Купить квартиру в ипотеку довольно сложное мероприятие. Но помните, главное начать, а там все пойдет по протоптанной дорожке. И все же сколько бы не было написано про ипотеку, как, что и когда - как правило узнать из одной статьи не удается. Поэтому сегодня я на собственном опыте расскажу обо всех шагах, которые вам предстоит пройти, чтобы взять квартиру в ипотеку. А так же поделюсь секретами, в каком случае процентная ставка для среднестатистической семьи будет пониженной и сколько пройдет времени, чтобы получить свою новую квартиру.
Заявление на ипотеку
Самый первый шаг - подать заявление на получение ипотечного кредита. Для этого можно подать заявление в банк онлайн, но лучше все же обратиться в отделении - так как не нужно будет самостоятельно сканировать всевозможные документы, а также можно будет задать сразу все вопросы, которые у вас возникли.
Для подачи заявления вам потребуется выбрать банк, взять паспорт, прикинуть стоимость имеющегося имущества, а также подумать о примерной стоимости квартиры и необходимого кредита.
В банке ВТБ сейчас идет самая маленькая процентная ставка 7,4%, если первоначальный взнос будет 50% или больше. Если меньше - 8,4%. При этом можно воспользоваться опцией банка, чтобы только указать свой доход, но при этом не подтверждать его на работе.
После подачи заявления пройдет около 8 рабочих дней. Вам придет или отказ, или одобрение, в котором будет указана максимально возможная сумма предоставления кредита и время, в течение которого вы должны будете совершать сделку. Кстати, данное время весьма условно. Если по каким то причинам вы не успеете уложиться в сроки, но будете активно сотрудничать с банком и своим кредитным менеджером - сроки вам продлят.
Выбор квартиры
Когда вы получили одобрение от банка, или же еще не получили (но точно уверены что по требованиям проходите), можно начинать искать квартиру. Квартиру стоит искать самостоятельно на Циане или Домклике и других подобных сервисах.
Далее звоним, договариваемся о просмотре, смотрим квартиру, спрашиваем, какая остается мебель, кто прописан, была ли квартира ипотечная, использовался ли мат капитал.
Нанимать агента на покупку квартиры нету никакого смысла, так как все основные действия будет совершать продавец, с вас только несколько действий и деньги, для оплаты этих действий.
Авансовое соглашение
Если квартира вам понравилась, значит вы сообщаете об этом продавцу и вносите аванс за квартиру (аванс при сделке будет включен в стоимость в квартиры). Аванс будет означать, что вы застолбили квартиру за собой.
Аванс как правило составляет от 20 до 100 тыс руб на квартиру среднего ценового сегмента. Заключается авансовое соглашение в квартире, которая продается или в агентстве, если продавец работает через риэлтора агентства.
Во время авансового соглашения вам должны предоставить свежую выписку из рос реестра, с подтверждением собственности квартиры продавцы, договор купли-продажи (каким образом получена квартира) и другие документы, которые могут быть вам интересны. К примеру, документы, подтверждающие представительства продавца через агентства, его паспорт, снятие обременение с ипотечной квартиры и так далее.
Если вас все устраивает - с указанием паспортных данных, объекта недвижимость пишется расписка на сумму авансового платежа и подписывается обоими сторонами.
Заказ оценки квартиры
Далее продавец собирает все документы, а вы онлайн делаете заказ оценки квартиры (стоит это около 5.500-8.000 тыс руб) и занимает в среднем 1 неделю.
Вам не нужно никуда ехать, оплата проходит онлайн, а оценщик присылает документы агенту продавца, банку и конечно вам. При этом оценщик может все же связаться с вами, чтобы уточнить, какую стоимость квартиры вы бы сами хотели видеть в отчете.
Сбор и отправка документов в банк на проверку по квартире
Так как ваши документы уже переданы в банк при обращении в банк что бы получить одобрение на получение кредита, вам остается только ждать. А вот все документы, паспорт, нотариальные копии и тому подобные документы должен собрать продавец и отправить в банк. Сколько займет времени данный процесс сказать трудно, но как правило не менее недели.
Сбор документов, которые банк может запросить дополнительно
Далее банк присылает предварительное решение: согласен он кредитовать вашу квартиру или нет. Возможно, банк запросит еще некоторые документы для своего спокойствия. А также удостовериться, что все лица дееспособные (от продавца потребуется правки с нарко и псих диспансера), выписка из домовой книги, о том что квартира пустая и в ней никто не живет.
Все это зависит от продавца и пока документы не будут предоставлены, сделка состояться не сможет.
Получение письма от страховой на сделку
Пока вы ждете одобрения от банка на выбранную квартиру, вам нужно выбрать страховую компанию, а вот саму страховку пока оформлять не надо. Самой дешевой страховой при равных условиях оказалась Альфа страхование, однако на практике оказалось, что страховая может отказать.
Поэтому лучше подавать заявление в несколько страховых компаний одновременно. В итоге вторым по стоимости был Абсолют страхование, который быстро одобрил заявку и согласовал ее. Если не хотите морочиться со страховкой, есть смысл выбрать страховую от банка, в котормо вы берете ипотеку, однако как правило процентная ставка в нем в разы больше.
От страховой вам должно прийти письмо, которое будет удостоверять ваше решение страховаться у них, оно нужно для банка. Без него сделку банк совершить не сможет.
Заключение кредитного договора
Если все документы оказались в сборе, то пора идти на сделку. Первый шаг - подписание кредитного договора с банком, при котором вам либо дается аккредитив, либо выдаются наличные деньги (как решит продавец). Если это аккредитив - деньги будут на счете, или же наличной закладываются в ячейку банка.
Кстати, ячейки есть также не во всех банках, поэтому сделки часто проводятся всего 1-2 раза в неделю, так что быстрее и проще (и еще дешевле), использовать аккредитив.
Вы подписываете кредитный договор, залоговую на квартиру, оплачиваете страховую сумму, и аккредитив и далее будет то, что решит продавец.
Выбор передачи денежных средств: аккредитив или ячейка
Далее вы подписываете договор купли-продажи. В банке составить договор стоит 5 тыс руб, в агентстве и у частников около 2,5 тыс руб. При подписании учитываем что будет с денежными средствами - ячейка или все же аккредитив. После получение документов о переходе права собственности с аккредитива деньги переведутся на счет продавца, или же продавец посетит банк и заберет денежные средства наличными.
Все это прописывается в договоре. Возможно подключение второго банка с более дешевой стоимостью сейфовой ячейки. Главное, понимание, что банк принимает участие только в выдаче кредита, а что делать дальше - решаете уже вы с продавцом без участия банка.
Подача документов в МФЦ
Если деньги уходят в аккредитив то вы сразу отправляетесь в МФЦ. Если используете сейфовую ячейку, то сначала закладываете деньги в тандеме продавец-покупатель, а затем отправляетесь в МФЦ, где подаете все документы, подтверждающие куплю-продажу квартиры. Отдельно регистрируете ипотечный договор на обременение квартиры.
Получение документов
Спустя 9 рабочих дней с момента подачи документов + 3-4 дня чтобы документы приехали в МФЦ курьером, вы получаете документы, подтверждающие переход права собственности к вам, то есть покупателю.
Перечисление аккредитива или доступ к ячейке
С этими документами вы отправляетесь в банк, и получаете доступ к сейфовой ячейке или перевод денег на аккредитив.
Составление акт-приема передачи квартиры
По законодательству через пять дней квартира должна быть передана новому собственнику. Однако на практике квартиру передают только после получения документов о переходе права собственности и соответственно полной ее оплаты, то есть примерно через две недели.
В этот момент подписывается акт передачи квартиры, отдаются ключи новым собственникам.
Расчет по показаниям счетчика
Не забудьте также, что во время приема передачи квартиры вам также должны произвести наличный расчет по счетчикам воды и электроэнергии, ведь эти две недели в квартире жила другая семья. Делается это конечно вручную расчетом на коленках.
На этом все, конечно, если не считать обременения на следующие дцать лет.
Ежемесячные платежи с возможностью досрочного погашения ипотеки
Теперь вам остается на протяжении 5-30 лет ежемесячно вносить платежи за ипотеку. Для этого в личном кабинете открывается новая вкладка "ипотека", в которой будет отражаться ваша сумма огромного кредита. Сумма ежемесячно будет списываться автоматически. При этом, начиная со следующего дня вы можете погасить ее досрочно, делая онлайн заявления на определенную сумму и число. Таким образом будет уменьшаться или срок ипотеки (и соответственно кредит), или же уменьшить платеж по ипотечному кредиту.
Налоговый вычет за квартиру и проценты по ипотеке
Также не стоит забывать о том, что после покупки квартиры вы можете получить налоговый вычет, для этого нужно будет заполнить декларацию 3-НДФЛ и посмотреть на свои налоговые отчисления - хватит ли их для погашения всей суммы вычета или нет.
После погашения ипотеки вы также можете воспользоваться другим налоговым вычетом - по ипотечному кредиту. Его сумма даже больше, чем за квартиру. Воспользоваться можно обоими вычетами, а не только одним.
Кстати, если вы берете квартиру в совместную собственность, воспользоваться вычетами сможет каждый собственник, но только если он в это время будет работать.
#банк #втб #аккредитив #ячейка #налоговый вычет #проценты #обременение
