Я уже вычел все налоги. Допустим, по курсу 75 руб за бакс (это даже чуть ниже, чем сегодняшний курс) на сегодняшний день мы получали бы 33 тыс руб ежемесячно. Причем деньги нам приходили в долларах, причем выплаты компания периодически увеличивает.
За это время также активы бы подорожали в несколько раз. Если в 2009-2010 годах акции стоили 24 доллара. То на сегодня они стоят около 60 долларов. Т.е. условная квартира в США стоила бы сегодня 12 млн руб. В 2019 квартира была продана. Как думаете удалось ли её продать за 12 млн руб в России? Конечно, нет.
По сути имеем доходную недвижимость в штатах, которая присылает нам ежемесячно арендные платежи в баксах, плюс увеличивается в стоимости. Плюс мы не имеем геморроя со сдачей в аренду, ремонтом, коммунальными платежами. Добавьте к этому, что 20 тыс руб в 2009 году и 20 тыс руб в 2019 году - это разные деньги, а также проблемы с поиском арендаторов.
