Добрый день. В цикле статей излагается содержание лекций по указанному курсу.
Лекция №1 Оценка как вид деятельности
В широком смысле оценка – это деятельность по определению величины стоимости. Такая деятельность может быть научная, профессиональная, хозяйственная, бытовая – зависит от целей и задач.
В узком смысле оценочная деятельность представляет собой профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (ст. 3 ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности»).
Субъектом оценочной деятельности исходя из ст. 4 ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» признается физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации оценщиков и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями ФЗ №135.
Условия вступления в СРО:
1. профильное образование (высшее или переподготовка на базе высшего);
2. профильный опыт не менее 3 года;
3. сдача квалификационного экзамена как минимум по 1 направлению оценочной деятельности (всего их 3)
4. оплата вступительного взноса и взноса в компенсационный фонд.
Объектами оценки являются предметы действительной или гипотетической сделки, т.е. оборотоспособные объекты гражданских прав, в т.ч.:
• вещи и совокупности вещей;
• имущественные права;
• работы;
• услуги;
• информация;
• обязательства;
• иные разновидности объектов гражданского права.
Виды стоимости:
1. Рыночная – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
2. Кадастровая – это стоимость объекта, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.
3. Ликвидационная – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
4. Инвестиционная – стоимость объекта оценки для конкретного инвестора или группы инвесторов при установленных инвестиционных целях и инвестиционных предпочтениях.
Федеральные стандарты оценки вводятся с целью стандартизации оценочных процедур.
Выделяют 2 уровня стандартов оценочной деятельности:
1. Общие стандарты, которые включают в себя
• ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»
• ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»
• ФСО №3 «Требования к отчету об оценке»
2. Специальные стандарты, включающие в себя
• ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости»
• ФСО №5 «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения»
• ФСО №7 «Оценка недвижимости»
• ФСО №8 «Оценка бизнеса»
• ФСО №9 «Оценка для целей залога»
• ФСО №10 «Оценка стоимости машин и оборудования»
• ФСО №11 «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности»
• ФСО №12 «Определение ликвидационной стоимости»
• ФСО №13 «Определение инвестиционной стоимости»
Этапы процедуры оценки:
1. Заключение договора на проведение оценки;
2. Инспекция объекта оценки, в т.ч. визуальный осмотр (если это возможно);
3. Сбор и анализ информации в отношении объекта оценки, его рыночного окружения;
4. Проведение расчета по определению стоимости;
5. Верификация полученных результатов;
6. Составление отчёта об оценке;
7. Выдача отчета заказчику;
8. Поступление обратной связи.
Классификация объектов оценки:
По учётной категоризации:
1. Активы;
2. Обязательства;
3. Продукты деятельности, не представленные в п.1и п.2.
Обеспечение оценочной деятельности:
1. Правовое обеспечение – совокупность источников права, регулирующих оценочную деятельность:
1) Источники, регулирующие проведение оценки (ФЗ и Кодексы, ФСО и др.)
2) Источники, регулирующее оборот объектов оценки (Водный Кодекс, Земельный кодекс и иные)
2. Методологическое обеспечение – совокупность тезисов, утверждений, гипотез, обосновывающих содержание расчётных процедур в рамках оценочной деятельности:
• Методология оценки;
• Методика оценки;
• Методы оценки.
3. Информационное обеспечение - совокупность источников информации, потребляемой при проведении оценки;
4. Техническое обеспечение - совокупность технических средств и программных средств, вовлекаемых в оценочную деятельность.
Принципы оценки:
• Основанные на представлениях собственника.
• Связанные с эксплуатацией объекта собственности.
• Обусловленные действием окружающей среды.
1. Принципы, основанные на представлениях собственника.
1) Принцип полезности: оценочная стоимость не должна быть выше минимальной цены на аналогичные объекты с той же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.
2) Принцип замещения: максимальная стоимость объекта, определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
3) Принцип ожидания или приведения: рыночная стоимость объекта определяется его ожидаемой полезностью для собственника. На величину стоимости оказывают влияние ожидаемая чистая отдача от использования объекта и ожидаемая выгода от его перепродажи.
2. Принципы оценки, обусловленные использованием объекта и его особенностями.
1) Принцип вклада: рыночная стоимость объекта определяется совокупностью факторов производства, вкладом каждого фактора в формирование дохода. Включение любого дополнительного актива в совокупность факторов производства экономически целесообразно и ведет к увеличению его рыночной стоимости, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение этого актива.
2) Принцип остаточной продуктивности: каждый фактор производства должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты.
3) Принцип предельной производительности: изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, но уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.
4) Принцип сбалансированности (пропорциональности): эффективность недвижимости достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы недвижимости должны быть согласованы между собой по своим характеристикам. Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, не приводит к росту стоимости объекта недвижимости.
3. Принципы, обусловленные действием окружающей среды.
1) Принцип соответствия: полезность определена во времени и пространстве. Рынок учитывает эту определенность, прежде всего через цену. Если объект соответствует рыночным требованиям в конкретное время в данной ситуации, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения, если же объект не соответствует требованиям рынка, то его цена более низкая.
2) Принцип регрессии и прогрессии: регрессия имеет место, когда объект характеризуется излишними улучшениями применительно к данным рыночным условиям. Рыночная стоимость такого объекта, вероятно будет ниже реальных затрат на его создание. Прогрессия имеет место, когда в результате существования и функционирования не зависимых от оцениваемого объекта других объектов, например, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная стоимость данного объекта оказывается выше затрат на его создание.
3) Принципы изменчивости: стоимость объекта постоянно меняется, следовательно, оценка должна проводиться на определенную дату
4) Принцип экономического разделения: при рассмотрении альтернативных способов использования объекта может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если это позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интересов, в результате чего общая стоимость объекта возрастает.
Имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.
5) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования: определение рыночной стоимости осуществляется на основе анализа, позволяющего определить наилучшее и наиболее эффективное использование объекта, обеспечивающее собственнику его максимальную стоимость:
- физически возможно
- юридически допустимо
- финансово оправдано (приносит доходы)
- максимизирует производительность или доходность.
Выделяют 3 подхода:
• Затратный подход – стоимость объекта определяется затратами на создание объекта, аналогичного или идентичного оцениваемому;
• Сравнительный подход – основывается на сравнении с ценами, уплаченными или предлагаемыми за объекты, аналогичные оцениваемому;
• Доходный подход – соотносит стоимость оцениваемого объекта с текущей стоимостью доходов, полученных от подобных объектов.
Также можно выделить внесистемные методы в виду их несоответствия только одному подходу, либо в виду комбинированности элементов подходов в рамках метода.
