Ковид-кризис и пришедший за ним экономический кризис вкупе со сниженной ставкой ЦБ и льготной ипотекой заставил обратить внимание граждан на покупку жилья.
В большинстве случаев речь идет о новостройке. То есть о новом доме и покупке у застройщика.
Действительно, покупка новостройки в текущих условиях может показаться выгодной, особенно в строящихся жилых комплексах в новой Москве. Ведь всего 4-5 млн. и вы обладатель собственного жилья с московской пропиской!
Но не все так радужно, ниже я расскажу, почему я никогда не сделаю ошибки и не куплю новостройку.
1. Вы опоздали
Сейчас, да, осенью 2020-го года продажи квартир растут. Сказались отложенный спрос, сезонность и девальвация рубля. Но главное - сейчас рынок продавца, поэтому ни скидок, ни особых условий не будет. Спрос и так есть. Возможно, придется потратить кучу времени, чтобы найти приличный вариант за адекватные деньги и успеть его оформить. Для тех, кто не планировал брать ипотеку, а хочет въехать в жилье этой осенью условия совсем другие - цены на готовые квартиры кусаются.
Уже даже Сбербанк говорит о перегретости рынка недвижимости, и, особенно, новостроек.
2. Новостройки неоправданно дорогие
Да, это так. Если вы сравните стоимость новостройки и вторички, то первая будет дороже и будет дороже всегда. Но так ли нужна новостройка? Это не автомобиль, который через 15 лет превратится в кусок металла. Если ваша квартира в приличном панельном доме, он просстоит еще много десятков лет. После капремонта качество жизни повысится. А если его решат снести, то дадут другую квартиру - это не автомобиль, который когда-то отправится на свалку.
3. Плотность застройки новостройками эконом и комфорт-класса выше
Если мы сравним "старые" районы застройки, и новые районы недорогого жилья, то обнаружим, что сейчас на той же территории строят больше домов, сами дома выше, а общественные пространства пусть и современные, но не всегда удобные.
Плотность жителей не всегда гарантирует хорошую инфраструктуру. И появляются районы человейников, где из инфраструктуры алкомаркет, салон красоты и Пятерочка. Ну и обязательный детский садик (без него не дадут сдать ЖК). Как следствие, будет следующая проблема.
4. Ваши соседи будут все иметь автомобили
Если вы покупаете квартиру на вторичке, то как правило, там сложившийся контингент жителей и мало квартир сдается в аренду. Наверное, треть квартир принадлежат одним людям с момента постройки дома.
Но в новостройке квартиры покупают молодые и достаточно обеспеченные (все же накопили на первый взнос), у них есть автомобили, а значит "двор без машин" будет все равно заставлен автомобилями, либо на ближайших улицах нельзя будет припарковаться. И ваш автомобиль будет конкурировать за места.
5. Вы попадаете в зависимость от управляющей компании
Застройщики не хотят из своих лап упускать доп. доход от жильцов после продажи квартир и навязывают управляющую компанию. Да, приложение с вызовом сантехника хорошо и оплата по QR коду тоже. Взамен вы получите платежи "за охрану", "за территорию", а еще специальные порядки въезда доставщиков, газелей с мебелью и прочим. Иногда в ЖК пропускной режим и вы будете как в тюрьме проходить под пристальными взглядами охранников через 5 дверей с карточным доступом к своей студии.
Да, это безопасность, но квартирные кражи редки, а вот пропускной режим с вами навсегда.
6. При сдаче квартиры будет большая конкуренция
Представьте, что в новостройках не только живут владельцы, но и инвестируют. И вот квартира сдана, ремонт сделан... также, ка ки в 50 других однушках в этом ЖК. И тут рынок арендатора - если им интересен конкретный ЖК они могут отсмотреть десятки квартир и торговаться до последнего. Ведь всегда можно позвонить соседу и снять квартиру у него.
7. И конкуренция с застройщиком при продаже квартиры
При продаже еще недостроенной квартиры (и попытке заработать лям) вам необходимо будет ВСЕГДА конкурировать с предложениями застройщика. Но у застройщика покупать выгодней, так как обязательства застройщика прописаны в договре долевого участия (например, 5 млн. рублей). А если вы продаете аналогичную квартиру за 6 млн. (и такая же цена у застройщика), то застройщик будет отвечать на 6 млн. рублей по новому контракту и на 5 млн. рублей. по вашему. Разумеется, ваше предложение должно быть ниже цены застройщика и это происходит всегда.
8. Вам достанутся не самые хорошие районы Москвы
Для меня это самый важный пункт. Сколько сейчас доступных квартир строится в Академическом, Ломоносовском районе, в ЦАО? Ноль. Все новостройки там - элитные жилые комплексы с кучей аттрибутов шикарной жизни, которую вы не потянете. Ведь консьерж сервис, мраморная отделка холлов и бесплатный фитнес для жильцов не бесплатны вовсе. Шансов попасть в хороший район все меньше, зато в новой Москве строят города...
Массовое жилье строят в трех местах:
- прошлые промзоны с предсказуемо низкой транспортной доступностью и инфраструктурой
- новы территории = в чистом поле (человейники) с нулевой инфраструктурой
- старые кварталы по реновации - лучший вариант по инфраструктуре, однако человейники никуда не деваются, а контингент из пятиэтажек разнообразит тишину во дворе или стены в подъезде
9. Шум ремонта на следующие 2-3 года обеспечен
Ремонт нужен везде, но в новостройке вы будете ездить в лифте, заколоченным оргалитом и оттряхивать от известки обувь не полгода своего ремонта, а 3 года ремонота всего подъезда.
Ну и я думаю, что вы понимаете, что в части инвестиционных новостроек, но еще не проданных новым владельцам ремонт не делается много лет (я видел квартиры сданные 11 лет назад).
10. Все платно и дорого.
Подземная парковка это хорошо, но у вас не будет другой возможности поставить автомобиль. Также вся инфраструктура будет расчитана на жителей ЖК, а значит потенциально все будет дороже - от парикмахерской внизу до интернета.
Если вам понравилась статья про недвижимость, ставьте лайк! Подписывайтесь на канал и я в следующих поставх расскажу про мучительный выбор жилья в Москве - как выбрать то, что нравится и не потерять деньги.
