Центральный банк России в очередной раз оставил ключевую ставку на прежнем уровне - 4,25%. Это совпало с ожиданиями специалистов. Ранее правительство страны продлило программу льготной ипотеки до середины 2021 года. Казалось бы, на рынок жилья пришла стабильность.
На рынке жилья России на протяжении почти 5 месяцев действует программа субсидирования процентных ставок на ипотеку для новостроек. Купить квартиру на первичном рынке можно по ставке не выше 6,5%. С учетом маркетинговых акций на рынке есть предложения в 5-6%.
До последнего времени не было ясности по вопросу продлении льготной ипотеки. Она должна была завершиться 1 ноября. Это подогревало интерес к льготному кредитованию и привело к стремительному росту продаж новостроек.
Рост спроса совпал с процессом перехода рынка на новую схему финансирования. Теперь чтобы вывести новый дом на рынок девелопер должен получить проектное финансирование в банке. А банк, который рискует своими деньгами, требует от застройщика доказать рентабельность проекта. Часто такие переговоры затягиваются на несколько месяцев.
Результатом такой ситуации (рост спроса и недостаточное число новых проектов) стал заметный рост цен на новостройки. В отдельных городах он уже нивелировал финансовые выгоды для покупателей от низкой ставки.
Сейчас, когда льготную программу продлили, а ключевая ставка стабилизировалась, покупатели должны получить прогнозируемый горизонт планирования. Рост цен на новостройки должен повысить рентабельность девелоперских проектов, им будет проще получить проектное финансирование и насытить рынки.
В этой ситуации все должны быть довольны. Рынок станет более последовательным и прогнозируемым. Но осталась одна проблема - рост спроса и цен последних месяцев базируется на покупателях, которые не стали богаче. Он в полной мере зависит от "дешевой ипотеки", вернее от ощущения дешевизны.
Для того, чтобы эти ощущения продолжали работать на рынок жилья, нужен другой экономический контекст, реальный рост доходов населения. Иначе восприятие "доступной ипотеки" разобьётся о субъективную трактовку несправедливого уровня цен на квартиры.
Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube /Twitter /Яndex мессенджер , чтобы не пропустить, что-то важное.
Михаил Хорьков
Уральская палата недвижимости
23.10.2020
