Начну с того, что покупать недвижимость без участия риэлтора в большинстве случаев, конечно, не самый оптимальный вариант. Но, если вы не мой клиент, и, тем не менее, читаете эту статью, вы, вероятно, так не думаете. Или не нашли нормального специалиста в этой области, или предпочитаете все от ремонта машины до лечения зубов делать самостоятельно. Или просто рассчитываете на удачу. Например, на то, что вам попадется адекватный продавец, у которого все и во всех смыслах в порядке, в том числе и с правом собственности на его недвижимость. И нет никаких подводных камней.
Вообще говоря, в большинстве случаев так все и бывает. В мире добрых людей больше, чем злых, честных – больше, чем жуликов, в проблемы с правом собственности, о которых часто не подозревает и сам собственник, встречаются примерно один раз из десяти. А, чтобы обезопасить себя при проведении сделки, во многих случаях достаточно соблюдать некоторые правила. О которых мы и поговорим.
Что это за правила?
Правила, которым люди следуют, обычно возникают не просто так. Например, правила полетов возникли на основе анализа катастроф. В частности, если в них написано, что при таком-то боковом ветре сажать самолет нельзя, это не значит, что опытный летчик при этом ветре самолет не посадит. Скорее всего, посадит. Но были случаи, что у кого-то не получалось, поэтому в правилах прописана конкретная цифра выше которой боковой ветер считается несовместимым с безопасной посадкой.
Правила проведения сделок тоже возникли не на пустом месте. Многие правила это чьи-то длинные судебные разбирательства, или даже потерянные деньги или недвижимость. Поэтому пренебрегать ими не стоит.
Если при этих словах напряглись, то зря. Я не предлагаю вам выучить наизусть длинный перечень правил проведения сделок с недвижимостью. Я дам вам основные принципы, которые позволят вам спланировать сделку самому. Или просто не задавать лишних вопросов вашему риэлтору.
А особо интересующихся именно правилами и ссылками на закон, отошлю к Гражданскому кодексу РФ. А именно, к главе 30 (ст.ст. 454 – 566), в которой подробно разъяснено, что такое договор купли-продажи. Там все написано правильно.
Но! Если мы говорим о сделках именно с недвижимостью, понимать только эти статьи недостаточно. Да, практически все, что относится к договорам купли-продажи относится и к договорам кули-продажи недвижимости тоже. Например популярные статьи 461 и 462 об изъятии товара у покупателя в пользу третьих лиц. Но договор купли продажи недвижимости имеет серьезные отличия и смысле его исполнения.
Это принципиально важно. Подписав договор, и даже рассчитавшись по сделке, с точки зрения государства (правда, не каждого) вы еще не становитесь собственником недвижимости. На всех территориях, где существует единый реестр прав собственности и кадастр, например в РФ, договор купли-продажи недвижимости в определенном смысле трехсторонний. И третьей стороной в этом договоре является государство.
Вы приобретаете обеспеченное законом право собственности на недвижимость только тогда, когда государство в лице Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (по простому – Росреестр) регистрирует переход права собственности от старого собственника к вам.
Что из этого следует?
Во-первых, договор купли-продажи нужно сдать на государственную регистрацию. Для этого нужно, чтобы оба собственника или их доверенные лица подписали соответствующие заявления. Сейчас это обычно делается в МФЦ, или осуществляется за вас в форме электронного документооборота нотариусами, банковскими структурами или фирмами-регистраторами.
Во-вторых, сама по себе сдача документов на регистрацию эту самую регистрацию не гарантирует. Росреестр может ее приостановить на 3 месяца или вообще отказать в регистрации.
Обычно на это есть веские причины. На объект наложены обременения (арест, залог), в Росреестре числятся информационные письма от органов МВД, но причина может быть и в неверно поданных документах. Например, в ошибке в договоре купли-продажи. На грамматические ошибки регистраторы ростеестра обычно обращают мало внимания, но если имеет место ошибка в написании имен, кадастровых номеров, паспортных данных и прочих реквизитов субъектов и объектов сделки, то приостановка гарантирована.
Но может быть и ошибка со стороны самого Росреестра. Нужно понимать, что единый реестр собственников это не что иное как обычная база данных, информационные поля которой могут быть неправильно заполнены. А бывает, виснет сервер, на которой находится эта база данных, или в очередной раз меняется программное обеспечение.
Я бы мог рассказать много удивительных историй, как под кадастровом номером квартиры на Юго-Западе Москвы оказывалось нежилое помещение в районе Октябрьского поля, или как домовладение по которому шла регистрация на протяжении этой регистрации три раза меняло свой адрес. Все это, конечно, курьезы, но никто не гарантирует, что, регистрируя переход право на покупаемый вам объект, вы с такими курьезами не столкнетесь.
Что нужно делать, чтобы избежать проблем?
1. Расчеты по сделке должны проводится таким образом чтобы гарантировать передачу денег продавцу только после регистрации перехода права по сделке. И – возврат денег покупателю, то есть вам, в том случае, если переход права не произошел. На практике это или банковская ячейка с соответствующими условиями допуска или аккредитив.
2. Перед сделкой нужно проверить право собственности продавца и документы на квартиру на предмет обременений, технических ошибок и прочих моментов, которые могли бы препятствовать переходу права.
3. Тщательно проверить все документы, которые предоставляются в Росреестр.
4. Желательно, что бы процесс перехода права сопровождался людьми, которые могли бы помочь в случае возникновения проблем.
Это основные принципы, которые надо знать при планировании сделки.
Одинаковых сделок не бывает. Хотя бы потому, что в них участвуют люди. И, мало того, что у этих людей разные жизненные ситуации, так они и вообще, как правило, разные. Но, если вы соблюдаете те принципы, которые я изложил выше, вы защитите себя и свои деньги если не ото всех, то от многих возможных проблем.
