В Екатеринбурге прошел ХII Уральский форум по недвижимости. На этом мероприятии эксперты высказали свое мнение о сегодняшнем состоянии рынка и его будущем.
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов напомнил присутствующим, что в первом квартале не было пандемии коронавируса и девальвации рубля, однако количество сделок с недвижимостью падало во всей стране. По итогам первых трех месяцев года рынок сократился на 27%. Во втором квартале число сделок уменьшилось еще на 46%. При этом эксперт назвал эту ситуацию неплохой и заявил, что в третьем квартале рынок приблизился к прошлогодним показателям. Причиной падения в первом полугодии он назвал опережение роста цен по сравнению с доходами россиян. По его мнению, увеличение спроса в третьем квартале стало возможным благодаря введению льготной ипотеки по ставке в 6,5%.
«Вторая группа причин — это отложенный спрос и эффект от политики, которую проводит ЦБ. Снижение ключевой ставки привело к тому, что хранить деньги на депозитах стало неинтересно, плюс появилось налогообложение на часть депозитов и часть инвестиционных инструментов, плюс девальвация рубля привела к тому, что граждане стали перекладывать деньги из банков в квадратные метры. Это сформировало дополнительный спрос на рынке. И, кстати, это те покупатели, которые не имеют отношения к льготной ипотеке. Третья группа факторов, которая повлияла на рост рынка, — появление покупателей, которые улучшали свои жилищные условия, то есть воспользовались отложенным спросом», - считает Попов.
Он также отметил, что по всей стране произошел рост среднего метража сделки, поскольку люди стали покупать более просторные квартиры. Только за два летних месяца этот показатель вырос на 6%. При этом эксперт сообщил, что выручка застройщиков по итогам августа выросла на 19%. Он заявил, что рынок покупателя постепенно становится рынком продавца, поскольку предложение сокращается. По мнению Попова застройщики и дальше будут поднимать цены.
Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков сказал, что в Екатеринбурге первый квартал был активным. Падение было только в апреле, но уже в следующем месяце рынок стал восстанавливаться. Эксперт отметил, что предложений на рынке Екатеринбурга стало меньше.
«В начале 2020 г. в Екатеринбурге на рынке новостроек предлагалось больше 24 тыс. квартир, к августу этот показатель опустился ниже 20 тыс., и по многим локациям выбор для покупателей стал сложнее. Для покупателя наступил такой момент, когда им нечего выбрать на начальной стадии строительства. Те проекты, которые присутствуют, находятся на завершающих стадиях строительства, а значит, цены на них довольно высоки», - сообщил Хорьков.
По его мнению, независимо от того, будет продлена льготная ипотека или нет, текущая ставка, которая кажется нам низкой, станет нормой для большинства потенциальных покупателей. Он отметил, что в прошлом году доля ипотечных сделок была на уровне 50%. По итогам августа она составила уже 66%.
«С начала года новостройки прибавили в цене в среднем 7%, и сейчас 1 кв. м жилья в них стоит 80+ тыс. руб. И нужно понимать, что если рост цен продолжится, то даже ипотека под 6,5% не сможет стимулировать спрос», - заявил Хорьков.
Он напомнил, что доступность кредитов — это не только размер ставок, но и уровень доходов населения. И пока разумного баланса здесь не наблюдается.
На форуме выступила и Эльвира Епишина, председатель комитета по аналитике Российской гильдии риелторов.
«Льготная ипотека поддержала застройщиков, она помогла избежать массового падения рынков в регионах. Но всех должен настораживать рост доли ипотечных сделок, надувание ипотечного пузыря. В некоторых регионах на сделки с ипотекой приходится 80% и более. Это провал. Это говорит о том, что цены на недвижимость настолько высоки, что без ипотеки приобрести недвижимость нельзя. А нужно помнить, что критическим для рынка является доля ипотечных сделок в 70-75%. Льготная ипотека не только поддержала рынок, но и взвинтила цены на недвижимость. При этом даже льготная ипотека не дает такого прироста сделок, на который рассчитывало правительство», - напомнила она.
Епишина считает, что ипотека не сможет и дальше быть драйвером развития.
