Материнский капитал - благо, если при покупке недвижимости использовать его правильно. К сожалению, истории покупки жилья с использованием материнского капитала не всегда заканчиваются хэппи-эндом. Руководитель офиса Vysotsky Estate в Тушино Екатерина Бунтовичева рассказывает, как использовать государственную помощь правильно, а чего делать категорически нельзя.
Материнский капитал - это мера поддержки для семей с детьми, которую можно использовать на приобретение жилья.
Размер его на сегодняшний день составляет 466.617 рублей, а при рождении второго и более ребёнка после 1 января 2020 года суммарно составляет 616.617 рублей.
Надо понимать, что для приобретения квартиры в Москве эта сумма, конечно, менее значимая, чем для регионов, из-за более высокой стоимости жилья. Тем не менее, давайте разберём, как купить квартиру при помощи материнского капитала на первичном и вторичном рынке.
У нас есть три варианта:
- использовать материнский капитал в качестве части оплаты за жильё (необходимо дождаться, когда второму ребёнку исполнится 3 года);
- использовать в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту;
- использовать на погашение ипотечного займа.
Надо заметить, что при использовании материнского капитала на первоначальный взнос или погашение ипотеки ждать исполнения ребёнку 3 лет необходимости нет.
Безусловно, сумма материнского капитала даже в Москве даёт возможность выбрать жильё чуть дороже (а значит - лучше), чем семья могла бы себе позволить без этой государственной помощи. А использование на погашение ипотечного займа значительно сокращает переплату процентов.
Однако не все так радужно, и многие не задумываются о последствиях. А они есть.
При использовании средств материнского капитала на приобретение жилья возникает необходимость оформления этого жилья на ВСЕХ членов семьи после погашения ипотечного кредита. И здесь важно подумать о том, что рано или поздно это жильё придётся продавать, ведь по статистике в среднем семья живёт в одной квартире 7-10 лет. Так как квартира оформлена в том числе на несовершеннолетних детей (если к моменту продажи им не исполнилось 18 лет), то в процесс продажи включаются органы опеки и попечительства, которые обязывают приобрести взамен детям жильё, не ухудшая имеющихся условий.
Каковы минусы такой схемы сделки?
- Альтернативная сделка без возможности её «разбить» (отдельно продать и потом купить интересующее жильё) - не самое страшное (только в Москве, в Московской Области и других регионах возможны варианты с выводом денежных средств на счета детей).
- Из-за ожидания получения разрешения органов опеки увеличиваются сроки выхода на сделку, а это грозит риском потери покупателя.
- Риск потери покупателя, как правило, компенсируется меньшей по сравнению с аналогами стоимостью, то есть дисконтом.
- Невозможно использовать в качестве доплаты ипотечные средства, так как органы Опеки не дадут поставить в залог банка квартиру, оформленную на детей (это возможно только в Москве, в Московской Области и в части регионов).
Тепер про использование материнского капитала на погашение ипотеки. Тут уже не имеет значения, первоначальный это взнос или погашение займа, суть не поменяется. Отличие от покупки без ипотечных средств в том, что обязанность наделить собственностью всех членов семьи, включая детей, возникает после того, как погашена ипотека и снято обременение.
Однако при возникновении потребности продать жильё по тем или иным причинам, когда ещё не выплачен займ, появляется необходимость погасить остаток долга, чтобы снять обременение и наделить собственностью по букве закона всех членов семьи. Но!
Часто люди вынуждены продавать, потому что не справляются с кредитными обязательствами, отсюда - отсутствие средств на погашение остатка долга, а в Москве и в ряде регионов эти суммы достаточно высокие.
И вот тут семьи попадают в замкнутый круг. По закону надо наделить собственностью членов семьи, включая детей, а чтобы наделить их собственностью, необходимо погасить остаток долга, а поскольку причина продажи - отсутствие денег на выплаты и погашение, то наделить собственностью не представляется возможным.
Как же люди выходят из сложившейся ситуации с ипотекой и тех последствий, о которых ранее не задумались?
Мы в России, а русские, как известно, не сдаются.
Когда человек загнан в угол, он идёт на всё, лишь бы выпутаться из некомфортной (мягко говоря) ситуации. Часто такие люди продают жильё под обременением:
- не наделяя всех членов семьи собственностью;
- не сообщая об этом потенциальному покупателю;
- продают и скрывают, что использовали материнский капитал – это сложно, но ещё находятся люди, которые не проверяют эту информацию; также находятся те, кто за условный дисконт идёт на этот риск осознанно;
- продают и готовы пойти законным путём - уведомляют покупателя о такой ситуации и ждут того, кто, опять же, за определённый дисконт будет готов пойти на такую схему. Продавец и хочет продать жилплощадь, но чтобы сделать это с точки зрения закона правильно, потенциальному покупателю сначала нужно погасить ипотечный долг. Затем нужно дождаться когда снимут обременение - это пара недель. Затем следует дождаться, когда всех членов семьи наделят долями - это ещё пара недель. После этого надо найти альтернативную квартиру, которую продавцы будут покупать, и пройти органы опеки (если речь о Москве) - ещё пара недель. Получается, вся эта история растягивается на пару месяцев, а деньги покупатель уже частично заплатил. За эти месяцы может произойти всё что угодно. То есть у покупателя очень высокие риски, и ждать два месяца, рискуя своими деньгами и временем, практически никто не готов - таких смелых крайне мало. Так что время идёт, покупатель не находится – долг растёт…
А как же правильно использовать материнский капитал на покупку?
- не приобретать жильё у мамы/папы (бабушки/дедушки) несовершеннолетнего. Статьей 37 ГК РФ запрещены возмездные сделки (купля-продажа) между несовершеннолетними и их близкими родственниками. Нельзя с использованием материнского капитала, как, впрочем, и без него, приобретать жильё у близких родственников. Например, покупать квартиру на ребёнка у бабушки или мамы - это прописано в законе. Просто бывают такие случаи, когда люди таким образом обналичивают деньги. Как обналичить материнский капитал? Идёшь и покупаешь у бабушки, у которой другая фамилия. И даже если Пенсионный Фонд переведёт денежные средства, то дополнительная проверка может выявить мошеннические действия, за которые последует ответственность, вплоть до уголовной статьи.
- Покупая недвижимость за свои деньги и прибавленный к ним материнский капитал, учесть, что в последствии при продаже возникнут небольшие сложности, к которым надо подготовиться заранее, чтобы снизить дисконт.
- Использовать материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке или на погашение ипотеки, когда остаток долга минимален, чтобы по итогу не попасть в ситуацию, когда долг превысит стоимость квартиры.
- Использовать материнский капитал также, как и в пункте 3, когда на крайний случай есть финансовый резерв на погашение долга и есть возможность, например, что-то продать: авто, дачу и т.д.
Вывод напрашивается такой: материнский капитал - действительно благо. Главное - продумать, как его использовать, проанализировать возможные последствия и подстраховаться в случае использования его на ипотеку. А ещё лучше - заранее проконсультироваться с практикующим юристом.
