В Части 1 мы выяснили, при каких условиях пожилой собственник-продавец может обратиться в суд, чтобы оспорить сделку. Теперь давайте посмотрим, что может сделать покупатель, чтобы себя обезопасить.
Как уменьшить риски при покупке квартиры у пожилого собственника?
Совсем исключить риски нельзя, но уменьшить их можно.
1. Узнайте историю квартиры. Вам нужно убедиться, что на неё никто больше не претендует. Если есть заинтересованные в том, чтобы получить квартиру, эти лица могут после сделки обратиться в суд и оспорить ее.
2. Изучите все документы, связанные с квартирой:
- документы на право собственности (это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство на наследство и т.д.);
- выписку из ЕГРН;
- выписку из домовой книги;
- выписку с финансово-лицевого счёта;
- технический паспорт, экспликацию и поэтажный план.
Проверьте по выписке из домовой книги, кто еще зарегистрирован в квартире. Если продавец зарегистрирован один, то узнайте у него, когда и кто оттуда выписывался ранее.
Выясните у продавца, как и от кого он получил квартиру, были ли по ней спорные ситуации, есть ли у него потенциальные наследники, а особенно родственники без жилья. Спросите, нет ли на квартиру других договоров, например, договоров ренты, не упомянута ли она в завещании. Такие квартиры продавать можно, но стоит помнить, что есть люди, которые рассчитывают получить это жильё, а значит, они могут обратиться в суд, чтобы оспорить сделку.
3. Выясните, по какой причине собственник продаёт квартиру и где он будет жить после этого.
Хорошо, если у пожилого человека есть другая квартира, или он будет жить с детьми или родственниками, или деньги от квартиры будут потрачены на приобретение другой недвижимости. В этой ситуации будет сложно доказать, что вы воспользовались беззащитным состоянием человека, который не понимал, что после сделки ему будет негде жить.
Продавец должен чётко отвечать на вопросы о том, почему он решил продать квартиру и где собирается проживать дальше. Если он не задумывался об этом, отнеситесь к ситуации внимательнее. Возможно, человек не в состоянии оценить последствия того, что делает. Чем больше информации о переезде и причинах продажи вы узнаете, тем быстрее поймёте, насколько продавец понимает все последствия продажи.
4. Постарайтесь узнать, есть ли у продавца накопления или родственники, которые помогают, отложены ли деньги на переезд, не продаёт ли он квартиру только потому, что ему не на что жить.
5. Узнайте, кто защищает интересы продавца: его родственники или посторонние люди.
Если на стороне продавца выступают посторонние, это повод насторожиться. Пожилые люди часто поддаются на уговоры мошенников, под их давлением решают продать квартиру, а потом оспаривают сделку. Узнайте, кто эти посторонние люди, почему они принимают участие в сделке, и постарайтесь связаться с родственниками продавца. Вполне возможно, что они знать ничего не знают о продаже квартиры.
6. Узнайте о состоянии здоровья собственника и о том, принимает ли он какие-нибудь лекарства.
Любое заболевание или сильнодействующее лекарство, которое способно влиять на сознание, — сигнал о том, что впоследствии сделку продавец может оспорить.
Если пожилой человек путается в словах, без причины становится агрессивным, теряется в ответах на простые вопросы или не помнит, что вы сказали ему час назад, это может говорить о проблемах с памятью и сознанием. Значит, сделку с участием такого продавца можно будет оспорить.
7. До проведения сделки попросите собственника взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) о том, что он не состоит там на учёте. Можно сходить туда вместе, чтобы убедиться, что человек действительно был там, а не принёс «липовую бумажку».
Ещё лучше будет, если продавец будет освидетельствован психиатром на сделке. Ведь то, что человек не состоит на учете в ПНД, не означает, что он психически здоров.
Освидетельствование проводит независимый врач-психиатр, который приезжает на сделку. Стоимость его услуг составляет 10–15 тысяч рублей.
8. Не покупайте квартиру у пожилого человека по цене, которая намного ниже рыночной.
Если сделка будет оспорена продавцом или его родственниками, то подозрительно низкая цена может стать дополнительным доказательством, чтобы сделку признали кабальной.
Кабальная сделка — сделка, совершённая на крайне невыгодных условиях, которую продавец был вынужден совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем воспользовался покупатель. Например, это может быть продажа квартиры в уплату по долгам и за цену значительно ниже рыночной.
Кроме этого, продавцу будет проще доказать, что он не осознавал, что делает, если продал квартиру так дёшево.
9. Укажите полную стоимость квартиры в договоре. Это важно, если сделку оспорят. Тогда вы сможете рассчитывать на получение только той суммы, которая прописана в договоре.
10. Пригласите на сделку нотариуса и закажите у него видеосъемку. Нотариус не только удостоверяет сделку, но обязательно разъясняет её смысл сторонам. Продавец должен подтвердить, что понимает содержание договора и его последствия.
Также нотариус обязан проверить дееспособность сторон. Но так как он не является врачом, на практике это сводится к формальности: проверяется только возраст и, насколько это возможно, оценивается состояние сторон на сделке. Например, нотариус может удостоверить, что продавец не находится в состоянии опьянения.
Но даже присутствие на сделке нотариуса не дает 100% гарантии, что ее нельзя будет оспорить. Он не может поручиться, что продавец на сделке полностью понимает происходящее и не пережил инсульт у него в кабинете. Для этого и приглашают психиатра, который проведёт освидетельствование продавца на сделке.
Процесс подписания договора можно снять на видео. У нотариуса есть такая возможность. Так вы зафиксируете, что продавец всё прослушал, всё понимал и сам подписал все документы.
11. Все расчеты проводите только через банк, не используйте наличные деньги. Тогда вам не придётся доказывать, какая сумма денег было передана продавцу и передавалась ли она вообще.
12. Сделайте титульное страхование сделки. За этим обратитесь в любую страховую компанию, которая оказывает подобные услуги. Это стоит денег, но сделать это необходимо вот почему.
Если сделку начнут оспаривать, то страховая компания выступит в суде на стороне покупателя. Она компенсирует расходы на квартиру, если сделку отменят.
Кроме этого, сделку, которую легко оспорить в суде, ни одна страховая компания не застрахует. Это будет для вас показателем, что риски очень высоки.
Комментарии юриста CENTURY 21 Россия:
1. Особое внимание следует обращать на случай, когда от имени пожилого собственника действует доверенное лицо. То есть продажа квартиры происходит по доверенности. В такой ситуации я рекомендую убедиться, что доверенность действительно необходима. Например, собственник не может выходить из дома, он в больнице, живет в другом городе и ему самому тяжело приехать на сделку.
Если доверенность необходима, то желательно ее обновить, т.е. выписать заново перед сделкой, указав в ней цену и покупателя. При этом деньги лучше перечислять собственнику, а не доверенному лицу.
2. Если психическое состояние собственника вызывает серьезные опасения, то вместо освидетельствования на сделке перед сделкой следует провести полноценное обследование на базе медицинского учреждения.
3. Описанные в статье риски не исчезают, а усиливаются, если нынешний продавец приобрел квартиру у пожилого собственника недавно (менее трех лет назад). Собрать всю информацию по квартире в таком случае гораздо тщательнее.
А вы сталкивались с покупкой квартиры у пожилого собственника? Делитесь в комментариях!
Самое полезное и интересное о недвижимости БЕЗ РЕКЛАМЫ И СПАМА на нашем канале! ПОДПИШИТЕСЬ, чтобы не пропустить!
Если вам нужна ПОМОЩЬ РИЭЛТОРА международного класса по разумной цене – к вашим услугам агентства и агенты CENTURY 21 более чем в 85 странах мира, в том числе, по всей России. Подробная информация и поиск специалистов по ссылке>>
Дельные и остроумные КОММЕНТАРИИ к статьям приветствуются, неадекватные – удаляются, без обид)
Самое интересное о недвижимости В СОЦСЕТЯХ:
Каждый офис находится в независимом владении и управлении.
Отличного дня и настроения желаем от имени CENTURY 21 Россия!
