Все знают: инвестиционный бизнес требует больших денег, а если речь идет о недвижимости- огромных. К тому же объект вложений должен быть ликвидным и безопасным:
- заморозка строительства,
- административные ограничения,
- аварийность коммунальных сетей,
- и т. д.
Список возможных форс-мажоров, способных превратить деньги в воздух, длинный.
Однако есть подход, который позволяет инвестировать в недвижимость практически без риска и географических ограничений. Мы говорим о биржах и фондах недвижимости – REIT.
Что скрывается за аббревиатурой REIT
REIT (Real Estate Investment Trust) – компания/фонд, которые владеют недвижимостью, строят ее, сдают в аренду или оперируют ипотечными ценными бумагами (mREIT). Прибыль делится между акционерами. Почти все фонды свободно торгуют своими акциями. Приобрести их и стать акционером REIT – процедура доступная каждому.
Современные «рейты» работают на основании американского закона 86/779, который разрешает частным вкладчикам инвестировать в недвижимость на одних условиях с компаниями.
Законодательство США предусматривает налоговые преимущества для REIT – прибыль акционеров не облагается корпоративным налогом. Эти особенности касаются всех инвесторов, в том числе из России.
Для получения статуса REIT компания обязана соответствовать следующим требованиям:
- не заниматься благотворительностью, платить налоги;
- иметь от 100 вкладчиков, при этом 50% акций не могут принадлежать менее чем пяти (5) акционерам;
- 75% от дохода за год, приходят от сделок с недвижимостью: аренды, продажи, закладных;
- Доход от банковских вкладов не должен превышать 20%, прочая прибыль – 5%;
- 75% активов REIT – это недвижимость и закладные бумаги;
- На выплаты акционерам идет не менее 90% прибыли, остальная часть облагается налогом.
Фонды разделяют на те, что торгуются на бирже и те, что там не представлены. Биржевые «рейты» бывают ипотечными и долевыми:
- Equity REIT – долевые – зарабатывают на ренте и операциях купли/продажи объектов;
- Mortgage REIT – ипотечные – получают прибыль от % по ипотеке, выкупленной у банков.
На рынке наблюдается значительный перевес в пользу первого типа.
Фонды, которые обходятся без биржи:
- Public non-listed REIT – с регистрацией в SEC (комиссия по ценным бумагам США);
- Private REIT – частные организации без регистрации в SEC.
Вся информация о «рейтах» в этом материале (если не указано другое), касается долевых фондов.
Классификация по типу недвижимости
Дополнительно фонды классифицируются по типу недвижимости, которой они оперируют:
- Office— все виды офисных зданий и прилегающих территорий.
- Industrial— производственные территории, складские площадки.
- Retail– торговые площади, магазины, рынки, аутлеты различной специализации.
- Lodging– гостинцы, отели, кемпинги.
- Residential– жилая недвижимость.
- Timberland– лесные массивы и профильные предприятия: лесопилки, склады.
- Health care – любая недвижимость, связанная с медициной.
- Self-storage– площадки самообслуживания для частных лиц и компаний.
- Infrastructure– все типы коммунальных/инфраструктурных объектов: связь, энергетика.
- Data center – здания и помещения, оборудованные для эксплуатации серверов.
- Specialty– рекламные и развлекательные объекты.
- Diversified– термин означает, что фонд работает с несколькими типами недвижимости.
Особенности REIT
Инвестиции в REIT интересны тем, что объединяют два вида вкладов – в недвижимость и акции. Они приносят акционерам больше выгод, чем работа с каждым из этих инструментов по отдельности.
Ликвидность
Термином ликвидность определяют потенциал или спрос на актив. Если что-то можно купить, продать или обменять быстро и без потерь, такой объект считается высоколиквидным, и наоборот.
В этом отношении ценные бумаги «рейтов» обладают преимуществом в ликвидности над физическими объектами: продать акции «по рынку» можно за пару дней и даже часов, чего не скажешь о реальных строениях и территориях. Там срок продажи может растянуться на недели, и это при том, что сделка наверняка будет невыгодной: редкая недвижимость продается по рыночной цене, обычно, намного ниже.
К примеру, некто владеет квартирой стоимостью 5 млн и сдает ее в аренду. Внезапно владельцу требуется 2 млн. Чтобы «взять» их из недвижимости, ее нужно продать, а на оставшиеся деньги купить новую. Такая операция займет время и гарантированно принесет потери в финансах.
С бумагами REIT проще: достаточно просто продать нужное количество.
Инфляция
Активы REIT не боятся инфляции, потому что диверсифицированы: падает цена объектов в одной отрасли, растет в другой. В совокупности это обеспечивает баланс цены актива, а значит покой акционеров.
Физическая недвижимость не дает защиты от колебаний рынка. Сдача квартиры в аренду, с фиксированным ежемесячным платежом более рискованный бизнес, так как арендная плата не может индексироваться вместе с ростом инфляции.
Дивиденды
Доходность бумаг REIT отличается от дивидендов прочих трастов и компаний, она больше. «Рейты» платят вкладчикам не менее 90% дохода, а некоторые из них все 100%.
За последние 10 лет фонды показывают лучшую среднегодовую прибыль относительно других активов по индексу total return (общий доход), который включает проценты прибыли от прироста капитала и доходы от дивидендов.
График от Realty Income, с демонстрацией роста дивидендов. За период 1994-2019, доходность фонда повышалась 98 раз. В среднем повышение происходило раз в квартал.
Корреляция доходности активов
Соотношение доходности активов, оцененное математически, называют корреляцией. Обычно измерения проводится в рамках выбранного периода. Показатель корреляции находится в диапазоне между +1 и -1.
- Значение +1 – свидетельство того, что движение активов направлено в общую сторону – растет один, растет и другой.
- Значение -1 – активы разнонаправленны: один растет, второй снижается.
Корреляция доходностей – привычный инструмент на инвестиционном рынке. Чем ниже ее значение относительно активов в портфеле, тем он более надежен при изменениях рынка.
Исследования The Vanguard Group – крупной инвестиционной компании из Соединенных Штатов, демонстрируют высокую корреляцию REIT с рынком акций на коротких периодах. На длительных периодах, наоборот: корреляция выше с физическими объектами.
Корреляция фондов REIT с американским рынком ценных бумаг находится в диапазоне – от 0 до 1. Эксперты настоятельно рекомендуют держать часть акций в бумагах REIT.
Диверсификация
REIT-фонды с выгодой применяют диверсификацию, разделяя активы по гео, отраслям и арендаторам.
Так, Kimco Realty Corporation– REIT, инвестирующий в торговые площади, владеет недвижимостью, расположенной пропорционально по ключевым городам побережья США. При этом 13 самых крупных арендаторов фонда, это только 23,6% всех его клиентов.
Индексные фонды REIT
Если диверсификации активов кажется недостаточно надежной, можно пойти дальше, и стать акционером ETF (Exchange Traded Funds) биржевого фонда, который инвестирует в множество «рейтов», от десятков до сотен.
Приведем примеры фондов ETF от лидеров рынка – SPDR, Vanguard Group и BlackRock.
- SPDR– биржевой инвестиционный трастовый фонд: предлагает единственный ETF связанный с недвижимым имуществом – RESSSPDR.
- Vanguard Group: один ETF – Vanguard Real Estate ETF. Обгоняет RESS SPDR по количеству REIT в составе.
- Blackrock. Его «дочка» – iShares торгует бумагами девяти (9) ETF. Есть возможность диверсифицировать портфель по географической и секторальной принадлежности акций.
Как выбрать фонд недвижимости
Общую картину того, что происходит на рынке, можно узнать из публикаций индексов REIT от сервиса FTSE Russell. Индексы введены в обращение компанией NAREIT и показывают средние значения доходности и риска среди отобранных компаний.
Выбирая акции или ETF, стоит учитывать доходность фонда за отчетный период по отношению к параметрам индекса.
Еще можно смотреть на характеристики и мультипликаторы нужных фондов. На какие показатели обращать внимание в первую очередь?
FFO или средства от операций
Это базовый показатель потенциала REIT. На его основе рассчитываются мультипликаторы, и оценивается надежность «рейта». Значение можно узнать самостоятельно, сопоставив информацию о прибыли и убытках, или найти эти данные в открытой отчетности фондов.
Порядок расчетов: сумма чистой прибыли + амортизация – доход от реализованной недвижимости.
Из бюллетеня Realty Income можно взять такие данные:
- net income — чистый доход — 364 598 тыс.usd;
- depreciation and amortization — амортизация — 539 780 тыс. usd;
- gain on sales — прибыль от реализации — 24 643 тыс. usd;
- FFO — 839 735 тыс. usd.
Мультипликатор FFO/S
Средства от операций с одной акцией. Для оценки используют изменение значения относительно прошлого периода. Измеряется в процентах. Рост мультипликатора – рост прибыли, падение – потери.
Снижение значения FFO/S бывает в двух ситуациях:
- уменьшение потока денег;
- рост числа акций.
Показатель FFO / S можно найти в открытых данных фонда.
Мультипликатор P/FFO
Инструмент применяют при сопоставлении потенциалов фондов REIT, он аналогичен показателю PE ratio для ценных бумаг остальных компаний. Низкое соотношение обратно пропорционально привлекательности ценных бумаг с позиций инвестирования. Для более точного результата делают выборку из «рейтов» в одной отрасли.
Где купить
Ценными бумагами фондов оперируют биржи, одна из них находится в Санкт-Петербурге. Для покупки акций открывают счет у брокера. Сейчас на Санкт-Петербургской бирже доступны акции 25 «рейтов».
На бирже Нью-Йорка можно приобрести бумаги 150 фондов. Для этого нужно зарегистрировать счет у зарубежного брокера. Кстати, там же продаются бумаги ETF недвижимости.
Если рассматривать альтернативные варианты инвестиций в REIT, можно использовать Паевые фонды или страховые программы.
Резюме
1. Фонды REIT позволяют инвестировать в недвижимость через покупку акций на бирже.
2. Инвестор зарабатывает и на дивидендах, и на росте акций REIT.
3. Налоги платятся как с прибыли от вкладов в компании из США.
4. Покупают бумаги REIT на биржах Петербурга или Нью-Йорка. Акции ETF доступны для приобретения только в Америке или при посредничестве Паевых фондов и страховых компаний.
Сообщество "Бизнес по плану" https://t.me/businesspoplany . Присоединяйтесь!
