Случай произошедший с Владимиром, заставит задуматься арендодателей, так как никому не хочется, чтобы его квартира была фактически захвачена.
Хотя сам Владимир и не планировал сдавать свою недвижимость в аренду, обстоятельства сложились таким образом, что в его квартире теперь живёт, фактически бесплатно, посторонний человек.
Квартира Владимира была выставлена на продажу. Он собирался найти покупателя, сделать сделку и вложить вырученные деньги в новостройку, большей площади.
Спустя несколько недель после публикации объявления о продаже, нашёлся покупатель, который предложил Владимиру купить у него квартиру дороже заявленной цены.
Но у покупателя было условие, чтобы сделка прошла через шесть месяцев, так как он ждёт поступления денег из бизнеса.
Предложенная покупателем цена была заманчива и продавец согласился подождать.
Обычно в таких ситуациях вносится задаток, покупатель также попросил передать ему квартиру в аренду, на срок до выхода на сделку. Стороны договорились, задаток был передан, и наследующий день после его передачи, в квартиру заехал покупатель.
Когда пришло время выходить на сделку, покупатель сказал, что у него нет сейчас денег. Продавец попросил его освободить квартиру, но тот отказался. Сейчас запущен судебный процесс о выселении, но закончится он не скоро. В общей сложности, квартира будет захвачена почти на целый год.
В каких ещё случаях, квартира может быть захвачена нанимателем.
1) Заключен договор найма на срок более одного года. Выселить нанимателя будет сложно, даже в случае не уплаты арендных платежей. Задолженность в таком случае должна быть больше чем в течение шести месяцев (статья 687 Гражданского Кодекса РФ). Суд предоставит нанимателю срок до одного года, для устранения нарушений. Всё это время квартира будет в пользовании нанимателя.
2) Договор найма не подписан, но фактически между собственником и жильцом установлены арендные отношения. Так как сторонами срок найма не определён, действует максимальный срок - пять лет. Т.е. на пять лет квартира будет оккупирована нанимателем, и собственник не сможет выгнать его.
3) Если наниматель исполняет договор найма, то его нельзя выгнать из квартиры, в течение действия договора найма. Закон ограничивает для собственника квартиры основания для расторжения договора. Исчерпывающий перечень указан в статье 687 Гражданского Кодекса РФ.
4) Смена собственника недвижимости не приводит к прекращению договора найма. Жилец продолжит находиться в квартире, до прекращения договора (статья 617 Гражданского Кодекса РФ).
Как подстраховаться от захвата квартиры.
1) Собственнику недвижимости необходимо иметь техническую возможность отключить электричество в квартире, не входя в неё. Лучше это сделать с общего распределительного узла. Важно, чтобы у нанимателя не было к нему доступа.
2) Не стоит устанавливать дорогие двери и замки, так как, возможно, придётся взламывать квартиры. Нередки случаи, когда наниматели меняют замки, и попасть в квартире становится невозможно.
3) Лучше установить специальные замки, поменять которые будет крайне затруднительно. Смена личинки должна быть доступна только собственнику.
4) Заключайте всегда только краткосрочные договоры найма.
5) Описывайте состояние квартиры и указывайте перечень имущества.
6) Обязательно предусмотрите в договоре право несколько раз в месяц посещать квартиру для проверки.
7) Поддерживайте хорошие отношения с соседями. Нанимателя можно будет выселить, если он нарушает их права при пользовании квартирой.
8) Не оставляйте нанимателю копии правоустанавливающих документов на квартиру и копию паспорта. Чтобы избежать подделки документов и продажи квартиры без вашего ведома.
9) Если вы сдаёте квартиру в аренду, то обязательно напишите заявление в Росреестр, через МФЦ, с требованием о регистрации перехода права собственности на вашу недвижимость, только при условии вашего личного участия.
10) Сдавайте квартиру в белую, так вам будет проще в будущем. Выселить человека можно и силой, но это самоуправство (статья 330 Уголовного Кодекса РФ). Если действовать через суд, необходимо иметь заключенный договор и чистую совесть перед ФМС.
Подписывайтесь на мой telegram канал https://t.me/Pravo_na_dom
