441 подписчик

Сколько можно заработать при продаже недвижимости с арендатором?

26 августа 202026 авг 2020

695

1 мин

Мы прекрасно понимаем, как оценить стоимость квартиры. Зашел на Авито или Яндекс.Недвижимость, вбил похожие на свою квартиру параметры и смотри за сколько продают соседи. Максимальную и минимальную цены выкидываем, из остальных высчитываем средний показатель и вуаля! Примерная цена готова!

А что делать с коммерцией? Как оценить?

На самом деле примерная формула проста: МАП*100 месяцев = Цена Объекта

Где МАП – это месячный арендный поток после вычета расходов на КУ.

Вместо 100 месяцев берется средняя окупаемость по на рынке недвижимости вашего региона. В Москве это больше 160 месяцев для объектов стрит ритейла, для Санкт-Петербурга 120-140 месяцев.

На этом можно было бы и закончить, если бы не огромное количество дополнительных вопросов, возникающих у покупателя:

1. Почему вычитаются только КУ?

Потому что величина прочих расходов (налоги, бухгалтерия, юридическое сопровождение и т.п.) зависит от конкретного собственника. ООО, ИП или ФЛ, патент или упращенка, сам бухгалтерию ведет или нанимает, договоры так же сам может составлять или отдает юристам.

2. Почему именно 100 месяцев?

На самом деле 100 месяцев – это средний показатель по рынку, который хотели видеть покупатели в Санкт-Петербурге. Показатель этот зависит от локации. На Невском, допустим, можно и 200, и 300 месяцев увидеть. А вот в ближайшем пригороде вы вполне можете найти и 80-90 месяцев. Все зависит от многих характеристик и ликвидности объекта.

3. А что если сейчас там нет арендатора?

Тогда смотрим цену аренды ближайших похожих по локации, площади, коммуникациям объектов недвижимости. Видишь, что булочная сидит на 80 м2 по 2000 руб/м2, платит 160 000 руб/мес. А рядом и интернет магазин по 1700 руб/м2 на 90 м2, платит 153 000 руб/мес. Значит средняя цена и будет где-то от 1650 до 2100 руб/м2.