Главный вопрос, который волнует покупателя квартиры, при аннулировании сделки, как вернуть уплаченные деньги. Недвижимость никуда деться не может. Этот вид имущества имеет особенность, его нельзя переместить без несоразмерного нанесения ему ущерба.
Другими словами, если суд признаёт сделку недействительной, то каждый из участников такой сделки должен вернуть всё полученное по ней (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). У покупателя забирают квартиру, продавец обязан вернуть деньги.
Если денег нет, то и возвращать нечего, есть только право получить их. Недвижимость всегда на месте, её искать не нужно. Получается, покупатель и продавец в заведомо не в равных условиях. И это настолько серьёзная проблема, что для покупателя это может быть полной катастрофой, потери гадами накопленного, или, например, наличие обязанности вернуть ипотечный кредит за жильё которого нет.
У него остаётся лишь право на получение уплаченной по договору купли-продажи суммы. Продавец может годами, например, выплачивать половину своей пенсии покупателю, но никогда не выплатит полную стоимость квартиры. При это недвижимость сразу передадут предыдущему владельцу.
В своём новом постановлении от 24 декабря 2020 года № 45 Пленум Верховный Суда Российской Федерации попытался исправить данную несправедливость, в виде нарушения симметричность положения участников сделки.
В договоре купли-продажи можно предусмотреть условие, в соответствии с которым, в случае признания судом сделки по квартире недействительной, поручитель обязан будет вернуть деньги покупателю, если этого сделать продавец не сможет.
В данном случае важно прописать срок возврата. Если поручителем будет выступать третье лицо, то лучше заключить отдельный договор.
Насколько это будет работать в судах, непонятно, но, я предполагаю, уже сейчас в формы договоров купли-продажи недвижимости будут вноситься новые пункты.
Источник: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2020 года № 45
