Читатели этого блога, конечно, догадываются зачем: все понимают, что без господдержки рынок недвижимости в его нынешнем состоянии нежизнеспособен. Продажи встанут, цены снизятся: банкам убытки, застройщикам – печаль. Как инвалиду, который давно привык ходить на костылях, снова встать на обе ноги? – страшно. Вот он и откладывает «час икс» на как можно дальше.
Конечно, это так. И все же это лишь часть ответа.
Между тем продление программы – дело практически решенное.
Решили не мелочиться – и гулять, так гулять – сразу до конца 2021 года.
Правительство России собирается продлить программу льготной ипотеки под 6,5% до конца 2021 года. Одновременно предлагается расширить ее объем более чем в три раза, до 2,8 трлн руб. Банкиры и застройщики поддерживают продление программы, которая стала ожидаемой антикризисной мерой.
https://www.kommersant.ru/doc/4529392
Все по классике маркетинга: сначала загнали торопыг, которые боялись не успеть до заветной даты (1 ноября), а потом – ой, извините, можно было не спешить.
Забавно. Но главное, не это. Главное на графиках ниже.
Как известно, недвижимость разогнали-таки на льготных кредитах, но разогнали неравномерно.
Цены на вторичку растут существенно медленнее, а в реальном выражении и вовсе топчутся на месте (при этом они на 30% ниже, чем были 10 лет назад, о чем я, кстати, совсем недавно писал).
Индекс на первичку начал отрываться еще с 2016 года, разрыв увеличился с 2019 года, что как раз совпало с реформой долевого строительства.
Постоянные читатели этого блога понимают, что произошло. Если раньше застройщики кредитовались у дольщиков и платили им за внесенные деньги скидками (к цене готового жилья); то есть инвесторы зарабатывали не на недвижимости, а на квази-финансовых операциях; то теперь основным кредитором застройщиков стали банки. Платить дольщикам проценты (то есть предоставлять дисконты на этапе строительства) в прежнем объеме стало невозможно и незачем.
Внешне это выглядит как рост цен на новостройки (что мы и видим на графиках) – но на самом деле, просто сократился дисконт к цене вторички.
Однако – хотя огромные дисконты ушли в прошлое – клиенты застройщикам по-прежнему нужны. Мало построить дом, надо, чтобы квартиры кто-то купил. А как это сделать – если финансовая выгода инвесторов на этапе строительства стала иллюзорной (проще тогда уж купить вторичку, чем подорожавший новострой)? Кроме того, из-за подорожавшего новостроя общая емкость рынка существенно возросла, а денег у людей особо больше не стало.
Собственно, при том же объеме денег на покупку, чтобы компенсировать рост цен на первичку, пришлось бы снижать цены на вторичку, а это совсем никуда не годилось, поэтому решили пойти проторенным путем – добить недостающий спрос ипотекой. Причем, в данном контексте ясно, почему ставка на новостройки должна быть существенно ниже, чем на вторичку – иначе просто не удастся загнать людей в новострой.
Нетрудно заметить, что инвесторы ничего не выигрывают от льготной ставки. Да, они экономят 1,5-2% в год, но зато и покупают новостройки по относительной цене на 10-12% дороже, чем совсем недавно.
Давайте покажем на примере (цифры условные).
В 2015 году новостройка стоила 3 млн. руб. Такое же жилье, но уже готовое 4,2 млн. (на 40% дороже). Допустим, дом строится 3 года. Беря кредит по ставке 10%, инвестор потратит за три года примерно 880 тыс. на выплату процентов. При этом по итогам трех лет получив прибыль 4,2-3-0,88=0,32 то есть 320 тыс.
2020 год. Новостройка стоит 4 млн. Такое же жилье, но уже готовое 4,5 млн. (разрыв остался, но резко сократился из-за перехода на эскроу-счета). Дом строится три года. Беря кредит по ставке 6,5%, инвестор потратит за три года 756 тыс. на проценты. При этом вместо прибыли получив убыток 4,5-4-0,75=-0,25 то есть минус 250 тыс.
Как видим, гораздо важнее не ставка кредита, а цены, а также размер дисконта на новостройку (относительно вторички). Сегодняшние дольщики этого не понимают – отстав от времени лет на пять…
В нашем примере, дольщику нет смысла брать кредит на его новостройку, даже по льготной ставке, проще сразу купить вторичку и сразу использовать жилье по назначению.
Однако без льготной ставки все было бы совсем печально. А так хоть можно надеяться на то, что со временем удастся отыграть потери.
Ну и, психологию никто не отменял. В конце концов, застройщикам без разницы, выиграют или нет их покупатели. Главное, чтобы они верили.
Таким образом – отвечая на исходный вопрос – продление программы льготной ипотеки имеет целью не только и не столько поддержку застройщиков в кризис, сколько финансирование перехода на новые правила долевого строительства.
О том, какие ценовые перспективы вырисовываются в связи с продлением программы, поговорим в следующих статьях.
Напоследок вот еще один интересный график для размышлений.
//////
Автор в ЖЖ
Недвиномика - группа ВК
