В Санкт-Петербурге по-прежнему остается много свободных территорий, пространств и зданий, требующих редевелопмента или ревитализации. Новым подходом для таких проектов может стать идеология mixed-use девелопмента – смешанного использования территорий. На территории РФ такие проекты принято называть Многофункциональными комплексами (МФК).
Определение
Mixed-use девелопмент — это объединение на одном территориальном пространстве различных функций использования земли и недвижимости, эффективная интеграция этих направлений в единое целое. Он приходит на смену жесткому функциональному зонированию городов. Конечная цель – позволить резидентам экономить любые ресурсы, находясь в благоприятной окружающей среде, а инвесторам диверсифицировать вложения, что особенно актуально в эпоху нестабильности на финансовых рынках.
Содержание
Среди составляющих проектов mixed-use девелопмент выделяют жилую недвижимость,сервисные апартаменты, офисные центры, стрит-ритейл, рынки и шоппинг-моллы, отели, объекты для спорта и развлечений, производственные площади предприятий легкой промышленности, общественные пространства. Также здесь можно встретить культурные объекты, учебные заведения, R&D-центры. Преимуществом подобных кварталов становятся расположение штаб-квартир крупных корпораций и прибрежная локация, что предполагает создание портовых мощностей и комфортных набережных.
Специалисты выделяют две модели mixed-use девелопмент – вертикальную и горизонтальную. Первая, как правило, относится к одному зданию – например, небоскребу. На нижних этажах при такой модели расположены общедоступные объекты (ритейл, рестораны, шоу-румы), а на верхних – частная собственность (квартиры, офисы, отели). По этому пути в 3S Development начали создавать Центр креативных индустрий на Красногвардейской площади в Санкт-Петербурге. Здесь на первых этажах размещены различные шоу-румы студий дизайна, рестораны и кафе, а на верхних – офисы. В перспективе в проекте могут появиться и другие частные объекты на верхних этажах.
Горизонтальная модель предполагает размещение на территории отдельно стоящих зданий с определенными функциями. При этом обязательно наличие общественного пространства.
Есть еще и третья модель – синергия горизонтальной и вертикальной. Одним из ее признаков выступает 10-минутная пешеходная доступность всех объектов, или расстояние между ними порядка 400 метров.
Виды функционального зонирования
Их может быть множество. Рассмотрим основные, которые выделяются в результате анализа проектов mixed-use в Северной Европе, Великобритании, США.
- Соседства, где торговля и услуги являются составной частью жилых единиц. В основном, это химчистки, парикмахерские, кафе и др.
- Коммерческо-жилые улицы. Встречаются в центрах больших городов. Это ряд небольших зданий, где первые этажи заняты коммерческими помещениями с выходом на тротуар.
- Жилой район с включенными коммерческими функциями. Это уже многоэтажные здания, в которых первые этажи отданы не только под коммерческое, но и общественное использование.
- Офисные здания с розничной торговлей и сферой услуг. Преимущественно они ориентированы на офисных работников.
- Офисно-жилые здания – жилые единицы в пределах одного или нескольких офисных зданий.
- Торговый центр с включенными офисами и (или) жильем.
- Жилье, совмещенное с местами приложения труда. Как правило, на первых этажах при таком зонировании размещаются предприятия малого бизнеса.
- Жилье, совмещенное со студией или с производственно-складским помещением формата «Лайт индастриал» ( Light Industrial)– небольшими мастерскими, складами, где хранятся интернет-заказы, товары дистрибьюторов и пр.
- Гостиница, совмещенная с жилой функцией и офисами.
Привлекательность: live-work-play
Создание непрерывного пешеходного пространства – во многом ключевая особенность mixed-use девелопмента. Это хаб, где можно жить, работать, отдыхать и развиваться. Новый жизненный стиль, где нет лишней суеты, что очень актуально для постоянно спешащих куда-то офисных работников. Mixed-use девелопмент направлен на развитие дружелюбной обстановки, в таких местах приятно находиться не только резидентам, но и соседям, другим жителям города. Это удобное пространство.
Какие выгоды получают его резиденты и инвесторы?
Резиденты:
- Все находится в пределах досягаемости, не нужны дальние поездки на машинах или общественном транспорте;
- Освобождается большое количество времени, которое можно потратить с пользой (инвестировать в свое развитие, уделить время семье и т.д.);
- Финансовая экономия – не надо тратить деньги на бензин, парковку в центре города или оплату общественного транспорта;
- Добрососедство;
- Современная инфраструктура;
- Более высокий уровень жизни за счет безопасного и комфортного пространства, престиж.
Инвесторы:
- Более высокая стоимость недвижимости и возможность пассивного дохода за счет того, что резиденты получают все удовольствия в одном месте;
- Диверсификация рисков за счет многофункционального использования пространства;
- Разнообразие сценариев использования территории – есть выбор;
- Низкий порог входа в проект;
- Быстрые сроки окупаемости;
- Создание новых рабочих мест – положительный имидж перед руководством города, региона или страны;
- Возможность беспрерывно создавать новые продукты, быть причастным к проекту, что повышает ответственность за свои инвестиции и веру в успех.
Mixed-use девелопмент в Санкт-Петербурге
Проекты mixed-use девелопмент актуальны для мегаполисов с большим количеством жителей и доступными пространствами, требующими развития. Некоторые специалисты считают, что в таких городах к тому же должно быть высокое развитие науки, технологий и инженерной мысли. Это креативные мегаполисы, которые живут в режиме 24/7.
Санкт-Петербург отвечает этим характеристикам. Команда 3S Development уверена, что идеология mixed-use девелопмент актуальна для города на Неве. В портфолио компании есть разработки с использованием подхода mixed-use для самых неожиданных территорий в Петербурге. Некоторые из них уже воплотились в жизнь или находятся в высокой стадии готовности к началу реализации.
Ключевые слова: смешанное использование территорий, многофункциональные территории, mixed-use, городская среда,mixed-use areas ,multi-site ,mixed-use complexes ,urban environment
