Большинство собственников ответят на данный вопрос вполне категорично — идем в суд за снижением кадастровой стоимости и на ближайшие пару лет получаем экономию в районе 30%. Без сомнений, это проверенный метод, только вот в большей степени актуальный для торговых центров, специализированных офисных «хабов» и крупных заведений общественного питания. Платят, однако, по кадастровой стоимости не только они, но и производственники, собственники зданий, что используются для медицинских целей, иногда и образовательных, могут попасть гостиницы (хостелы), сервисные центры, административные здания смешанного типа, где есть и торговые площади, и склады, и даже небольшие лаборатории. Снижение в таких случаях может быть 20% и ниже, при этом собственник вынужден нести существенные затраты на юриста, на отчет для суда, на судебную экспертизу и прочее. Есть ли альтернативные варианты решения проблемы? Как показывает практика, да, причем более эффективные и действенные.
Но пока остановимся на фактах и на примере г. Москвы разберем нормативное регулирование вопроса.
Итак, кадастровая стоимость объекта стала использоваться для расчета налога на недвижимость юридических лиц на основании статьи 378.2 Налогового кодекса РФ. Нововведение зафиксировано и в региональном законодательстве - для Москвы это Закон № 64 от 05.11.2003 «О налоге на имущество организаций».
Критерии ежегодно пересматриваются, в результате в Перечень включается все больше объектов, а налоговая нагрузка растет. Так, в 2014 году в Перечень входило 1816 объектов, в 2016 году – 7183, сейчас же их больше 30000!
Так как же формируется данный Перечень? Ежегодно, в конце ноября, Правительство Москвы выпускает новую редакцию пресловутого постановления №700-пп, к которому идут два приложения - перечень зданий и перечень помещений, собственники которых обязаны платить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости.
Основных критериев два:
— вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание (без разницы арендуемый это участок или собственный);
— фактическое использование здания под офисы, объекты торговли и бытового обслуживания (не только собственником зданий, но и арендаторами).
В первом случае в Перечень попадают все здания, расположенные на таком участке, во втором случае здание должно быть площадью не менее 1000 кв.м.
Для подтверждения обоснованности первого случая используются данные Единого государственного реестра недвижимости и Публичной кадастровой карты, для второго — акты Государственной инспекции по недвижимости г. Москвы.
Отметим, что налоговое законодательство не требует прямого соответствия вида разрешенного использования земельного участка классификатору. Более того, Правительство Москвы последовательно отстаивает позицию, что здания административного назначения представляют собой частный случай офисных, ссылаясь на классификаторы продукции по видам экономической деятельности и перечни основных функционально-типологических групп здания и помещений общественного назначения.
На практике это означает, если участок предоставлен для административных целей (в той или иной формулировке), то независимо от фактического использования Вас внесут в Перечень. Важный нюанс — если по данным Публичной кадастровой карты Ваш объект «заезжает» на чужой земельный участок, соответствующий критериям, но при этом по выпискам из ЕГРН и фактически Ваше здание расположено строго на Вашем участке, то Москва все равно Вас включит.
Соответственно во втором случае, с выходом инспекторов Госинспекции по недвижимости (сейчас это специализированное ГБУ) и составлением акта, формальный подход Москвы не меняется — в большинстве случаев инспектор относит к офисам любые административные помещения, где есть стол, стул и компьютер. Инспектор не проверяет ни вид деятельности компании, ни род деятельности конкретных сотрудников. В его обязанности не входит измерение площадей - расчет делается по документам БТИ. Инспектор может проводить обследование здания в отсутствие собственника и не вручая тому никаких документов. В итоге Перечень растет, в него попадают даже трансформаторные будки и водонапорные башни, а суды, вплоть до Верховного, выясняют, может ли такая будка использоваться как самостоятельный офисно-торговый объект? Абсурд!
Так что же делать собственнику? Итак, помимо снижения кадастровой стоимости собственник может:
А. полностью исключить свой объект (здание или помещение) из Перечня, причем не только за текущий налоговый период, но и за предыдущие, вернув ранее уплаченные в бюджет денежные средства;
Б.применить льготу в размере 75% от суммы налога, если его здание не используется для размещения офисов или бытового обслуживания с общепитом (доля таких помещений фактически или по технической документации должна быть менее 20%), но находится на земельном участке, предусматривающим размещение административно-деловых центров, бытового обслуживания и т.п.;
В.провести мероприятия по изменению вида разрешенного использования, если они не соответствуют действительности, но являются основанием для включения в Перечень.
А. Исключение из Перечня.
Напомним, основных критериев два — либо объект включили по виду разрешенного использования участка, либо по фактическому использованию здания. В первом случае мы получаем выписки ЕГРН и проверяем, где у нас находится объект сейчас, поднимаем наши архивные документы и сверяемся с ними. Если всё хорошо и верно, то можно смело идти в суд. Нюансы безусловно есть — здания менее 1000 кв.м. вызывают меньше вопросов у суда и важно не иметь офисов и/или общепита в технической документации, а вот в случае превышения такой цифры собственник будет вынужден представлять документы о фактическом использовании здания.
В случае наличия акта Государственной инспекции административный истец (а такие дела рассматриваются в соответствии с Кодексом административного судопроизводства РФ, которым установлено обязательное участие прокурора) должен опровергнуть как выводы инспекторов, так и предоставить убедительные доказательства того, что в собственности не офисный центр, а административный корпус, где доля офисных, бытовых помещений составляет менее упомянутых 20%. Именно здесь возникает множество вопросов — является ли офисом аппарат управления строительной компании? Москва полагает, что да. А вот по мнению Верховного суда РФ необходимо дифференцированно подходить к квалификации таких помещений. А если помещение используется только для получения корреспонденции, можно ли называть такое помещение офисом? Снова двойственная позиция. Вместе с тем, отметим, что с 2016 года и по настоящее время Московский городской суд достаточно лояльно относится к соответствующим административным искам и процент побед предпринимателей превалирует над отказами в удовлетворении требований. Нельзя не по упомянуть, что с недавних пор изменилась и практика по судебным расходам — теперь в случае победы собственник может взыскать свои затраты со второй стороны процесса, то есть с Правительства Москвы.
Еще раз отметим, что исключение из Перечня позволяет получить экономию как за текущий налоговый период, так и за предыдущие. Причем можно просить либо зачесть переплату на будущее, либо вернуть себе на счет (за минусом налога на прибыль). Экономия в таком случае может составлять до 90%, а суммы возврата нередко превышают 10 000 000 рублей.
Б. Применение льготы.
Законодателем предусмотрено, что налогоплательщик может уплачивать налог в размере в размере 25% от исчисленной суммы налога, если по результатам мероприятий по определению вида фактического использования установлено, что менее 20% общей площади используется для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания.
То есть собственнику необходимо вызвать государственного инспектора, чтобы тот осмотрел здание и подготовил акт с вышеуказанными выводами по итогу обследования. Есть и установленные сроки — это нужно сделать с 1 января года, предшествующего налоговому периоду, за который заявлена налоговая льгота, по 30 июня года указанного налогового периода.
На бумаге выглядит достаточно красиво, по факту же нередко сталкиваемся с ситуацией, когда инспектор приходит на объект, видит административный корпус производственной компании и относит его к офисным. Что делать в таких случаях? Прежде всего, изначально готовить мотивированное обращение в Государственную инспекцию, где излагать не только просьбу об осмотре здания, но и включать информацию о фактическом использовании здания (это важно, так как в случае осмотра производственного здания к обследованию дополнительно должен привлекаться сотрудник Департамента науки и промышленности). В случае несогласия с выводами инспектора можно попросить повторное обследование, а если и оно не соответствует Вашим ожиданиям, то стоит обращаться в арбитражный суд.
В. Изменение вида разрешенного использования.
Самый кардинальный и долгий способ решения проблемы. Но иногда только он и может помочь. В нашей практике нередки случаи, когда участок используется под автостоянку, но каким-то причинам допускает размещение торговых объектов. Почему? Давным-давно собственник сам изъявил желание в подобном, но со временем такая необходимость отпала, вид же остался, что тянет за собой как увеличение кадастровой стоимости, так и регулярное включение в Перечень. Выход один — приводить всё в соответствие, чтобы избежать включения на последующие годы.
К этой же теме примыкает и вопрос с границами смежных участков. Тот случай, когда фактически объект находится на Вашем участке и с видом разрешенного использования у него все в порядке, а по документам Ваше здание залезает на один или несколько земельных участков. Естественно, что собственник обязан актуализировать такую информацию и с целью устранения подобных недочетов следует прибегать к услугам кадастровых инженеров, которые подготовят соответствующую документацию и устранят существующую в ЕГРН ошибку.
*********
На этом пожалуй всё. В данной статье мы постарались подробно рассмотреть варианты, позволяющие существенно снизить налоговую базу на объекты недвижимого имущества. Будем рады ответить на Ваши вопросы!
