Сегодня, в Новогоднюю ночь, пришло время для анализа и ответа на вопрос - почему весь 2020 год недвижимость сильно дорожала? Наиболее вероятная причина – низкие ипотечные ставки, вынужденная изоляция населения и массовый переход на дистанционные формы работы. Эти факторы стимулировали людей обратить внимание на места своего проживания. Риски связанные с курсами валют я не рассматриваю как ключевые, хотя и существенные, но комплекс причин конечно оказало влияние на возросший спрос в 2020 году. Тревожные ожидания населения на ухудшение обстановки в экономике спровоцировал рост цен на первичное, а затем и вторичное жилье.
Анализ официальных правительственных релизов показывает, что чиновники разошлось во мнениях о дальнейшей судьбе жилой недвижимости. На канале, в статье за 7 декабря я уже начинал анализировать будущее строительной отрасли. Там были раскрыты и проанализированы разные подходи ключевых государственных менеджеров к ипотечным ставкам и развитию рынка жилья.
Сегодня в канун нового Года уже понятно, что снижение цен на недвижимость не нужно ждать в любом случае, а вот повышение очень вероятно, так как Центробанк, исходя из макроэкономических показателей экономики и состояния денежной массы, обязательно повысит ключевую ставку, следом банки поднимут проценты по ипотечному кредиту. Это же укрепит нестабильность рынка (падение спроса или появление достаточного количества объектов) неизбежно вызовет волнения, следствием которых станет рост цен. Единственный сдерживающий фактор для цен будет решение об индексации пенсий работающим пенсионерам. Такое решение стабилизирует ожидания и успокоит основных участников рынка вторичного жилья, но только на один-два года.
Кроме того, стоимость недвижимости может измениться под влиянием валютной волатильности. Если доллар и евро будут расти по отношению к рублю, то вполне реально, что вырастут и цены на все доли рынка недвижимости пропорционально курсу.
Можно, конечно, рассуждать с точки зрения не экономики, а на основе социальных особенностей государственной политики. Тогда цены на недвижимость должны понизиться, потому что в России уровень жизни и доходы среднестатистических россиян не растут, и цены на новую недвижимость для большинства людей становятся все недоступнее. Это обязательно "разогреет вторичку".
К тому же если граждане, купившие жилье в ипотеку, в массовом порядке теряют работу и скорее всего не смогут более выполнять свои кредитные обязательства перед банками. Им придется продавать ипотечные квартиры. Обычно такая недвижимость продается со скидкой. Если это случиться, то спекулянты обязательно воспользуются падением цен и окажут поддержку высоких цен на «условно вторичном» рынке для получения собственной сверхприбыли.
Все вышеперечисленные причины могут сдержать рост цен на жилье, которое, в свою очередь может также привести снижение спроса: не будет спроса, цены будут корректироваться, это касается и первички, и вторички.
Вывод: в настоящий момент ситуация на рынке недвижимости неоднозначна если учитывать все особенности рынка жилья. Цены не понизятся, но на рынке скорее всего появятся вбросы вторички, как реализация ипотечных невыполненных обязательств. Но торги будут контролировать спекулянты, которые создадут незначительное повышение цен, превышающее инфляцию.
Если есть вопросы, я всегда готов на них ответить.
Ставьте пожалуйста лайки, подписывайтесь на канал и пишите отзывы. Вам не трудно, а автору приятно.
С уважением
Валерий Асанов
Архитектор, ДЭН, PsD, профессор.
Директор института судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы при АНО "АЖН"
Санкт-Петербург 2020 год.
https://yandex.ru/chat/#/join/3531cbda-531b-451e-9099-f2fcef53dcf5
(ссылка для обсуждения в чате)
Регистрация в «Едином реестре судебных экспертов РФ» № 7805050086
